Aktuelle Informationen – Strunz-Alter Rechtsanwälte PartG mbB

WohnM

Besenrein – oder wie?

13.10.2025 | Nr. 34 / 2025 | Angela Glöckner

Vor der Zeit der Schönheitsreparaturklauseln fand sich in vielen Wohnungsmietverträgen bezüglich der Rückgabe der Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses die Vereinbarung, dass die Wohnung „besenrein“ zu übergeben sei. Landläufig verstand man darunter, dass die Mieträume von den Sachen des Mieters beräumt und lediglich mit dem Besen ausgefegt, zurückzugeben waren. Das Amtsgericht Rheine hat mit seinem Urteil vom 12.06.2025 (Az. 10 C 78/24) nunmehr klargestellt, dass Ausfegen nicht immer zur Erfüllung der Rückgabepflicht des Mieters ausreicht.

WohnM

Mieterhöhung nach energetischer Modernisierung

13.10.2025 | Nr. 32 / 2025 | Eva-Maria Meichsner

Der Bundesgerichtshof hat mit seiner Entscheidung vom 26.03.2025, Aktenz. VIII ZR 283/23, den Prognosemaßstab bei energetischen Modernisierungen präzisiert und zugleich die formellen Anforderungen an Mieterhöhungserklärungen in praxistauglicher Weise begrenzt.

WohnM

Unzulässigkeit eines selbständigen Beweisverfahrens zur Feststellung einer ortsüblichen Vergleichsmiete

13.10.2025 | Nr. 31 / 2025 | Sebastian Tempel

Der BGH hat in einer neuen Entscheidung vom 15.07.2025 (Az. VIII ZB 69/24) geurteilt, dass Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete oder einzelne Wohnwertmerkmale nicht im Rahmen eines selbstständigen Beweisverfahrens feststellen lassen können, da dies den im BGB geregelten Verfahren zur Mieterhöhung zuwiderläuft.

WohnM

Beendigung des gemeinschaftlichen Mietverhältnisses trotz unwirksamer, isolierter Kündigung nur einer Mieterpartei?

18.08.2025 | Nr. 29 / 2025 | René Illgen

Sind bei einem Mietverhältnis auf Vermieter- oder Mieterseite mehrere Personen Vertragspartner, kann jeweils nur durch bzw. gegenüber allen Vertragspartnern wirksam gekündigt werden. Allerdings sind auch Konstellationen denkbar, bei denen trotz einseitiger Kündigung durch nur einen Vertragspartner eine wirksame Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Kündigenden entstehen kann.

ZV

Keine Dringlichkeitsprüfung bei einstweiliger Räumungsverfügung nach § 940 a Abs. 2 ZPO

18.08.2025 | Nr. 28 / 2025 | Eva-Maria Meichsner

Viele Vermieter wurden bereits mit dem Problem konfrontiert, dass sich nach erfolgreich erstrittenem Räumungstitel bei der Zwangsräumung herausstellt, dass die Mieträume nicht nur von dem verurteilten Mieter, sondern von weiteren Personen bewohnt werden, von denen der Vermieter bisher keine Kenntnis hatte. Das führt dazu, dass der Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung abrechen muss. Neben der Erhebung einer weiteren – meist langwierigen – Räumungsklage ermöglicht § 940 a Abs. 2 ZPO die meist kurzfristige Anordnung einer einstweiligen Räumungsverfügung. Nach der Gesetzesbegründung soll § 940 a Abs. 2 ZPO der Entlastung der Gerichte dienen (vgl. OLG Dresden, Urteil vom 29. November 2017 – 5 U 1337/17; Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Auflage 2024, ZPO § 940 a, Rn. 20). Die Kanzlei vertritt daher die Ansicht, dass anders als bei den Leistungsverfügungen i.S.v. §§ 935, 940 ZPO keine Eilbedürftigkeit vorliegen muss und so keine Dringlichkeitsprüfung notwendig ist.

WohnM

Belegeinsichtsrecht nach Betriebskostenabrechnung beim Vermieter versus Anspruch auf Übersendung von Belegkopien

18.08.2025 | Nr. 27 / 2025 | Angela Glöckner

Unstreitig steht dem Mieter nach Vorlage der Betriebskostenabrechnung ein Einsichtsrecht in die der Abrechnung zugrundeliegenden Belege zu. Die Belegprüfung hat der Mieter grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Vermieters vorzunehmen. Ein Anspruch auf Übersendung von Belegkopien kann dem Mieter aus Treu und Glauben gemäß § 242 BGB zustehen, wenn dem Mieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann. Das Landgericht Hanau hatte im Verfahren 2 S 43/24 u.a. über die Rechtmäßigkeit eines Übersendungsverlangens zu entscheiden.

WohnM

Die Bindungswirkung von Wohnungsabnahmeprotokollen

18.07.2025 | Nr. 26 / 2025 | Eva-Maria Meichsner

Das AG Hanau hat mit Urteil vom 11.04.2025 zum Aktenzeichen 32 C 37/24 bestätigt, dass der Inhalt eines von den Parteien unterzeichneten Abgabeprotokolls sowohl hinsichtlich aufgeführter Mängel der Mietsache als auch angegebener Mängelfreiheit bindend ist, es sei denn, die Mängel können im Zug einer üblichen Prüfung nicht erkannt werden oder die Parteien treffen abweichende Abreden.

WohnM

Keine fachärztliche Attestpflicht mehr bei psychischer Erkrankung des Mieters

23.05.2025 | Nr. 21 / 2025 | Eva-Maria Meichsner

Mit Urteil vom 16.04.2025, Aktenz. VIII ZR 270/22, hat der BGH in Abkehr seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden, dass ein Mieter nicht mehr zwingend ein ausführliches fachärztliches Attest zum Nachweis vorlegen muss, wenn sich nach Erhalt einer Kündigung auf eine gesundheitliche Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 S. 1 BGB beruft.

WohnM

Anfechtung einer Erbschaftsannahme, wenn Schulden des Erblassers nicht bekannt

16.05.2025 | Nr. 20 / 2025 | Sebastian Tempel

Das Amtsgericht Frankenthal hat in einer Entscheidung vom 27.02.2025 (Az. 8 O 189/24) geurteilt, dass ein Erbe, der die Erbschaft angenommen hat, diese auch nachträglich noch wirksam wegen Irrtums anfechten kann, sofern er von wesentlichen Forderungen von Nachlassgläubigern keine Kenntnis hatte bzw. irrtümlich übersehen hatte. Dies ist mit Blick auf die Erben und damit „neuen“ Anspruchsgegnern bei verstorbenen Mietern absolut relevant und birgt nachträgliche Risiken für Vermieter, die ihre Forderungen wegen rückständiger Miete, Betriebskosten und Schadensersatz aber auch die Herausgabe der Wohnungen gerichtlich geltend machen wollen.

WohnM

Vorsicht bei Kündigung nach nicht gewährter Wohnungsbesichtigung

25.04.2025 | Nr. 16 / 2025 | René Illgen

Dem Vermieter steht grundsätzlich bei Nachweis eines berechtigten Interesses nach entsprechender Vorankündigung ein Besichtigungsrecht bezüglich des Mietobjektes zur Seite. Gewährt der Mieter dieses grundlos nicht, kann eine vertragliche Pflichtverletzung vorliegen, die zur Kündigung des Mietverhältnisses führen kann. Vorsicht ist hier allerdings geboten, wenn der Geltendmachung des Besichtigungsrechts nur pauschale Vermutungen oder allgemeine, nicht beweisbare Behauptungen von Dritten zugrunde liegen.

WohnM

Beginn der 6-monatigen Verjährungsfrist von Schadenersatzansprüchen vor Vertragsende

25.04.2025 | Nr. 15 / 2025 | Eva-Maria Meichsner

Der BGH hat mit Urteil vom 29.01.2025 zum Aktenzeichen XII ZR 96/23 bestätigt, dass der Ablauf der 6‑monatigen Verjährungsfrist von Schadenersatzansprüchen nach § 548 Abs. 1 BGB schon mit dem Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters beginnt und zwar auch dann, wenn der Einwurf vor Vertragsende und Ablauf der Kündigungsfrist geschieht.

InsoR

Zahlung von Miete/Nutzungsentgelt unmittelbar vor Insolvenzeröffnung – Anfechtbarkeit durch den Insolvenzverwalter

07.04.2025 | Nr. 14 / 2025 | Sebastian Tempel

In einem kürzlich ergangenen Urteil des BGH vom 17.10.2024 (Az. IX ZR 244/22) hat dieser entschieden, dass Mietzahlungen, die nach einer wirksamen Kündigung bis zur Herausgabe der Mietsache an den Vermieter gezahlt werden, nicht von einem Insolvenzverwalter zurückgefordert werden können, auch wenn dies im unmittelbaren Vorfeld einer Insolvenz – also in der Krise des Mieters – erfolgt.

WohnM

Pauschale für „sonstige Betriebskosten“ in Mietvertrags-AGB unwirksam?

07.04.2025 | Nr. 13 / 2025 | Martin Alter

In mehreren Medien wurde und wird aktuell auf einen Beschluss des Landgerichts Konstanz vom 11.01.2023 (Aktenzeichen B 61 S 9/22) hingewiesen. Das Landgericht hat in seiner Berufungsentscheidung die Rechtsauffassung vertreten, dass eine Klausel in einem Formularmietvertrag, in der bestimmt wird, dass sich die Miete aus dem Mietzins zuzüglich einer vereinbarten Vorauszahlung auf Nebenkosten und einer weiteren Neben- und Betriebskostenpauschale zusammensetzt, wegen einer unangemessenen Benachteiligung nach § 307 BGB unwirksam sei.

WohnM

Wohnraumlüftung und Belehrungspflichten des Vermieters

14.03.2025 | Nr. 11 / 2025 | Noreen Walther

Das Landgericht Landshut hat im Urteil vom 8.1.2025 zu Aktenzeichen 15 S 339/23 zu den Anforderungen an das Lüftungsverhalten des Mieters Stellung genommen.

WohnM

Kündigung des Wohnungsmietvertrages auch bei typischem Wohnverhalten (TA-Lärm)

28.02.2025 | Nr. 9 / 2025 | Sebastian Tempel

Das Amtsgericht Hamburg hat vor zwei Wochen entschieden, dass Mieter auch wegen sonst üblichem Wohnverhalten außerordentlich gekündigt werden können (Urteil vom 11.02.2025 – Az. 21 C 344/24). Damit kann Vermietern künftig eine Argumentationshilfe zur Seite stehen, die eigentlich legitimen Verhaltensweisen von Mietern gleichwohl für eine Kündigung in Betracht zu ziehen.

WohnM

Betriebskostenpositionen „Hausmeister“ und „Gartenpflege“ dürfen in der BK-Abrechnung nicht zusammengefasst werden

21.02.2025 | Nr. 8 / 2025 | Martin Alter

Das Amtsgericht (AG) Hamburg hat in einem Urteil vom 12.08.2024 entschieden, dass die Positionen "Hausmeister" und "Gartenpflege" in der Betriebskostenabrechnung (BK-Abrechnung) getrennt ausgewiesen werden müssen. Der Vermieter hat den Fall verloren und muss die strittigen Kosten an die Mieter zurückzahlen.

WohnM

Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug mit Betriebskostennachforderungen

31.01.2025 | Nr. 5 / 2025 | Eva-Maria Meichsner

Mit seinem Urteil vom 20.12.2024 zum Aktenz. 33 C 33/24 hat das Amtsgericht Brandenburg die Möglichkeit einer fristlose Mietvertragskündigung wegen eines Zahlungsverzugs mit einer Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung bejaht.

WohnM

Neue Grundsteuern 2025 – ein Update

24.01.2025 | Nr. 4 / 2025 | Sebastian Tempel

Die Grundsteuerreform ist bekanntlich am 01.01.2025 in Kraft getreten. Noch nicht jeder Eigentümer hat bereits den neuen Steuerbescheid von der Kommune bekommen, weiß also noch nicht, was er zukünftig zu zahlen hat. Hier bestehen teilweise noch Unklar- und Unsicherheiten.

GewM

Neues zur Schriftform von Mietverträgen

30.12.2024 | Nr. 44 / 2024 | Noreen Walther

Im Oktober ist eine Änderung des Mietrechts in Kraft getreten, die die Schriftform von längerfristigen Mietverträgen betrifft.

WohnM

Streitpunkt Treppenhausreinigung

13.12.2024 | Nr. 42 / 2024 | Angela Glöckner

Viele Vermieter haben die Reinigung der Gemeinschaftsflächen im Wohngebäude an Dienstleister vergeben und vereinbaren im Mietvertrag mit den Mietern die Umlage der anfallenden Kosten als Betriebskosten. Streit kann es hier geben, wenn Mieter der Meinung sind, dass die Reinigungsarbeiten nicht ordentlich oder nur unvollständig ausgeführt werden. Das Amtsgericht Elmshorn hatte sich mit so einem Streit im Verfahren 58 C 111/22 auseinanderzusetzen ( AG Elmshorn, Urteil vom 25.01.2024).

WohnM

Auswirkungen der Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung – Rechtsprechung des BGHs erneut bestätigt –

13.12.2024 | Nr. 41 / 2024 | Eva-Maria Meichsner

Der BGH hat mit einer weiteren Entscheidung vom 23.10.2024, Aktenz. VIII ZR 106/23, seine bisherige Rechtsprechung zum Thema Ausgleich von Mietschulden innerhalb der Schonfrist nach Ausspruch einer – wenn auch nur hilfsweisen – ordentlichen Kündigung bestätigt. Nach dem Urteil hat die ordentliche Kündigung auch weiterhin nach dem Ausgleich aller fälligen Miet- und Entschädigungsforderungen innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB Bestand und verpflichtet den Mieter zur Herausgabe der Mieträume.

WohnM

Update Balkonsolaranlagen

15.11.2024 | Nr. 39 / 2024 | Martin Alter

Am 17.10.2024 sind Änderungen zu sogenannten Steckersolaranlagen (häufig auch als Balkonsolaranlagen bezeichnet) in § 554 BGB zum Mietrecht und in § 20 Abs. 2 WEG zum Wohnungseigentumsrecht in Kraft getreten. Damit gelten Steckersolaranlagen als privilegierte bauliche Veränderungen. Sowohl Wohnungseigentümer als auch Mieter haben daher grundsätzlich einen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Errichtung einer Steckersolaranlage.

WohnM

Anspruch des Mieters auf behindertengerechten Umbau ist nicht unbegrenzt

15.11.2024 | Nr. 37 / 2024 | Martin Alter

Die Bestimmungen des § 554 BGB u.a. zur Barrierereduzierung geben dem Mieter ein Recht, die Erlaubnis des Vermieters für die Durchführung von Maßnahmen, die den Gebrauch der Wohnung durch Menschen mit Behinderung erleichtern, zu verlangen. Allerdings kann der Mieter nicht die Erlaubnis zu jeder gewünschten baulichen Veränderung durchsetzen. Insbesondere dann nicht, wenn es mehrere Möglichkeiten eines Umbaus gibt und der Mieter nicht darlegt, dass nur die konkret gewünschte Maßnahme erforderlich ist. Der Mieter kann dann nur die bauliche Veränderung mit dem geringsten Eingriff in die Gebäudesubstanz und in die Interessen des Vermieters und der übrigen Bewohner verlangen. Dies zeigt eine Entscheidung des Landgerichtes Wuppertal vom 29.08.2023 (8 S 5/23).

WohnM

Verhaltensbedingte außerordentliche Kündigung ohne vorherige Abmahnung

15.10.2024 | Nr. 36 / 2024 | Eva-Maria Meichsner

Mit Beschluss vom 30.07.2024 zum Aktenz. 67 S 190/24 hat das Landgericht Berlin II entschieden, dass eine fristlose Kündigung des Wohnungsmietvertrags auch ohne vorherige Abmahnung wirksam sein kann, wenn die Pflichtverletzung des Mieters besonders schwerwiegend war.

WohnM

Formeller Fehler bei Mischpositionen in der Betriebskostenabrechnung

20.09.2024 | Nr. 34 / 2024 | Martin Alter

Bei den Widersprüchen gegen die aktuellen Betriebskostenabrechnungen tauchen vermehrt Einwendungen wegen formellen Fehlern auf. Häufig wird dabei auf ein Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 20.12.2022 zu Aktenzeichen 48 C 115/22 verwiesen. Das Gericht hatte unter anderem entschieden, dass die Betriebskostenposition „Stromkosten allgemein“ als unzulässige Mischposition anzusehen und die Betriebskostenabrechnung daher formell teilunwirksam sei.

WohnM

Aufrechnung der Kaution trotz Verjährung

30.08.2024 | Nr. 31 / 2024 | Eva-Maria Meichsner

Der BGH hat mit Urteil vom 10.07.2024, Aktenz. VIII ZR 184/23, entschieden, dass der Vermieter auch nach Ablauf der 6-monatigen-Verjährungsfrist aus § 548 Abs. 1 BGB wirksam die Aufrechnung der Barkaution mit Schadenersatzansprüchen aufgrund Beschädigung der erklären kann, ohne vorher von seiner Ersetzungsbefugnis nach § 249 Abs. 2 S. 1 BGB Gebrauch machen zu müssen.

WohnM

Feuchtigkeit als Mietmangel im Altbau

09.08.2024 | Nr. 28 / 2024 | Noreen Walther

Feuchtigkeit in Wänden kann einen Mietmangel darstellen, der zur Mietminderung berechtigt. Indessen kommt es auf die konkreten Umstände vor Ort an, wie ein Urteil des LG Paderborn vom 06.03.2024 zu Az. 1 S 72/22 erneut belegt.

WohnM

Fristlose Kündigung auch bei abgerechnetem Betriebskostenrückstand möglich

29.07.2024 | Nr. 25 / 2024 | René Illgen

Das Amtsgericht Frankfurt/Main hat mit seinem Urteil vom 21.06.2024 (Az. 33052 C 64/24) u.a. bestätigt, dass ein Betriebskostenrückstand aus formell wirksam erteilten Betriebskostenabrechnungen, der mehr als zwei Monatsmieten beträgt, Grund für eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB sein kann.

WohnM

Minderungsrecht trotz Schadensverursachung

04.06.2024 | Nr. 19 / 2024 | Eva-Maria Meichsner

In der Regel ist das Minderungsrecht ausgeschlossen, wenn der zur Minderung berechtigende Mangel dem Verantwortungsbereich des Mieters zuzurechnen ist, er den Mangel insbesondere zu vertreten hat. Das soll nach ständiger Rechtsprechung des BGH jedoch dann nicht gelten, wenn der Mieter den Schaden nur leicht fahrlässig verursacht und der Schaden von der Gebäudeversicherung des Vermieters gedeckt ist, deren Kosten der Mieter als Betriebskosten anteilig trägt (so BGH vom 19.11.2014 – VIII ZR 191/13). Die Rechtsprechung des BGH hat das Landgericht Würzburg mit Beschluss vom 10.05.2023, Aktenz. 44 S 119/23 nochmals bestätigt.

WohnM

Die Zulässigkeit einer gerichtlichen Räumungsverlängerung

26.04.2024 | Nr. 16 / 2024 | Eva-Maria Meichsner

Für eine verfahrensfehlerfreie Verlängerung der Räumungsfrist soll es nach der Entscheidung des Landgerichts Berlin II vom 17.02.2024, Aktenz. 67 T 108/23, nicht ausreichen, wenn das Gericht in seiner Begründung lediglich pauschal auf eine angeblich gerichtsbekannte angespannte Lage am Wohnungsmarkt verweist. Vielmehr muss das Gericht vom Mieter eingereichte Nachweise, sich um Ersatzwohnraum hinreichend bemüht zu haben, im Rahmen einer Beweiserhebung würdigen.

WohnM

Eine unbefugte Gebrauchsüberlassung der Mietsache kann zur Kündigung führen

02.04.2024 | Nr. 12 / 2024 | Michelle Freitag

Das Landgericht Hamburg hatte darüber zu urteilen wann eine unbefugte Gebrauchsüberlassung einer Wohnung an Dritte einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses darstellen kann.

WohnM

Wirksamkeit einer Kündigung gegenüber Erben im Mietverhältnis

15.03.2024 | Nr. 11 / 2024 | Sebastian Tempel

Unter Bezugnahme auf unsere Allgemeine Information Nr. 23/2023 vom 16.06.2023 möchten wir auf ein Urteil des Landgerichts Berlin vom 04.07.2023 (Az. 67 S 20/23) hinweisen, welches in diesem Kontext die Frage der Wirksamkeit einer Kündigung gegenüber Erben eines verstorbenen Mieters zum Gegenstand hatte.

WohnM

Kündigung des Wohnungsmietvertrages bei psychisch erkrankten Mietern

11.03.2024 | Nr. 10 / 2024 | Sebastian Tempel

Der Sächsische Verfassungsgerichtshof hat vor einigen Monaten eine Verfassungsbeschwerde als unzulässig zurückgewiesen (Beschluss v. 30.08.2023, Az. Vf. 40-IV-23 (HS)), mit der ein psychisch erkrankter Mieter die Verletzung des Gleichbehandlungsgebotes gemäß Art. 18 Abs. 1 SächsVerf i. V. m. dem Staatsziel aus Art. 7 Abs. 2 SächsVerf gerügt hatte. Er wendete sich damit gegen ein Urteil des Amtsgerichtes Dresden vom 09.02.2023 (Az. 146 C 757/22), mit dem er zur Räumung und Herausgabe seiner Wohnung an die Vermieterin verurteilt worden war. Die dagegen eingelegte Berufung hatte das Landgericht Dresden mit Beschluss vom 26. Juni 2023 (4 S 88/23) ebenfalls zurückgewiesen.

WohnM

Vergleichsmietenanpassung bei Wohngemeinschaften

20.02.2024 | Nr. 7 / 2024 | Noreen Walther

Gegenstand eines Urteils des AG Berlin-Mitte vom 13.10.2023, Az. 16 C 217/22, war die Frage, ob die Grundmiete einer WG-Wohnung ebenfalls auf der Grundlage des örtlichen Mietspiegels in gleicher Weise angepasst werden kann, wie dies für gewöhnliche Wohnraumvermietungen der Fall ist. Mieter wenden häufig ein, dass es sich bei WG-Wohnungen um einen nicht vergleichbaren Teilmarkt handelt. Der Mietspiegel traf keine Aussagen über die Anwendung auf derartige Wohnungsformen.

WohnM

Die Verantwortung des Vermieters für Vogelkot auf dem Balkon

20.02.2024 | Nr. 6 / 2024 | Eva-Maria Meichsner

Ein sehr häufiges Streitthema zwischen Mietern und Vermietern sind von Vögeln verursachte Verschmutzungen des vermieteten Balkons. Treten diese Verunreinigungen gehäuft auf, stellt sich nicht selten die Frage, ob diese in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallen und von diesem zu beseitigen sind. Über diese Rechtsfrage hatte nunmehr das Amtsgericht Hanau, Urteil vom 25.10.2023, Aktenz. 94 C 21/22, zu befinden.

WohnM

Kündigungsrecht auch bei ausstehender Nachzahlung aus Betriebskosten

01.11.2023 | Nr. 41 / 2023 | Michelle Freitag

Neuerlich hatte das Amtsgericht Mannheim darüber zu entscheiden, ob ein Kündigungs- und damit verbundenes Räumungsbegehren auch auf einen Zahlungsrückstand betreffend Nachforderungen aus Betriebs- und Heizkostenabrechnungen gestützt werden kann. Im Einzelnen:

WohnM

Kurze Verjährungsfrist für Schadenersatzansprüche des Vermieters

23.10.2023 | Nr. 40 / 2023 | Noreen Walther

Gemäß § 548 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlech-terungen der Mietsache in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Unsicherheit besteht vielmals, wann von einem Rückerhalten der Mietsache auszugehen ist. Das OLG Hamm hat im Urteil vom 01.09.2023 zu Az. 30 U 195/22 nochmals klargestellt, dass der Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters die Frist bereits in Gang setzen kann.

WohnM

Keine Pflicht des Mieters seine Räumungsbereitschaft vor Vertragsende zu erklären

16.10.2023 | Nr. 38 / 2023 | Sebastian Tempel

Der BGH hat mit Beschluss vom 28.06.2023 zum Aktenzeichen XII ZB 537/22 entschieden, dass Mieter auf eine Kündigung des Vermieters vor Ablauf der Kündigungsfrist weder reagieren noch eine Bereitschaft zum Auszug signalisieren müssen.

WohnM

Formell wirksame Mieterhöhung nach Modernisierung bei Inanspruchnahme von Drittmitteln

30.09.2023 | Nr. 37 / 2023 | Sebastian Tempel

Der BGH hat in seinem Urteil vom 19.07.2023, Aktenz. VIII ZR 416/21, nochmals bestätigt, dass Vermieter in ihrer Erklärung zur Mieterhöhung etwaige Drittmittel nachvollziehbar offenlegen müssen.

WohnM

Mitbenutzung von Gemeinschaftseinrichtungen durch den Wohnraummieter

18.08.2023 | Nr. 31 / 2023 | Noreen Walther

Ob der Vermieter von Wohnraum dem einzigen noch an der Nutzung eines Waschmaschinenraumes interessierten Mieters eines Mehrfamilienhauses die Gestattung der Mitbenutzung widerrufen und den Zugang versagen darf, war Gegenstand des Beschlusses des Bundesgerichtshofes vom 4.10.2022, Az. VIII ZR 394/21.

WohnM

Keine Mieterhöhung durch die Erneuerung von Rauchwarnmeldern

04.08.2023 | Nr. 29 / 2023 | Michelle Freitag

Der Bundesgerichtshof hat darüber entschieden, dass die Erneuerung bestehender Rauchwarnmelder grundsätzlich keine Modernisierung darstellt und damit nicht zur Mieterhöhung berechtigt.

WohnM

Teilgebrauchsüberlassung an Familienmitglieder ist kein Fall der Gebrauchsüberlassung an Dritte gemäß §§ 540, 553 BGB

04.08.2023 | Nr. 27 / 2023 | René Illgen

In der Praxis ist es oft der Fall, dass beim Abschluss eines Wohnungsmietvertrages nur ein, z.B. das solvente, Familienmitglied Vertragspartei wird. Was geschieht jedoch, wenn diese Vertragspartei ihren Lebensmittelpunkt verlegt und die anderen Familienmitglieder die Wohnung weiternutzen?

WohnM

Kein Recht des Sozialhilfeempfängers auf Rückzahlung überzahlter Miete

03.07.2023 | Nr. 25 / 2023 | Sebastian Tempel

Das Landgericht Berlin hat am 19.04.2023 (Aktenz. 64 S 190/21) entschieden, dass ein Mieter überzahlte Miete nicht zurückfordern kann, wenn er zum Zeitpunkt der Überzahlung Sozialleistungen erhalten hat. Vielmehr sei der Rückzahlungsanspruch nach § 33 Abs. 1 SGB II auf den Leistungsträger übergegangen.

WohnM

Wirksam kündigen bei Mietermehrheit

19.06.2023 | Nr. 23 / 2023 | Martin Alter

Die Kündigung eines Mietverhältnisses muss für ihre Wirksamkeit grundsätzlich allen Vertragspartnern gegenüber erklärt werden. Dies ist auch dann notwendig, wenn der Vermieter Kenntnis davon hat, dass nur eine Vertragspartei die Wohnung nutzt und aktiv als Mieter auftritt.

WohnM

Beleidigung der Ehefrau des Vermieters kann fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung rechtfertigen

11.04.2023 | Nr. 14 / 2023 | Michelle Freitag

Im nachfolgenden Urteil werden anschaulich die Voraussetzungen einer verhaltensbedingten Kündigung aufgezeigt, wobei die konkreten Anforderungen an die Zumutbarkeit der Vertragsfortsetzung hierbei näher dargestellt werden. Im Einzelnen:

WohnM

Formelle Unwirksamkeit von Sammelpositionen in der Betriebskostenabrechnung

27.03.2023 | Nr. 12 / 2023 | René Illgen

Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ist deren Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Der Mieter muss aus der Abrechnung bereits klar ersehen und prüfen können, welche Kosten ihm angelastet werden, und zwar in einer Weise, dass die Einsicht in die dafür vorhandenen Belege nur noch zur Kontrolle und Ausräumung von Zweifeln erforderlich ist (BGH, Beschluss vom 24.01.2017-VIII ZR 285/15).

WohnM

Bedrohung eines Mitmieters rechtfertigt fristlose Kündigung

27.02.2023 | Nr. 6 / 2023 | Michelle Freitag

Ein Urteil des Amtsgericht Köpenick vom 07.01.2022 stellt anschaulich die Voraussetzungen der fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund dar. Wobei die Kündigung auf einer Bedrohung gegenüber einem anderen Mieter beruhte.

WohnM

Kein Warmwasserstopp trotz drastischer Gaspreisentwicklung

03.01.2023 | Nr. 54 / 2022 | Michelle Freitag

In der Vergangenheit war eine drastische Energiepreissteigerung zu verzeichnen, welche auch auf Mietvertragsverhältnisse Auswirkungen hatte. So hatte auch kürzlich das Amtsgericht Frankfurt am Main über eine vermieterseitig angeordnete Gaseinstellung zu entscheiden.

WohnM

Die Klage auf künftige Räumung und deren Voraussetzung

29.12.2022 | Nr. 52 / 2022 | Michelle Freitag

Üblicherweise wird eine Räumungsklage erhoben, soweit der Mieter nach einer ordnungsgemäßen Kündigung die Wohnung nicht fristgerecht geräumt und herausgegeben hat. Allerdings ist es dem Vermieter auch möglich, ein Urteil zu erstreiten, welches auf den (zu)künftige Räumungsanspruch gerichtet ist. Allerdings muss der Mieter hierbei erkennen lassen, nicht fristgerecht räumen zu wollen.

WohnM

Mietern sind Maßnahmen zur Schimmelvermeidung zumutbar

29.12.2022 | Nr. 51 / 2022 | Michelle Freitag

Gerade jetzt in der kalten Jahreszeit ist die Schimmelproblematik ein aktuelles Thema bei jedem Vermieter. Ursächlich für die Schimmelbildung in einer Wohnung ist meist ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters. Auch das Landgericht Hanau hat sich erst kürzlich mit der Problematik befasst und ausgeführt, welche Maßnahmen dem Mieter zumutbar sind, um Schimmel zu vermeiden.

WohnM

Umlage von Müll-Management und Rauchmelder-Wartungskosten in der Betriebskostenabrechnung

25.11.2022 | Nr. 48 / 2022 | Michelle Freitag

Die jährliche Betriebskostenabrechnung stellt den Vermieter jedes Jahr aufs Neue vor hohen Hürden und Streitigkeiten mit dem Mieter sind meist vorprogrammiert. So musste auch der Bundesgerichtshof neuerlich über die Umlage von Müllmanagement- sowie Rauchmelder-Wartungskosten entscheiden. Wobei das Urteil ganz im Sinne des Vermieters ausgefallen ist.

WohnM

Errichtung einer Elektroladestation in angemieteter Garage zulässig

25.11.2022 | Nr. 47 / 2022 | Martin Alter

Die Bestimmungen des § 554 BGB geben dem Mieter das Recht, vom Vermieter die Erlaubnis für bauliche Veränderungen der Mietsache, u. a. die dem Laden elektrischer Fahrzeuge dienen, zu verlangen. Der Wortlaut der Norm selbst enthält keine Aussage darüber, wer über die technische und bauliche Ausführung bestimmen darf. Das Landgericht München hat sich mit Urteil vom 23.06.2022 (AZ. 31 S 12015/21) erstmals dazu positioniert.

WohnM

Schuhe dürfen nicht im Treppenhaus abgestellt werden

11.11.2022 | Nr. 46 / 2022 | Michelle Freitag

Das Lagern bzw. Abstellen von Gegenständen führt des Öfteren zu Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und Mieter sowie zwischen der Hausgemeinschaft untereinander. Auf Grund dessen sind auch vermehrt Gerichte gezwungen sich mit der Sachlage auseinanderzusetzen. So auch das Amtsgericht Frankfurt/ Main, welches darüber zu entscheiden hatte, ob das Abstellen von Schuhen vor der Haustüre eines Mieters zulässig ist.

WohnM

Anspruch des Mieters der Kosten für eine Ersatzwohnung bei Instandsetzungsmaßnahmen

01.11.2022 | Nr. 45 / 2022 | Michelle Freitag

Nach § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet den Wohnbestand instand zu halten, um so den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache für den Mieter zu ermöglichen. Doch was passiert, wenn die Instandhaltungsmaßnahmen den bestimmungsgemäßen Gebrauch unmöglich machen. Hierbei stellt sich insbesondere die Frage, ob der Vermieter verpflichtet ist, für die Kosten einer Ersatzwohnung aufzukommen. Mit dieser Problematik hat sich nun das Amtsgericht Bad-Urach (Baden-Württemberg) auseinandergesetzt.

MietVw

Vorrangigkeit der Verjährungsfrist des § 548 BGB

24.10.2022 | Nr. 44 / 2022 | Sebastian Tempel

Die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB soll den Vermieter bekanntlich zur raschen Klärung seiner Ersatzansprüche anhalten. Laut Bundesgerichtshof ist diese Vorschrift vorrangig der Regelverjährung anzuwenden. Das heißt, dass ein Schadensersatzanspruch des Vermieters nicht vor Rückgabe der Mietsache verjähren kann, auch wenn das schadensauslösende Ereignis im laufenden Mietverhältnis mehr als 30 Jahre zurückliegt.

MietVw

Kautionsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist

24.10.2022 | Nr. 43 / 2022 | Michelle Freitag

Das Amtsgericht Holzminden (Niedersachsen) hatte darüber zu entscheiden, ob ein Kautionsrückzahlungsanspruch aus dem Jahr 2012 noch im Jahr 2020 zu leisten ist. Hierzu hat das Amtsgericht ausführlich die Verjährungsregelungen zum Kautionsanspruch dargelegt.

WohnM

Konkrete vertragliche Abrede zur Betriebskostenumlage notwendig

09.09.2022 | Nr. 38 / 2022 | René Illgen

Eine wirksame Umlage von Betriebs- bzw. sonstigen Nebenkosten auf den Mieter setzt eine hinreichend bestimmte vertragliche Regelung voraus. Allein die vertraglich verankerte Pflicht zur Leistung von Vorauszahlungen auf die Betriebskosten bedeutet, für sich allein genommen, noch nicht, dass damit eine Umlage nach der Betriebskostenverordnung vereinbart wurde.

EnR

Verordnung über kurzfristig wirksame Maßnahmen zur Sicherung der Energieversorgung in Kraft getreten

02.09.2022 | Nr. 37 / 2022 | Martin Alter

In der Ausgabe des Bundesgesetzblattes vom 31.08.2022 ist die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über kurzfristig wirksame Maßnahmen (EnSikuMaV) verkündet worden und somit zum 01.09.2022 in Kraft getreten. Die Verordnung gilt bis zum 28.02.2023.

EnR

Auswirkungen der Gasumlage auf die Heizkosten

22.08.2022 | Nr. 35 / 2022 | Martin Alter

In dieser Woche wurden die ab dem 01.10.2022 gültigen Umlagen auf den Gaspreis bekannt gegeben. Am meisten Beachtung fand dabei die neu eingeführte Gasbeschaffungsumlage. Daneben sind aber auch die Gasspeicherumlage und die Bilanzierungsumlagen zum 01.10.2022 neu festgesetzt worden. Die Gasbeschaffungsumlage beträgt netto 2,419 ct/kWh (24,19 €/MWh). Die Gasspeicherumlage beträgt 0,059 ct/kWh und die Bilanzierungsumlage (SLP) steigt von zuletzt 0,00 ct/kWh auf 0,57 ct/kWh. Insgesamt ergibt sich damit eine Mehrbelastung durch die eingeführten bzw. angepassten Umlagen von 3,048 ct/kWh netto.

WohnM

Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung erfordert keine Aufteilung der Kosten nach Gewerken

15.08.2022 | Nr. 33 / 2022 | René Illgen

Der Bundesgerichtshof hat sich am 20.Juli 2022 in mehreren Verfahren (VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21 und VIII ZR 361/21) mit den formellen Anforderungen an Mieterhöhungserklärungen nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen befasst und klargestellt, dass auch bei umfangreichen Arbeiten keine überhöhten Anforderungen an die Aufschlüsselung der angefallenen Gesamtkosten gestellt werden können.

WohnM

Separate Kündigung eines Stellplatzmietvertrages

15.08.2022 | Nr. 32 / 2022 | Noreen Walther

Mietinteressenten machen, insbesondere im städtischen Bereich mit wenig Parkmöglichkeiten, zunehmend den Abschluss eines Wohnungsmietvertrages von der Bereitstellung eines Stellplatzes abhängig. In der Praxis werden vielfach zwei separate Mietverträge geschlossen, um sich hinsichtlich des Stellplatzes Entscheidungsflexibilität zu erhalten. Der BGH hatte in einer Entscheidung aus dem Jahr 2011 hierzu geurteilt, dass auch bei Vorliegen zwei getrennter Verträge in der Regel eine rechtliche Einheit vorliege, wenn beide Mietsachen auf demselben Grundstück liegen, mit der Folge, dass eine separate Kündigung unzulässig ist.

WohnM

Belegeinsicht bei Widerspruch zur Betriebskostenabrechnung

15.08.2022 | Nr. 31 / 2022 | Noreen Walther

Das Landgericht Dresden hat mit Beschluss vom 23.11.2021 (4 S 222/21) klargestellt, dass sich der Mieter auch bei stark gestiegenen Betriebskosten nicht darauf beschränken kann, ohne Einsicht in die Belege genommen zu haben, die Kostenansätze einer Betriebskostenabrechnung zu bestreiten.

WohnM

Mieterwechsel in der Wohngemeinschaft

15.07.2022 | Nr. 30 / 2022 | Noreen Walther

Möchten Mieter eine Wohngemeinschaft gründen, sind sie auch daran interessiert, unkompliziert einen Mitgliederwechsel durchführen zu können. Besonders prägnant ist dies bei studentischen Wohngemeinschaften. Aber auch Seniorengemeinschaften gewinnen an praktischer Bedeutung. Umstritten ist, inwieweit die Mieter einen entsprechenden Anspruch gegen den Vermieter durchsetzen können, dass dieser dem Wechsel eines Vertragspartners zustimmt.

EnR

Zum Stand des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes

06.07.2022 | Nr. 29 / 2022 | Martin Alter

Anfang April 2022 gaben die Bundesministerien für Wirtschaft und Klima, Bau sowie Justiz in einer Pressemitteilung die grundsätzliche Einigung zur Aufteilung der CO₂-Kosten im Rahmen der Heizkostenabrechnung bekannt. Zwischenzeitlich liegt ein Gesetzentwurf der Bundesregierung vor, der Anfang Juli 2022 im Bundesrat behandelt wird und dann nach der parlamentarischen Sommerpause im Bundestag beschlossen werden kann. Der Gesetzentwurf sieht ein Inkrafttreten zum 01.01.2023 vor, so dass die Aufteilung noch nicht für die Heizkostenabrechnung des Jahres 2022 relevant werden würde.

WohnM

Das Kündigungsrecht des Vermieters bei verweigerter Wohnungsbesichtigung

14.06.2022 | Nr. 26 / 2022 | Eva-Maria Meichsner

Das Amtsgericht München hat in seiner nunmehr bekanntgewordenen Entscheidung vom 26.08.2021, Az. 474 C 4123/21, nochmals klargestellt, dass dem Vermieter ein außerordentliches Kündigungsrecht zusteht, wenn der Mieter eine Wohnungsbesichtigung ohne wichtigen Grund beharrlich verweigert.

WohnM

Keine Umlage der Mietkosten für Rauchmelder

08.06.2022 | Nr. 25 / 2022 | Noreen Walther

Am 8.6.2022 hat der Bundesgerichtshof ein lange erwartetes Urteil zur Umlagefähigkeit der Erwerbskosten für Rauchmelder veröffentlicht. Dem Urteil vom 11.05.2022 zu Az. VIII ZR 379/20 ist zu entnehmen:

BauR

Rauchwarnmelderpflicht in Sachsen schon bis Ende 2023

08.06.2022 | Nr. 24 / 2022 | Martin Alter

Am 1. Juni dieses Jahres hat der Sächsische Landtag abschließend über die Änderung der Sächsischen Bauordnung beschlossen. Dabei kam es aufgrund einer Beschlussempfehlung des Ausschusses für Regionalentwicklung noch zu Änderungen am Gesetzentwurf der Landesregierung. Für die sächsische Wohnungswirtschaft ist vor allem die vorgezogene Ausstattungsfrist bezüglich Rauchwarnmeldern für Bestandsgebäude bis zum 31.12.2023 von Bedeutung.

WohnM

Kein Mietminderungsrecht bei Baulärm vom Nachbargrundstück

25.05.2022 | Nr. 22 / 2022 | Denise Claus

Mit Urteil vom 24.11.2021 – VIII ZR 258/19 hat der BGH erneut bestätigt, dass Lärm- und Schmutzimmissionen, die nach dem Abschluss eines Mietvertrages auftreten, keinen Anspruch auf Mietminderung gem. § 536 I 1 BGB begründen. Voraussetzung ist, dass diesbezüglich keine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen wurde und auch der Vermieter die Beeinträchtigungen ohne Abwehr- und Entschädigungsmöglichkeiten nach § 906 BGB hinnehmen muss.

WohnM

Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz wegen einer Verletzung der mietvertraglichen Obhutspflicht an Gegenständen des Mieters

20.05.2022 | Nr. 21 / 2022 | Denise Claus

Das Amtsgericht Berlin – Mitte hat mit Urteil vom 07.02.2022 – 20 C 206/21 entschieden, dass der Vermieter dem Mieter die Entsorgung, von im Hof abgestellten Fahrrädern, rechtzeitig mitteilen muss, um seinen mietvertraglichen Nebenpflichten nachzukommen.

WohnM

Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs.3 BGB

17.05.2022 | Nr. 20 / 2022 | Denise Claus

Das Amtsgericht Hamburg hat mit Urteil vom 04.05.2022 -49 C 438/21 die Voraussetzungen an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung konkretisiert und noch einmal klargestellt, dass nachgeschobene Gründe keine Berücksichtigung finden.

WohnM

Der Aufzugseinbau als Modernisierungsmaßnahme – Wie sind die Kosten zu verteilen?

29.04.2022 | Nr. 18 / 2022 | Michelle Freitag

Die Mieter begehren vermehrt modernen Wohnraum. Aus dem Grund werden zahlreiche Modernisierungen im Laufe bestehender Mietverhältnisse vorgenommen, wobei die Kosten bei einer Vielzahl solcher Maßnahmen nach dem § 559 BGB auf den Mieter umgelegt werden können. So können auch die Kosten eines Aufzugsanbaus auf den Mieter umgelegt werden. Mit der Frage, wie die Umlage der Kosten des Aufzugsumbaus konkret erfolgen kann, hatte sich nun das Amtsgericht Hamburg auseinanderzusetzen, vgl. Urteil des AG Hamburg vom 22.01.2022 48C 115/21.

WohnM

Zur Umlagefähigkeit des „Hausstroms“ in der Betriebskostenabrechnung

08.04.2022 | Nr. 15 / 2022 | Michelle Freitag

Das Amtsgericht Hamburg hatte kürzlich darüber zu entscheiden, welche Anforderungen die einzelnen Kostenpositionen in einer Betriebskostenabrechnung erfüllen müssen, sodass eine formell ordnungsgemäße Abrechnung gegeben ist, vgl. Urteil vom 03.03.2022 – Az. 48 C 320/20.

DatR

Vermieter müssen gegebenenfalls Identitäten von Hinweisgebern preisgeben

01.04.2022 | Nr. 14 / 2022 | Sebastian Tempel

Mit einer neuen Entscheidung hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) im Mietrecht zur Frage der Auskunftserteilung von Mietern gegen den Vermieter im Bereich der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) beschäftigt (BGH, Urt. v. 22.02.2022 – Az. VI ZR 14/21).

EnR

Fehlender Wärmezähler für Warmwasseranteil

11.03.2022 | Nr. 11 / 2022 | Martin Alter

Der Bundesgerichthof mit Urteil vom 12. Januar 2022 - VIII ZR 151/20 - hat in der lange umstrittenen Frage entschieden, ob beim Fehlen des vorgeschriebenen Wärmezählers für die Erfassung des Wärmeanteils für die Erwärmung des Warmwassers bei verbundenen Anlagen ein Recht des Mieters zum Strafabzug nach § 12 Abs.1 HeizkV besteht.

WEG

Unterlassungsklage gegen vermietenden Sondereigentümer

28.02.2022 | Nr. 9 / 2022 | Noreen Walther

Gegenstand des Urteils des AG Pinneberg vom 14.09.2021 zu Az. 60 C 30/20 waren Hausfriedensstörungen durch einen Mieter in vermietetem Sondereigentum. Der Sondereigentümer war über Monate hinweg gegen die Lärmstörungen nicht eingeschritten. Schließlich klagte der gestörte Sondereigentümer in der Nachbarwohnung auf Unterlassung.

GewM

Urteil des BGH zur Schriftform bei Nachträgen zu Langfristmietverträgen

21.02.2022 | Nr. 7 / 2022 | Noreen Walther

Gemäß § 550 BGB bedürfen Mietverträge, die den Mieter auf längere Zeit als ein Jahr binden, der Schriftform. Nunmehr hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass bei Nachträgen, die nicht auf Dauer, sondern nur für eine kurze Zeit – nämlich weniger als ein Jahr - Auswirkung auf das Vertragsverhältnis haben werden, die Schriftform nicht zu wahren ist.

WohnM

Kosten der Baumfällung können nun doch Betriebskosten sein!

04.02.2022 | Nr. 6 / 2022 | Noreen Walther

Bislang war umstritten, ob Kosten für das Fällen eines Baumes als Betriebskosten umlagefähig sind. Der Bundesgerichtshof hat nun im Urteil vom 10.11.2021 zu Az. VIII ZR 107/20 die Auffassung vertreten, grundsätzlich handele es sich um umlegbare Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 10 BetrkV als objektiv erforderliche Maßnahme der Gartenpflege.

WohnM

Räumungsfrist und Obliegenheit des auf Räumung verklagten Mieters zur Suche nach Alternativwohnraum

28.01.2022 | Nr. 5 / 2022 | Noreen Walther

Wird der Wohnraummietvertrag durch den Vermieter gekündigt, ist der Mieter zur Räumung und Herausgabe verpflichtet. Kommt der Mieter dem aber nicht nach, weil er die Kündigung für unwirksam hält, ist die Erhebung einer Räumungsklage am Amtsgericht erforderlich. Das Gericht kann dem Mieter sodann, selbst wenn es der Klage stattgibt, eine angemessene weitere Räumungsfrist bewilligen. Das OLG Brandenburg hat sich im Beschluss vom 01.06.2021 zu Az. 3 W 56/21 mit der Frage beschäftigt, wie diese Frist, auch im Hinblick auf die Beschränkungen durch die sog. Corona-Pandemie, zu bemessen ist.

WohnM

Urteil des BGH zur Höhe des Zahlungsverzuges bei fristloser Mietvertragskündigung

21.01.2022 | Nr. 4 / 2022 | Noreen Walther

Der Bundesgerichtshof hat am 2.12.2021 unter Az. VIII ZR 32/20 erneut dem eindeutigen Gesetzeswortlaut den Vorrang vor einer allzu mieterfreundlichen Gesetzesauslegung gegeben. Gegenstand der Entscheidung war die Frage, wie hoch für den Ausspruch einer wirksamen Kündigung der monatliche Betrag sein muss, mit dessen Zahlung sich ein Wohnungsmieter in Verzug befindet.

WohnM

Keine Schonfristzahlung bei der ordentlichen Mietvertragskündigung

03.01.2022 | Nr. 53 / 2021 | Noreen Walther

Der BGH hatte bereits vor Jahren entschieden, dass die Möglichkeit der Schonfristzahlung nur die Wirkungen einer fristlosen, nicht aber einer ordentlichen Mietvertragskündigung beseitigen kann. Einzelne Gerichte, vor allem aber das LG Berlin, haben in den vergangenen Jahren immer wieder die Auffassung vertreten, durch eine Schonfristzahlung werde auch die hilfsweise zugleich ausgesprochene ordentliche Mietvertragskündigung unwirksam. Diese Rechtsauffassung widerspricht eindeutig dem Wortlaut des Gesetzes. Der Bundesgerichtshof hat in erstaunlicher Deutlichkeit diesen Bestrebungen ein Ende gesetzt.

WohnM

Die ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung- Aufschlüsselung nach Kostenarten

17.12.2021 | Nr. 52 / 2021 | Michelle Freitag

Die Parteien streiten, ob eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erstellt wurde. Nach der gültigen Betriebskostenverordnung sind einzelne Betriebskosten grundlegend einzeln in der Betriebskostenabrechnung aufzuführen. Allerdings ist es dem Vermieter unter engen Voraussetzungen möglich, mehrere Betriebskostenpositionen zusammen abzurechnen. Welche Bedingung hierfür erfüllt sein muss, hat der Bundesgerichtshof neuerlich durch Beschluss vom 06.07.2021 entschieden und die Anforderung dargelegt.

WohnM

Rückgewähransprüche bei einem widerrufenen Wohnraummietvertrag

26.11.2021 | Nr. 48 / 2021 | Eva-Maria Meichsner

Nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 21.10.2021- 67 S 140/21 – muss der Vermieter dem Mieter im Falle eines wirksamen Widerrufs des Wohnraummietvertrags alle bis dahin geleisteten Mietzahlungen, inklusive Nebenkostenvorauszahlungen, zurückgewähren, sofern er den Mieter nicht über dessen Widerrufsrecht belehrt hat und der Mieter die Mieträume vor Vertragsschluss nicht besichtigt hat. Demgegenüber schuldet der Mieter dem Vermieter für den Gebrauch der Mieträume weder einen Nutzungs- noch einen Wertersatz.

WohnM

Rückgewähransprüche bei einem widerrufenen Wohnraummietvertrag

07.12.2021 | Nr. 47 / 2021 | Eva-Maria Meichsner

Nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 21.10.2021- 67 S 140/21 – muss der Vermieter dem Mieter im Falle eines wirksamen Widerrufs des Wohnraummietvertrags alle bis dahin geleisteten Mietzahlungen, inklusive Nebenkostenvorauszahlungen, zurückgewähren, sofern er den Mieter nicht über dessen Widerrufsrecht belehrt hat und der Mieter die Mieträume vor Vertragsschluss nicht besichtigt hat. Demgegenüber schuldet der Mieter dem Vermieter für den Gebrauch der Mieträume weder einen Nutzungs- noch einen Wertersatz.

EnR

Bundesrat hat der Heizkostenverordnung zugestimmt

05.11.2021 | Nr. 46 / 2021 | Martin Alter

In seiner heutigen Plenarsitzung hat der Bundesrat der Heizkostenverordnung zugestimmt. Damit kann die Heizkostenverordnung mit einer nur geringfügigen Ergänzung noch im Jahr 2021 in Kraft treten. Der Bundesrat hat die bereits heftig diskutierten Mängel der neuen Heizkostenverordnung nicht korrigiert und lediglich eine Evaluationsregelung hinzugefügt. Danach soll nach 3 Jahren geprüft werden, ob die Nachrüstung mit fernablesbarer Erfassungstechnik tatsächlich, wie von der Bundesregierung angenommen, kostenneutral erfolgt.

WohnM

Anforderungen an das Schriftformerfordernis der Kündigungserklärung

25.10.2021 | Nr. 43 / 2021 | Michelle Freitag

In der nachfolgend ausgeführten Entscheidung wurden die rechtlichen Anforderungen an die Formerfordernisse einer Kündigungserklärung konkretisiert, soweit die Erklärung durch einen Vertreter des Vermieters erfolgt. Es wurde entschieden, dass die Verwendung des Kürzels i.A. hierbei nicht genügt.

WohnM

Rückforderung von Betriebskostenvorauszahlungen

03.09.2021 | Nr. 37 / 2021 | Eva-Maria Meichsner

Hat der Mieter vor Beendigung des Mietverhältnisses von seinem Recht auf Zurückbehaltung der Betriebskostenvorauszahlungen keinen Gebrauch gemacht, obwohl ihm dies möglich gewesen wäre, so kann er nach Ende des Mietvertrages vom Vermieter auch nicht die Rückzahlung seiner geleisteten Vorauszahlungen verlangen, BGH vom 07.07.2021, Aktenzeichen VIII ZR 52/20.

WohnM

Erhöhter Wasserverbrauch wegen eines Defekts der Toilettenspülung – Wer hat die Mehrkosten zu tragen?

27.08.2021 | Nr. 36 / 2021 | Michelle Freitag

Die Parteien streiten um eine Betriebskostennachforderung. Der Mieter, nachfolgend Beklagter, meint den erhöhten Wasserverbrauch auf Grund einer defekten Toilettenspülung nicht zu schulden. Das Amtsgericht und auch Landgericht folgen der Ansicht allerdings nicht. (Urteil des AG Hanau vom 04.06.2019 – Az. 32 C 207/19; Beschluss des LG Hanau vom 30.12.2020 – Az. 2 S 123/19)

WohnM

Belehrung zum Lüften der Mietwohnung

16.08.2021 | Nr. 33 / 2021 | Noreen Walther

Von Gesetzes wegen ist der Vermieter nicht ausdrücklich verpflichtet, den Mieter über das richtige Heizungs- und Lüftungsverhalten zu belehren. Er darf, sofern das von ihm zu vermietende Objekt mangelfrei ist und not-wendige Handlungen allgemein bekannt und offenkundig sind, auf ein angemessenes, übliches Mieter-verhalten vertrauen. Die Erfahrung lehrt indessen: viele Altbestandsobjekte weisen durchaus Problemstellen, wie Wärmebrücken oder Undichtigkeiten auf. Das eine übliche Mieterverhalten gibt es nicht. Der Handlungsbedarf neu renovierter Wohnungen ist kaum offenkundig. Und das angemessene Verhalten ist besonders vom konkreten Mieterverhalten abhängig. Deshalb sind Belehrungen faktisch nicht vermeidbar.

WohnM

Minderung und Schadenersatz bei Ungezieferbefall in der Mietwohnung

16.08.2021 | Nr. 32 / 2021 | Noreen Walther

In der Praxis mehren sich derzeit die Fälle des Ungezieferbefalls durch Motten, Ameisen, Bettwanzen oder andere Insekten. Inwieweit der Mieter bei einem solchen Befall berechtigt ist, die Miete zu mindern bzw. ob andererseits der Vermieter Schadenersatz für die Beseitigung des Befalls verlangen kann, bemisst sich an den Umständen des Einzelfalls.

WohnM

Umlage der Kosten für Dachwartung auf Wohnraummieter

16.08.2021 | Nr. 31 / 2021 | Noreen Walther

Inwieweit die Kosten für regelmäßige Dachwartungen als Betriebskosten umlegbar sind, ist gesetzlich nicht ausdrücklich geregelt und in der Rechtsprechung nicht eindeutig entschieden.

ZV

Herausgabeanspruch gegen Mitbesitzer des Wohnraums

16.08.2021 | Nr. 30 / 2021 | Noreen Walther

Verlangt der Vermieter von Wohnräumen nach Beendigung des Mietverhältnisses die Räumung und Herausgabe vom Mieter, der hierzu nicht freiwillig bereit ist, muss der Vermieter zunächst ein Räumungsurteil erwirken und dieses anschließend mithilfe eines Gerichtsvollziehers vollstrecken. Die Vollstreckung darf lediglich gegen die im Urteil ausgewiesenen Räumungsschuldner durchgeführt werden. Stellt der Gerichtsvollzieher vor Ort fest, dass weitere Personen Mitbesitz am Mietobjekt haben, kann er die Räumung nicht vollziehen.

WohnM

Reform des Betreuungsrechts

11.06.2021 | Nr. 24 / 2021 | Sebastian Tempel

Zum 01.01.2023 tritt die Reform des Vormundschafts- und Betreuungsrechts in Kraft (BGBl. 2021, Seite 882, verkündet am 12.05.2021). Es erfolgt demnach eine Änderung wesentlicher Gesetze (z. B. ZPO, BGB, FamFG, SGB). Aufgrund von Schnittstellen im täglichen Geschäftsbetrieb von Wohnungsunternehmen beim Umgang mit Ihren Mieter*innen möchten wir Ihnen daher die für Sie möglicherweise relevanten Aspekte im Betreuungsrecht hervorheben.

WohnM

Das hohe Alter des Mieters begründet allein keinen Härtefall

21.05.2021 | Nr. 22 / 2021 | Eva-Maria Meichsner

Ein hohes Alter des Mieters stellt ohne weitere Feststellungen zu den sich daraus ergebenden Folgen für den Mieter noch keine einen Widerspruch gegen die Kündigung begründende Härte i.S.v. § 574 Abs. 1 S. 1 BGB dar. Dies hat der BGH mit Urteil vom 03.02.2021, Aktenzeichen VIII ZR 68/19 entschieden.

WohnM

Kontaktbeschränkungen in der Wohnungswirtschaft – Welche gesetzlichen Vorschriften und Maßgaben sind zu beachten?

10.05.2021 | Nr. 20 / 2021 | Michelle Freitag

Nunmehr hat uns die dritte Welle der Corona-Pandemie erreicht. Aus dem Grund wurde zur weiteren Eindämmung des Infektionsgeschehens das Infektionsschutzgesetz novelliert. Bereits am 23.04.2021 trat die veränderte Fassung in Kraft, in welcher weitreichende Kontaktbeschränkungen vorgesehen sind. Es stellt sich daher die Frage, inwiefern mietrechtliche Belange hiervon tangiert werden.

WohnM

Zum Anspruch des Vermieters auf ein Kennenlernen des Untermieters

23.04.2021 | Nr. 18 / 2021 | Eva-Maria Meichsner

Bei der Untervermietung hat der Vermieter keinen Anspruch auf ein persönliches Kennenlernen des künftigen Untermieters. Nach Ansicht des Landgerichts Berlin vom 30.11.2020 (veröffentlicht am 15.03.2021), Aktenzeichen 64 T 49/20, sei die Mitteilung des Namens nebst Geburtsdatum und Geburtsort des Untermieters sowie dessen berufliche oder sonstige Tätigkeit ausreichend.

WohnM

Zeitlich befristeter Kündigungsverzicht

09.04.2021 | Nr. 16 / 2021 | Noreen Walther

Über die ausschließlichen Befristungsgründe des § 575 BGB hinaus sind zahlreiche Konstellationen denkbar, in denen der Vermieter ein berechtigtes Interesse an einer Mindestvertragslaufzeit hat, z.B. wenn er die Wohnung nach den Wünschen des Mieters und daher mit erheblichem zusätzlichem Kostenaufwand umgestaltet oder herrichtet. Dies ist jedoch nicht mit Zeitmietvereinbarungen möglich, sondern nur durch Vereinbarung von befristeten Kündigungsausschlüssen.

WohnM

Mieterhöhung durch Modernisierungsumlage nach Vergleichsmietenerhöhung

26.02.2021 | Nr. 9 / 2021 | Noreen Walther

Hat der Vermieter nach einer Modernisierungsmaßnahme zunächst die Miete auf der Basis der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht, kann er später dennoch eine Modernisierungsumlage erheben – allerdings im begrenzten Umfang, so der BGH im Urteil vom 16.12.2020, Az. VIII 367/18.

WohnM

Kündigung wegen Gebäudeabriss

19.02.2021 | Nr. 8 / 2021 | Noreen Walther

Der BGH hat am 16.12.2020 erneut zu den Voraussetzungen der Kündigung eines Wohnraummietvertrages wegen Gebäudeabrisses Stellung genommen, Az. VIII ZR 70/19.

WohnM

Kündigung bei Hausfriedensstörungen durch Besucher des Mieters

12.02.2021 | Nr. 7 / 2021 | Noreen Walther

Besucher, die sich mit Einverständnis des Wohnungsmieters in der Wohnung aufhalten, gelten als Erfüllungsgehilfen des Mieters im Hinblick auf die Erfüllung der Verhaltenspflichten. Störungen des Hausfriedens durch die Besucher hat somit der Mieter zu vertreten, so dass der Vermieter auch in diesem Fall den Mietvertrag kündigen darf, vgl. BGH Beschluss vom 25.08.2020, Az. VIII ZR 59/20.

WohnM

Belegeinsicht des Mieters nach der Betriebskostenabrechnung

29.01.2021 | Nr. 5 / 2021 | Noreen Walther

Der Umfang des Anspruchs auf Belegeinsicht war Gegenstand des am 09.12.2020 verkündeten Urteils des für Wohnraummietsachen zuständigen VIII. Zivilsenats Bundesgerichtshofs zu Az. VIII ZR 118/19.

WohnM

Heizkostenabrechnung: Selbstablesung sticht Schätzung

04.01.2021 | Nr. 51 / 2020 | Martin Alter

Der Jahreswechsel steht kurz bevor und Deutschland befindet sich in diesem Jahr nicht nur in der üblichen Pause „zwischen den Feiertagen“, sondern auch im coronabedingten Lockdown. Für Mieter, Eigentümer, Vermieter und Messdienste stellt sich die Frage, wie die Verbrauchsablesung zum Stichtag 31.12.2020 unter Berücksichtigung von Abstandsgeboten, Kontaktsperren und Quarantänebestimmungen durchgeführt werden kann.

WohnM

Die Eigenbedarfskündigung bei getrenntlebenden oder geschiedenen Ehegatten

30.10.2020 | Nr. 43 / 2020 | Eva-Maria Meichsner

Nach dem Urteil des BGH vom 02.09.2020, Aktenz. VIII ZR 35/19, können sich auch getrenntlebende oder geschiedene Ehegatten auf einen Eigenbedarf gegenüber dem Mieter berufen und das Mietverhältnis als Neuerwerber gemäß §§ 573 Abs. 2 Nr. 2, 577 a Abs. 1a S. 2 BGB ohne Sperrfrist kündigen.

WohnM

Mieter müssen sich das Verhalten ihres Besuchs zurechnen lassen

09.10.2020 | Nr. 40 / 2020 | Michelle Freitag

Die nachfolgende Entscheidung verdeutlicht neuerlich inwieweit Mieter sich das Verhalten von Besuchern zurechnen lassen müssen und dies sogar eine fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung rechtfertigen kann.

WohnM

Modernisierungsankündigung sollte nicht weit verfrüht erfolgen

01.10.2020 | Nr. 38 / 2020 | Michelle Freitag

Im Rahmen einer beabsichtigten Modernisierung sind stets die Rechte des Mieters zu beachten. So obliegt dem Vermieter insbesondere die Pflicht, die Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor Beginn der Ausführung entsprechend in Textform anzukündigen. Allerding darf die Modernisierungsankündigung nicht weit verfrüht erfolgen, sodass Rechte des Mieters ausgehöht werden. Der Beschluss des Landgerichts Berlin vom 01.09.2020 bestätigt damit die ständige Rechtsprechung, dass zwischen einer Modernisierungsankündigung und dem geplanten Baubeginn ein enger zeitlicher Zusammenhang bestehen muss.

WohnM

Keine Widerspruchsmöglichkeit des Mieters gegen eine ordentliche Kündigung – wenn Recht zur außerordentlichen Kündigung gegeben war

14.09.2020 | Nr. 36 / 2020 | Michelle Freitag

Eine Schonfristzahlung führt nicht zum Wiederaufleben des Widerspruchsrechts des Mieters bei einer fristlos, hilfsweise ordentlich ausgesprochenen Kündigung.

WohnM

Gerichtliche Nachprüfung von gesundheitsbedingten Härtegründen im Räumungsprozess

31.07.2020 | Nr. 30 / 2020 | Noreen Walther

Welche Ermittlungen ein Gericht im Räumungsprozess wegen Kündigung des Wohnungsmietvertrages im Hinblick auf eine unzumutbare Härte für den Mieter, der sich auf gesundheitliche Beeinträchtigungen beruft, anstellen muss, beschäftigte den BGH im Beschluss vom 26.05.2020, Az. VIII ZR 64/19.

WohnM

Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen

10.07.2020 | Nr. 26 / 2020 | Noreen Walther

An den Umfang und die Tiefe von Modernisierungsankündigungen dürften keine überspannten Anforderungen gestellt werden, so der BGH im Urteil vom 20.05.2020 zu Az. VIII ZR 55/19.

WohnM

Belegeinsicht des Mieters in eingescannte Belege

19.06.2020 | Nr. 22 / 2020 | Noreen Walther

In einem Urteil vom 30.04.2020 zu Az. 418 HKO 117/18 entschied das LG Hamburg zum Belegeinsichtsrecht des Mieters in Original- oder eingescannte Belege.

EnR

Gesetze für Ladeinfrastruktur zur E-Mobilität

05.06.2020 | Nr. 20 / 2020 | Martin Alter

Nachdem die Bundesregierung im November 2019 angekündigt hatte, noch im Jahr 2019 gesetzliche Regelungen für die Schaffung von Ladeinfrastrukturen für Elektrofahrzeuge in einem umfassenden Entwurf für eine WEG-Rechtsänderung vorzulegen, befindet sich der Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEModG) bereits im Gesetzgebungsverfahren. Ergänzt werden die Regelungen durch einen Entwurf eines Gesetzes zum Aufbau einer gebäudeintegrierten Lade- und Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität (Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz – GEIG), der jetzt ebenfalls von der Bundesregierung in den Bundestag eingebracht wurde.

WohnM

Rohrwärmeabgabe bei Leitungen unter Putz – Problem gelöst!?

29.05.2020 | Nr. 19 / 2020 | Martin Alter

In einem Urteil vom 15. November 2019 - V ZR 9/19 - zu einem Beschlussanfechtungsverfahren einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat der V. Zivilsenat des BGH eine Heizkostenabrechnung mit erheblichen Rohrwärmeverlusten über ungedämmte nicht freiliegende Leitungen ohne Korrektur nach VDI 2077 – Beiblatt Rohrwärme – bestätigt.

WohnM

Einfluss der Corona-Pandemie auf gerichtliche Räumungsfristen

11.05.2020 | Nr. 16 / 2020 | Michelle Freitag

Die Corona-Pandemie beeinflusst nunmehr unser alltägliches Leben und sämtliche Lebensbereiche werden hiervon tangiert. Auch stellt sich die Frage, inwiefern die Vollstreckung von Räumungsurteilen hierdurch beeinflusst werden können. Mit der Problematik, ob durch Covid-19 auch eine Verlängerung der gerichtlichen Räumungsfrist möglich ist, hat sich nunmehr das Landgericht Berlin auseinandergesetzt und folgende Entscheidung getroffen.

WohnM

Materialien zur Korrespondenz mit Mietern wegen pandemiebedingten Zahlungsausfällen

29.04.2020 | Nr. 12 / 2020 | Sebastian Tempel

Vorstellung der aktuellen Materialien zu Vereinbarungen mit Mietern bei pandemiebedingten Zahlungsausfällen

WohnM

Der Einbau von Rauchwarnmelder ist vom Mieter grundsätzlich zu dulden!

21.02.2020 | Nr. 7 / 2020 | Michelle Freitag

Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter wegen dem Einbau von Rauchwarnmelder scheint nicht abzureißen und die Gerichte weiterhin zu beschäftigen. Ein neuerliches Urteil des Amtsgericht Hamburg-Blankenese bestätigt die bisher herrschende Rechtsprechung, dass es sich beim Einbau von Rauchwarnmeldern um eine Modernisierungsmaßnahme handelt.

WohnM

Fortsetzung des Wohnungsmietvertrages, wenn Mieter keinen Ersatzwohnraum beschaffen können?

17.02.2020 | Nr. 5 / 2020 | Noreen Walther

Behauptet ein gekündigter Wohnraummieter, er könne Ersatzwohnraum nicht zu zumutbaren Bedingungen beschaffen, müssen dazu nähere Tatsachen vorgetragen und festgestellt werden, insbesondere zu den wirtschaftlichen Verhältnissen des Mieters und den bisherigen Anmietungsbemühungen, so der BGH im Urteil vom 11.12.2019 zu Az. VIII ZR 144/19.

WohnM

Notdienstpauschale für Hausmeister auf Wohnraummieter nicht umlagefähig

03.02.2020 | Nr. 4 / 2020 | Noreen Walther

Zahlt der Vermieter dem Hausmeister eine Notdienstpauschale für Notdienstbereitschaft außerhalb der Geschäftszeiten für die Entgegennahme und Weiterleitung von Störungsmeldungen z. B. an Strom-, Heizungs- oder Wasserversorgung, handelt es sich um nicht umlagefähige Verwaltungskosten, so der für Wohnraummiete zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs im Urteil vom 18.12.2019, Az. VIII ZR 62/19.

WohnM

Kinderlärm ist grundsätzlich durch Mieter zu dulden

24.01.2020 | Nr. 3 / 2020 | Michelle Freitag

Es ist keine Seltenheit, dass sich Mieter von Kinderlärm, ausgehend anderer Mietwohnungen, gestört fühlen. Die Frage ist, ob Kinderlärm den Hausfrieden stören kann, mithin eine mietvertragliche Pflichtverletzung darstellt und gegebenenfalls Minderungsansprüche begründet. Erst kürzlich bestätigt der Bundesgerichtshof, dass Kinderlärm unter einem besonderen Toleranzgebot steht und grundsätzlich zu dulden ist, wie nachfolgendes Urteil zeigt.

WohnM

Der Auskunfts- und Beleganspruch des Nachmieters über die Miethöhe des Vormieters

03.01.2020 | Nr. 47 / 2019 | Eva-Maria Meichsner

Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 26.06.2019, Aktenz. 65 S 55/19, entschieden, dass der Nachmieter im Rahmen der §§ 556 d ff. BGB a.F. (zulässige Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt) gegenüber dem Vermieter einen Auskunfts- und Beleganspruch über die Höhe der vom Vormieter zuletzt gezahlten Miete hat.

WohnM

Ordentliche Kündigung bei einmaligem Zahlungsverzug nicht immer gerechtfertigt!

12.12.2019 | Nr. 45 / 2019 | Michelle Freitag

Ist der Mieter in zwei aufeinander folgenden Terminen oder eines nicht unerheblichen Teils oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, in der Höhe eines Betrages der die Miete für zwei Monate erreicht, mit der Entrichtung der Miete in Verzug, ist es dem Vermieter möglich die außerordentliche, hilfsweise ordentliche, Kündigung auszusprechen. Allerdings kann nach höchstrichterlicher Rechtsprechung die außerordentliche Kündigung geheilt werden, soweit eine sofortige Nachzahlung der Mietschulden erfolgt. Die hilfsweise ordentliche Kündigung bleibt durch die Nachzahlung grundsätzlich unberührt und wirksam. Nun entschied das Amtsgericht Rheine, dass der Grundsatz nicht gelten soll, soweit es sich um einen erstmaligen Verstoß des Mieters handelt.

WohnM

Folgen eines Mieterhöhungsverlangens nach Kündigung wegen Zahlungsverzug

02.12.2019 | Nr. 44 / 2019 | Michelle Freitag

Das Landgericht Köln befasste sich mit der Frage, inwieweit eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs gegenstandslos wird, wenn der Vermieter dem Mieter eine Mieterhöhungsverlangen nach Ausspruch der fristlosen Kündigung zusendet und dessen Zustimmung begehrt.

WohnM

Die Erbenhaftung für Forderungen aus dem Mietverhältnis bei unterlassener Kündigung

25.11.2019 | Nr. 43 / 2019 | Eva-Maria Meichsner

Mit Urteil vom 25.09.2019, Aktenz. VIII ZR 138/18, hat der BGH entschieden, dass der in das Mietverhältnis eintretende Erbe nicht bereits deshalb persönlich für die Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis haftet, wenn er versäumt hat, den Mietvertrag gemäß § 564 S. 2 BGB außerordentlich zu kündigen.

WohnM

Entfernung von Tapeten durch Mieter – Schadensersatzpflicht?

30.09.2019 | Nr. 36 / 2019 | Michelle Freitag

Der Bundesgerichtshof urteilte über einen Sachverhalt, in dem der Mieter – ohne zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet zu sein – in der Mietwohnung Tapete von den Wänden entfernte, ohne die Renovierung zu Ende zu führen.

WohnM

Zutrittsverweigerung des Handwerkers – weiterhin Mietminderung?

23.09.2019 | Nr. 35 / 2019 | Michelle Freitag

Ein Mieter macht Mietminderung geltend, möchte aber den Handwerkern keinen Zutritt in seine Wohnung gewähren. Kann die Mietminderung weiterhin geltend gemacht werden?

WohnM

Auskehr und Verrechnung der Mietkaution bei Mietvertragsende

02.09.2019 | Nr. 32 / 2019 | Noreen Walther

Am 24.07.2019 verkündete der BGH ein Urteil zur Abrechnung und Inanspruchnahme der Mietkaution nach Beendigung des Wohnungsmietvertrages, Az. VIII ZR 141/17.

WohnM

Minderung aufgrund Baulärm

29.07.2019 | Nr. 28 / 2019 | Eva-Maria Kreis

Das Landgericht Berlin, 67. Zivilkammer, hat in seinem Beschluss vom 15.01.2019, veröffentlicht am 05.06.2019, – Aktenz. 67 C 309/18 – eine Mietminderung bei erheblichem Baulärm für rechtmäßig befunden.

WohnM

Nachträgliche Mietminderung trotz langjähriger Kenntnis des Mieters vom Mangel und vorbehaltloser Mietzahlung

25.02.2019 | Nr. 8 / 2019 | Noreen Walther

Leistet der Mieter nach Anzeige eines Mangels vorbehaltlos die Mietzahlung, weil er irrigerweise annimmt, eine Minderung nur vornehmen zu dürfen, wenn dem der Vermieter zustimmt, kann er später die rechtsgrundlos gezahlte Miete zurückfordern, so der BGH im Beschluss vom 04.09.2018 zu Az. VIII ZR 100/18.

WohnM

Instandhaltungspflicht des Vermieters für Telefonanschluss

06.02.2019 | Nr. 6 / 2019 | Noreen Walther

Im Urteil vom 05.12.2018 zu Az. VIII ZR 17/18 hat der Wohnraummietrechtssenat des BGH entschieden, dass der Vermieter einen von Beginn des Mietverhältnisses an in der Wohnung befindlichen Telefonanschluss während der Dauer des Mietverhältnisses instand halten und instand setzen muss.

WohnM

Urteil des BGH zur Unzulässigkeit von Verwaltungskostenumlagen in der Wohnraummiete

30.01.2019 | Nr. 5 / 2019 | Noreen Walther

Im Urteil vom 19.12.2018 zu Az. VIII ZR 254/17 stellte der BGH in konsequenter Anwendung der wohnraummietrechtlichen Vorschriften eindeutig klar: In Wohnraummietverträgen kann eine separate Verwaltungskostenpauschale nicht als umlagefähig vereinbart werden, sofern sie nicht als Bestandteil der Grundmiete ausgewiesen ist.

WohnM

Mietrechtsanpassungsgesetz mit Wirkung seit 01.01.2019

15.01.2019 | Nr. 3 / 2019 | Noreen Walther

Überraschend wurde eiligst noch vor Weihnachten am 21.12.2018 im Bundesgesetzblatt das Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz-MietAnpG) verkündet und mit Wirkung zum 01.01.2019 in Kraft gesetzt, nachdem erst wenige Tage zuvor die Angelegenheit im Bundesrat beraten wurde.

WohnM

Kündigungsrecht des Vermieters bei Vermüllung der Mietwohnung

13.12.2018 | Nr. 49 / 2018 | Eva-Maria Kreis

Mit Urteil vom 18.07.2018 - veröffentlicht am 05.10.2018 – Aktenzeichen 416 C 5897/18 hat das Amtsgericht München entschieden, dass der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt ist, wenn der Mieter die Wohnung vermüllen lässt.

WohnM

Ferninspektion von Rauchwarnmeldern ist jetzt zugelassen

03.12.2018 | Nr. 47 / 2018 | Martin Alter

Im Dezember 2018 wird die DIN EN 14676 in der Fassung von 2012 über Rauchwarnmelder für Wohnhäuser, Wohnungen und Räume mit wohnungsähnlicher Nutzung ersetzt. Die neue DIN besteht aus zwei Teilen, wobei sich der Teil 1 mit Planung, Einbau, Betrieb und Instandhaltung beschäftigt und der Teil 2 Anforderungen an den Dienstleistungserbringer definiert.

WohnM

Verpflichtung des Wohnraummieters zur Fensterreinigung

07.11.2018 | Nr. 44 / 2018 | Noreen Walther

Dem Hinweisbeschluss des BGH vom 21.08.2018 zu Az. VIII ZR 188/16 lag die Frage zugrunde, ob der Mieter kraft Gesetzes dazu verpflichtet sei, die Fenster der Mietwohnung von innen und von außen auch dann bei Bedarf zu reinigen, wenn dies eigenhändig nur schwer bzw. risikobehaftet ist, weil es sich um große Fensterflächen mit feststehenden Fensterelementen handelt, die lediglich durch kleinere Öffnungen unterbrochen sind.

WohnM

Fristlose und ordentliche Mietvertragskündigung

26.10.2018 | Nr. 42 / 2018 | Noreen Walther

Der BGH hat sich im Urteil vom 19.09.2018 zu Az. VIII ZR 231/17 nochmals zur Thematik der Schonfristzahlungen bei Wohnungsmietvertragskündigungen wegen Zahlungsverzug geäußert.

WohnM

Fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht eines Mieters nach Mieterhöhungsvereinbarung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete

25.10.2018 | Nr. 41 / 2018 | Noreen Walther

Der BGH hatte im Urteil vom 17.10.2018 zu Az. VIII ZR 94/17 einen Fall zu entscheiden, in dem ein Wohnraummieter dem Verlangen des Vermieters auf Anpassung der ortsüblichen Vergleichsmiete zunächst zugestimmt hatte, kurz darauf jedoch seine Zustimmung widerrief. Anschließend klagte er auf Rückzahlung der bereits geleisteten Mieterhöhungsbeträge.

WohnM

Zulässigkeit der Umlage der Wohngebäudeversicherung einschließlich Mietausfallschadensanteil auf den Mieter in der Betriebskostenumlage

27.09.2018 | Nr. 38 / 2018 | Noreen Walther

Im Urteil vom 06.06.2018 zu Az. VIII ZR 38/17 entschied der BGH, dass Kosten der Gebäudeversicherung vollumfänglich gem. § 2 Nr. 13 BetrKV auf einen Wohnraummieter umlagefähig sind, auch wenn in ihr Mietausfallschäden mitversichert sind.

WohnM

Urteil des BGH zur Mietminderung bei Abwesenheit des Mieters

14.09.2018 | Nr. 36 / 2018 | Noreen Walther

Die Miete ist kraft Gesetzes gemindert, wenn der Gebrauch beeinträchtigt ist. Dabei ist irrelevant, ob der Mieter tatsächlich beeinträchtigt oder ortsabwesend war. Es kommt nur auf die Beschaffenheit des Mietobjektes an, so der BGH im Urteil vom 22.08.2018 zu Az. VIII ZR 99/17.

WohnM

Unwirksame Schönheitsreparaturklausel bei unrenoviert übergebener Wohnung auch im Falle von Renovierungsvereinbarungen zwischen Mieter und Vormieter

22.08.2018 | Nr. 33 / 2018 | Noreen Walther

Der BGH hat im Urteil vom 22.08.2018 zu Az. VIII ZR 277/16 eine weitere Entscheidung zur Unwirksamkeit von formularvertraglichen Schönheitsreparaturklauseln bei zu Anfang unrenoviert übergebenem Wohnraum verkündet. Dieser betraf die besondere Fallkonstellation, dass zwischen dem Mieter und dem Vormieter eine Vereinbarung getroffen worden war, wonach vom Vormieter einige Gegenstände übernommen werden und der Mieter sich zur Übernahme der Renovierungsarbeiten bereit erklärte.

WohnM

Betriebskostenabrechnung nur nach tatsächlicher Wohnfläche!

06.08.2018 | Nr. 30 / 2018 | Martin Alter

Der für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat mit einem Urteil vom 30.05.2018 festgestellt, dass eine Betriebskostenabrechnung nur nach der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche erfolgen kann. Hierzu hat er seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben, die eine Abrechnung nach der vereinbarten Wohnfläche zuließ, soweit die vereinbarte Wohnfläche nicht mehr als 10 % von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht.

WohnM

Urteil des BGH zum Anspruch des Mieters auf Einsicht in die Einzelabrechnungsbelege nach Betriebskostenabrechnung

15.06.2018 | Nr. 23 / 2018 | Noreen Walther

Der BGH hat im Urteil vom 07.02.2018 zu Az. VIII ZR 189/17 verkündet, dass der Mieter auch ohne Darlegung eines besonderen Interesses an der Belegeinsicht in die Einzelverbrauchsdaten anderer Mieter eines gemeinsam versorgten Mietobjektes Einsicht nehmen darf. Solange diesem Verlangen nicht nachgekommen werde, sei der Mieter zur Leistung von Betriebskostennachzahlungen nicht verpflichtet.

GewM

Unverjährbarkeit des Unterlassungsanspruchs wegen zweckwidriger Mietobjektnutzung

26.04.2018 | Nr. 17 / 2018 | Noreen Walther

Mietrecht: Im Fall des OLG Celle im Urteil vom 05.01.2018 zu Az. 2 U 94/17 hatte ein Rechtsanwalt Mieträume zum Betrieb eines Rechtsanwaltsbüros gemietet. Im Mietvertrag war vereinbart, dass die Nutzung zu anderen Zwecken der ausdrücklichen schriftlichen Genehmigung bedürfe und die Miete monatlich 1.000 € zzgl. der jeweils geltenden gesetzlichen Umsatzsteuer betrage. Tatsächlich nutzte der Mieter die Räume jedoch als Wohnung. Der Vermieter erhob nach Ablauf einer außergerichtlich bestimmten Frist Unterlassungsklage, um die gewerbliche Nutzung zu untersagen. Der Mieter berief sich auf Verjährung.

WohnM

Vergleichsmieterhöhung auf der Basis eines Mietspiegels aus einer Nachbargemeinde

05.04.2018 | Nr. 15 / 2018 | Noreen Walther

Das AG Flensburg hat im Urteil vom 29.11.2017 zu Az. 68 C 84/17 die Frage der Anwendbarkeit eines Mietspiegels einer anderen Gemeinde im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete behandelt.

WohnM

Entscheidung des BGH zur Anordnung einer Betreuung gegen den Willen des Betroffenen

20.03.2018 | Nr. 14 / 2018 | Noreen Walther

Soll eine Betreuung eines Volljährigen gegen dessen Willen angeordnet werden, muss das Betreuungsgericht zunächst sachverständig gutachterlich feststellen lassen, dass der zu Betreuende aufgrund einer Erkrankung nicht mehr in der Lage ist, einen freien Willen zu bilden, so der BGH im Beschluss vom 18.10.2017 zu Az. XII ZB 186/17.

WohnM

Urteil des BGH zum Kündigungsrecht des Vermieters bei Eintritts des Lebensgefährten in den Mietvertrag nach Tod des Mieters

07.03.2018 | Nr. 10 / 2018 | Noreen Walther

Der BGH hat im Urteil vom 31.01.2018 zu Az. VIII ZR 105/17 hohe Voraussetzungen für das Kündigungsrecht des Vermieters gem. § 563 Abs. 4 BGB aufgestellt.

WohnM

Rückforderungsanspruch des Jobcenters bei versehentlichen Mietzahlungen nach Mietvertragsende gegen den Vermieter

06.02.2018 | Nr. 6 / 2018 | Noreen Walther

Wohnraummiete: Im Urteil vom 31.01.2018 zu Az. VIII ZR 39/17 gewährte der BGH dem Jobcenter einen direkten Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter für versehentliche Fortzahlungen der Miete nach Vertragsende.

WohnM

Anordnung der Nachlasspflegschaft zwecks Räumung einer Mietwohnung auch bei dürftigem Nachlass

16.01.2018 | Nr. 3 / 2018 | Noreen Walther

Das Kammergericht hat im Beschluss vom 02.08.2017 zu Aktenzeichen 19 W 102/17 die bereits herrschende Rechtsprechung bekräftigt, wonach Nachlassgerichte verpflichtet sind, gem. § 1961 BGB eine Nachlasspflegschaft auf Antrag des Vermieters anzuordnen, um diesem die Geltendmachung von Ansprüchen gegen den Nachlass auf Räumung zu ermöglichen. Dies gelte auch dann, wenn der Mieter vermögenslos war bzw. der Nachlass voraussichtlich dürftig ist.

WohnM

Beseitigung von Bohrlöchern bei Auszug des Mieters

08.01.2018 | Nr. 2 / 2018 | Noreen Walther

Nach Ansicht des Amtsgerichts Bremen gehört das Anbringen von Plissee an Velux-Fenstern zur Verdunkelung des Mietobjektes zu dessen vertragsgemäßer Nutzung, jedenfalls in Schlafräumen und Kinderzimmern - selbst dann, wenn die Montage ausnahmsweise nur durch Einbringung von Schrauben in den Fensterrahmen möglich ist, Urteil vom 09.03.2017, Az. 6 C 285/14.

WohnM

Urteil des BGH zu Verjährungsfristvereinbarungen wegen Schadenersatzansprüchen

09.11.2017 | Nr. 44 / 2017 | Noreen Walther

Der BGH hat am 08.11.2017 unter Az. VIII ZR 13/17 ein Urteil verkündet, wonach Vereinbarungen in Wohnungsmietverträgen, durch die die kurze Verjährungsfrist für Schadenersatzansprüche nach Rückgabe der Mietsache (z. B. wegen Sachschäden oder Renovierungskosten) nicht wirksam sind.

WohnM

Kündigung wegen besserer wirtschaftlicher Verwertbarkeit nur bei drohendem erheblichen Nachteil des Vermieters

29.09.2017 | Nr. 40 / 2017 | Noreen Walther

Im Urteil vom 27.09.2017 zu Az. VIII ZR 243/16 mahnt der für Wohnraummiete zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes eine sorgfältige Begründung der Kündigung wegen besserer wirtschaftlicher Verwertbarkeit an und betont das Erfordernis der Darlegung eines erheblichen Nachteils des Vermieters bei Fortführung des Wohnungsmietvertrages.

WohnM

Das Bestreiten der vom Vermieter angegebenen Wohnfläche in einem Mieterhöhungsverlangen

07.09.2017 | Nr. 35 / 2017 | Dietmar Strunz

Der BGH hat in seinem Urteil vom 31.05.2017 (Az. VIII ZR 181/16) entschieden, dass ein einfaches Bestreiten der vom Vermieter angegebenen Wohnfläche in einem Mieterhöhungsverlangen ohne eigene positive Angaben den Anforderungen an ein substantiiertes Bestreiten nicht genügt.

WohnM

Jobcenter muss ggfs. Kosten einer Räumungsklage tragen

04.08.2017 | Nr. 31 / 2017 | Sebastian Tempel

Wohnraummiete: Das Landessozialgericht Baden-Württemberg hat mit einer aufsehenerregenden Entscheidung vom 27.06.2017, veröffentlicht am 06.07.2017, unter dem Az.: L 9 AS 1742/14 entschieden, dass das Jobcenter bei Vorliegen bestimmter Umstände im Leistungsverhältnis zum Mieter die Kosten einer Räumungsklage des Vermieters zu tragen hat.

WohnM

Beweislast des Mieters für bereits vorhandene Schäden bei Einzug

31.07.2017 | Nr. 30 / 2017 | René Illgen

Das Amtsgericht Saarbrücken hat mit Urteil vom 31.05.2017, Az. 120 C 12/16, entschieden, dass der Vermieter einen Schaden zum Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beweisen muss, der Mieter dagegen, dass dieser Schaden bereits bei Einzug vorhanden war.

WohnM

Farbwünsche des Mieters

31.07.2017 | Nr. 29 / 2017 | Noreen Walther

Ist der Vermieter schönheitsreparaturpflichtig, weil er die Verpflichtung bewusst nicht oder nicht wirksam auf den Mieter übertragen hat, muss er nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin auf die Farbwünsche des Mieters Rücksicht nehmen.

WohnM

Beweislast des Mieters für bereits vorhandene Schäden bei Einzug

07.07.2017 | Nr. 28 / 2017 | René Illgen

Wohnraummiete: Das Amtsgericht Saarbrücken hat mit Urteil vom 31.05.2017, Az. 120 C 12/16, entschieden, dass der Vermieter einen Schaden zum Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beweisen muss, der Mieter dagegen, dass dieser Schaden bereits bei Einzug vorhanden war.

WohnM

Verspätete Betriebskostenabrechnung im vermieteten Sondereigentum

06.06.2017 | Nr. 10 / 2017 | Noreen Walther

Wohnraummiete: Nach einer jüngst veröffentlichten Entscheidung des BGH vom 25.01.2017, Az. VIII ZR 249/15, bilde die Jahresabrechnung der WEG keine zwingende Voraussetzung für die Betriebskostenabrechnung, die der Sondereigentümer gegenüber seinem Wohnungsmieter zu erstellen habe. Der BGH hatte zu entscheiden, ob der vermietende Sondereigentümer mit Nachforderungen wegen Versäumung der Abrechnungsfrist ausgeschlossen ist, obgleich der Verwalter des Gemeinschaftseigentums die Jahresabrechnung nicht rechtzeitig erstellt hatte.

WohnM

Urteil des BGH zur Rechtzeitigkeit der Mietzahlungen in der Wohnraummiete

06.06.2017 | Nr. 52 / 2016 | Noreen Walther

Wohnraummiete: Der BGH hat im Urteil vom 05.10.2016 zu Az. VIII ZR 222/15 zur Frage Stellung genommen, ob der Wohnraummieter die Mietzahlung bis zum 3. Werktag nur bei seiner Bank in Auftrag gegeben haben oder ob die Miete am 3. Werktag bereits beim Vermieter eingegangen sein muss. Dabei vollzieht der BGH eine grundlegende Abkehr von der bislang herrschenden Rechtsauffassung.

WohnM

BGH: Zahlungsverzugskündigung und Mietzahlung durch Jobcenter

07.06.2017 | Nr. 35 / 2016 | Noreen Walther

Der für die Wohnraummiete zuständige Zivilsenat beim BGH hat am 29.06.2016 zu Az. VIII ZR 173/15 erneut eine Entscheidung zur Zulässigkeit der fristlosen Kündigung des Vermieters von Wohnraum bei Zahlungsverzug des Mieters, der auf Transferleistungen angewiesen ist, verkündet.

WohnM

Formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete

07.06.2017 | Nr. 34 / 2016 | Noreen Walther

Wohnraummiete: Im Beschluss vom 26.04.2016 zu Az. VIII ZR 54/15 hat der BGH verkündet, dass ein Mieterhöhungsverlangen für ein Reihenendhaus auch auf einen örtlichen Mietspiegel gestützt werden könne, in dem ausdrücklich vermerkt sei, dass er auf Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern nicht anwendbar sei.

WohnM

Urteil des BGH zur Zulässigkeit der fristlosen Zahlungsverzugskündigung für ältere Mietrückstände

07.06.2017 | Nr. 32 / 2016 | Noreen Walther

Wohnraummiete: Im Urteil vom 13.07.2016 zum Az. VIII ZR 296/15 hat der BGH ausweislich seiner Pressemitteilung Nummer 120/2016 die Zulässigkeit einer Zahlungsverzugskündigung gemäß § 543 BGB auch für ältere Mietrückstände befürwortet.

BauR

Schimmelleitfaden des Umweltbundesamtes 2016

07.06.2017 | Nr. 23 / 2016 | Noreen Walther

Das Umweltbundesamt hat einen neuen Leitfaden zu Ursachen und sinnvoller Verhinderung bzw. Bekämpfung von Schimmelpilzen in Wohn- und öffentlichen Räumen entworfen und zur Diskussion gestellt. Einsprüche können bis Ende Juni eingereicht werden.

WohnM

Aktuelle Urteile zur Anordnung von Nachlasspflegschaften nach dem Tod eines vermögenslosen Wohnraummieters

07.06.2017 | Nr. 21 / 2016 | Noreen Walther

Wohnraummiete: Verstirbt der einzige Wohnraummieter, regeln die Bestimmungen des §§ 563-564 BGB die Eintrittsrechte von Ehegatten, Lebenspartnern, Haushaltsangehörigen bzw. Erben in das Mietverhältnis anstelle des verstorbenen Mieters. Sind derartige Personen jedoch nicht bekannt und wird auch keine Miete weiter an den Vermieter geleitstet, ist letzterer i.d.R. an der kurzfristigen Beendigung des Mietvertrages und alsbaldigen Zurückerlangung der Wohnung interessiert. Die schlichte Wiederinbesitznahme durch den Vermieter wäre jedoch u. U. rechtswidrig. Aus diesem Grunde ist es erforderlich, gegenüber einer empfangsbereiten und hierfür auch rechtlich zuständigen Person die Beendigung des Mietverhältnisses zu erklären und von dieser die Besitzaufgabeerklärung zu erhalten. Da sich die Erbenermittlung ggf. über viele Monate oder gar Jahre hinziehen kann, bietet das Gesetz für diesen Fall die Bestellung einer Nachlasspflegschaft gemäß §§ 1960, 1961 BGB an. Der nachfolgende Artikel stellt die Rechtslage und aktuelle Entscheidungen hierzu vor.

WohnM

Mietminderung wegen Abhandenkommens von Einrichtungsgegenständen des Vermieters, die der Mieter im Keller zwischenlagerte

07.06.2017 | Nr. 20 / 2016 | Noreen Walther

Wohnraummiete: Der BGH befasste sich im Urteil vom 13.04.2016 zu Az. VIII ZR 198/15 mit der Frage, ob ein Mieter zur Mietminderung berechtigt ist, wenn ihm eine vom Vermieter gestellte, aber vom Mieter im Keller zwischengelagerte Küche, gestohlen wird.

WohnM

Mietvertragskündigung wegen Zahlungsverzug und umgehender Zahlungsausgleich

07.06.2017 | Nr. 18 / 2016 | Noreen Walther

Wohnraummiete: Dem Beschluss des BGH vom 23.02.2016 zu Az. VIII ZR 321/14 lag ein Fall zugrunde, in dem der Vermieter die Kündigung des Wohnungsmietvertrages wegen Zahlungsverzug sowohl fristlos als auch gleichzeitig hilfsweise ordentlich ausgesprochen hatte. Noch vor Zustellung der Räumungsklage leistete das Job-Center einen Zahlungsausgleich vollständig an die Vermieterin. Weder vor diesem Ereignis noch nachfolgend kam es zu anderweitigen Mietrückständen oder sonstigen Vertragsverletzungen. Zu prüfen war, ob der Vermieter seinen Räumungsanspruch noch auf die hilfsweise ordentliche Kündigung stützen konnte, nachdem die fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 2 BGB unwirksam geworden war.

WohnM

Urteil des BGH zur Umlage von Kosten der Bewirtschaftung von Garten- und Parkflächen

07.06.2017 | Nr. 16 / 2016 | Noreen Walther

Wohnraummiete: Der BGH hat im Urteil vom 10.02.2016 zu Az. VIII ZR 33/15 zu folgenden Rechtsfragen Stellung genommen: 1. Können Kosten der Pflege von Grünflächen, die nach dem Gesamteindruck öffentlich gewidmet zu sein scheinen, auf den Mieter umgelegt werden? 2. Können auch Kosten rechtswidriger Handlungen Dritter abgerechnet und umgelegt werden? 3. Hat der Mieter ein Recht zur Belegeinsicht in die den Abrechnungen zugrunde liegenden Verträge?

WohnM

Anspruch des Mieters auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag

07.06.2017 | Nr. 15 / 2016 | Noreen Walther

Wohnraummiete: Das Landgericht Berlin hat im Hinweisbeschluss vom 03.03.2016 zum Az. 67 S 39/16 darauf hingewiesen, dass der Vermieter nicht gemäß § 242 BGB zur vorfristigen Entlassung eines Mieters aus einem Wohnraummietvertrag nach dessen ordentlicher Kündigung gemäß § 573 c Abs. 1 BGB verpflichtet ist, wenn es sich um die Regelkündigungsfrist von 3 Monaten handele und nicht etwa ein langfristiger Kündigungsausschluss vereinbart sei. Ein Ausnahmefall sei denkbar, wenn etwa die fortlaufende Zahlung von Miete für zwei gleichzeitig bestehende Mietverhältnisse für den Mieter zu einer wirtschaftlich existenziellen Notlage führe.

GewM

Abgrenzung zwischen Wohnraumvermietung und geschäftlicher Vermietung

07.06.2017 | Nr. 14 / 2016 | Noreen Walther

Das Landgericht Berlin hat im Urteil vom 08.10.2015 zu Aktenzeichen 25 U 119/15 die auch bisher schon herrschende Rechtsauffassung bestätigt, dass die Vermietung von Räumlichkeiten, die zur Weitervermietung und Überlassung an dritte Personen bestimmt sind, ebenfalls geschäftlichen Charakter hat. Mietet also bspw. eine juristische Person (z. B. GmbH) eine Wohnung an, um sie Sozialleistungsempfängern oder Asylbewerbern zur Nutzung zu überlassen, gilt im Verhältnis Eigentümer - Hauptmieter nicht das Wohnraummietrecht sondern das allgemeine Mietrecht.

WohnM

Berechtigtes Räumungsinteresse für Gebäudeabriss und Ersatzneubau

07.06.2017 | Nr. 10 / 2016 | Noreen Walther

Wohnraummiete: In dem Urteil des Amtsgerichts Hamburg/St. George vom 23.12.2014, Az. 920 C 171/14, zugrunde liegendem Rechtsstreit hatte eine Wohnungsgenossenschaft den Abriss eines älteren, unzweckmäßigen, insbesondere kleinteilig und schlecht geschnittenen Wohngebäudes geplant, um dieses durch einen zeitgerechten Neubau zu ersetzen. Das Gericht bestätigte die Wirksamkeit einer abrissbedingten Kündigung wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung anhand der umfangreichen Kündigungsbegründung.

WohnM

Ermittlung der Vergleichsmiete bei einer mittels Wärmecontracting beheizten Mietwohnung

07.06.2017 | Nr. 9 / 2016 | Noreen Walther

Wohnraummiete: Das Amtsgericht Flensburg hat im Urteil vom 05.06.2015, Az. 64 C 77/13, die Auffassung vertreten, dass das Ausstattungsmerkmal des Wärmecontractings im Falle eines Mieterhöhungsverlangens mit einem angemessenen Abschlag zu berücksichtigen sei.

WohnM

Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung eines psychisch kranken Mieters wegen dauerhafter Lärmbelästigung

07.06.2017 | Nr. 8 / 2016 | Noreen Walther

Wohnraummiete: Sowohl das Bundesverfassungsgericht als auch der Bundesgerichtshof haben mehrfach in Entscheidungen bekräftigt, dass im Rahmen der Interessenabwägung bei Ausspruch einer Kündigung auch die Wertentscheidungen des Grundgesetzes zu berücksichtigen seien, die von Nachbarn behinderter oder kranker Menschen ein erhöhtes Maß an Toleranzbereitschaft erfordern. Das Amtsgericht Berlin-Tempelhof/Kreuzberg musste sich im Urteil vom 12.09.2014, Az. 25 C 219/13, mit dem Fall einer zu 80 % schwerbehinderten und unter Betreuung stehenden Mieterin befassen, der der Vermieter wegen ständiger Störung des Hausfrieden den Mietvertrag fristlos gekündigt hatte.

WohnM

Beschluss des AG Hanau zur Widerrufsfreiheit gerichtlich protokollierter Räumungsvergleiche

07.06.2017 | Nr. 7 / 2016 | Noreen Walther

Wohnraummiete: Das Amtsgericht Hanau vertritt die -derzeit nicht unumstrittene- Rechtsauffassung, dass gerichtlich protokollierte Räumungsvergleiche durch den Mieter als Verbraucher trotz fehlender Belehrung über das Widerrufsrecht nicht widerrufen werden können, AG Hanau Beschluss vom 10.08.2015, Az. 34 C 223/15.

WohnM

Umlage von Betriebskosten bei Vollwartungsvertrag für Aufzug

07.06.2017 | Nr. 4 / 2016 | Noreen Walther

Gemäß § 556 Abs. 1 BGB i.V.m. § 1 Abs. 1 Nr. 2 Betriebskostenverordnung stellen Instandhaltungskosten keine umlagefähigen Betriebskosten dar. Vollwartungsverträge für Aufzüge umfassen jedoch Instandhaltungskosten sowie Reparaturkosten. Nach Auffassung des Amtsgerichts Duisburg, Urteil vom 29.04.2005, Az. 45 C 2556/14, ist der Anteil an Instandsetzung in Regel durch Schätzung zu halbieren, wenn der Vermieter keinen konkreten Sachvortrag etwa mittels Vorlage von Rechnungen mit anteilsmäßigen Ausweisungen erbringt.

WohnM

Urteil des Landgerichts Aachen zum Abstand der Möbel zur Außenwand im Wohnraummietverhältnis

07.06.2017 | Nr. 2 / 2016 | Noreen Walther

Das Landgericht Aachen bestätigt im Urteil vom 02.07.2015, Az. 2 S 327/14, die bisherige herrschende Rechtsprechung hinsichtlich des Möbelabstandes zu Außenwänden. Demnach gehört es zum vertragsgemäßen Gebrauch, dass der Mieter seine Möbel grundsätzlich an nahezu jedem beliebigen Platz nahe von Wänden aufstellen darf. Ein "Scheuerleistenabstand" sei zur Vermeidung von Feuchtigkeit regelmäßig ausreichend.

WohnM

Anspruch des Zwangsverwalters auf Auskehr der Mietkaution gegenüber dem Wohnungseigentumsverwalter

07.06.2017 | Nr. 49 / 2015 | Noreen Walther

Wohnungsmiete: Der Bundesgerichtshof hielt im Urteil vom 23.09.2015, Az. 8 ZR 300/14, den Zwangsverwalter einer Eigentumswohnung für berechtigt, vom Verwalter des Gemeinschaftseigentums die Herausgabe der Mietkaution zu verlangen, welche der Mieter an ihn geleistet hatte.

WohnM

Beschlagnahme von Privateigentum als Wohnraum für Flüchtlinge

07.06.2017 | Nr. 48 / 2015 | Noreen Walther

Nach Ansicht des Verwaltungsgerichts Lüneburg gemäß Beschluss vom 09.10.2015, Az. 5 B 98/15, ist die Beschlagnahme eines privaten Grundstücks zur Unterbringung von Flüchtlingen auf Grundlage der polizeilichen Generalklausel nur als ultima ratio, also nur dann möglich, wenn andere Möglichkeiten der Unterbringung durch Inanspruchnahme öffentlicher Gebäude oder freiwillig zur Verfügung gestellter privater Gebäude nicht bestehen.

WohnM

Wiedereinführung der Vermieterbestätigung

07.06.2017 | Nr. 42 / 2015 | Jana Wegert

Wohnraummiete: Mit Wirkung zum 01.11.2015 ist das Bundesmeldegesetz (BMG) in Kraft getreten. Damit wird die Vermieterbestätigung – sog. Wohnungsgeberbescheinigung - wieder eingeführt. Nach § 19 Abs. 1 BMG ist der Wohnungsgeber verpflichtet, bei der An- und Abmeldung mitzuwirken. Diese Mitwirkung erfolgt dadurch, dass der Vermieter oder Verwalter der Wohnung der meldepflichtigen Person eine entsprechende Bestätigung über den Ein- bzw. Auszug ausstellt. Die Bestätigung muss nach § 19 Abs. 3 BMG folgende Daten enthalten:

WohnM

Urteil zu Sachschäden aufgrund von Tierhaltung

07.06.2017 | Nr. 38 / 2015 | Noreen Walther

Das Amtsgericht Offenbach hat im Urteil vom 07.05.2015 zu Az. 33 C 291/14 die Auffassung vertreten, dass eine schadenersatzpflichtige übergemäße Beanspruchung der Mietsache vorliegt, wenn der Mieter die Verursachung von Substanzschäden am vermietereigenen Eigentum dadurch begünstigt, dass er seine Katze trotz Gelegenheit und Möglichkeit ohne Kontrolle frei gewähren lasse.

WohnM

Vermieter hat keinen Anspruch auf Direktzahlung der Wohnungsmiete gegenüber Jobcenter

07.06.2017 | Nr. 33 / 2015 | René Illgen

Mietrecht: Im Urteil vom 05.08.2015, Az. L 7 AS 263/15, verkündete das Bayerische Landessozialgericht, dass der Vermieter vom Jobcenter die Miete nicht verlangen kann, wenn der ALG-II-Empfänger als Mieter die Kosten der Unterkunft und Heizung nicht an den Vermieter weiterleitet.

WohnM

BGH bestätigt Anwendbarkeit der VDI 2077 – Beiblatt Rohrwärme

07.06.2017 | Nr. 26 / 2015 | Martin Alter

Wohnraummiete - Betriebskosten: Mit Urteil vom 06.05.2015 (VIII ZR 193/14) hat der Bundesgerichtshof erstmals seit der Novellierung der Heizkostenverordnung von 2009 über die dort eingeführte Möglichkeit der Abrechnung von Rohrwärme nach allgemein anerkannten Regeln der Technik entschieden. Die Anwendbarkeit der VDI 2077 – Beiblatt Rohrwärme – im Rahmen einer Abrechnung nach der Heizkostenverordnung ist damit höchstrichterlich bestätigt.

InsoR

Außerordentliche Kündigung wegen Mietrückständen vor Insolvenzeröffnung

07.06.2017 | Nr. 25 / 2015 | Sebastian Tempel

Der BGH hat wieder einmal eine überaschende Entscheidung an der Schnittstelle Mietrecht / Insolvenzrecht getroffen und hierbei die Interessen von Vermietern gestärkt (Urteil vom 17.06.2015 (Az.: VIII ZR 19/14).

WohnM

Maßgebender Zeitpunkt für Rechtzeitigkeit der Mietzahlung und Wirksamkeit der Verzugskündigung in der Wohnraummiete

07.06.2017 | Nr. 23 / 2015 | Noreen Walther

Wohnraummiete: Das Landgericht Freiburg hat im Urteil vom 28.04.2015, Az. 9 S 109/14, die Auffassung vertreten, dass es für die Rechtzeitigkeit der Zahlungsleistung auf den Eingang auf dem Konto des Empfängers ankommt und die Kündigungsvoraussetzungen im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung beim Vertragspartner vorliegen müssen.

WohnM

Nutzbarkeit des Stellplatzes einer hochwertigen Wohnung

07.06.2017 | Nr. 20 / 2015 | Noreen Walther

Wohnraummiete: Das Oberlandesgericht Frankfurt hat in einem nunmehr veröffentlichten Beschluss von 12.02.2014 zu Aktenzeichen 3 U 110/13 festgestellt, dass ein Stellplatz, der in Zusammenhang mit einer als hochpreisig, repräsentativ und hochwertig ausgestattet beworbenen Wohnung angeboten werde, mit einem Fahrzeug der gehobenen Mittelklasse mit üblichem Aufwand benutzbar sein muss.

WohnM

Aktuelle Urteile zum Legionellenbefall

07.06.2017 | Nr. 19 / 2015 | Noreen Walther

Wohnraummiete: Hiermit möchten wir Sie auf mehrere aktuelle Urteile zur Minderung der Wohnraummiete bei Legionellenbefall sowie die Entscheidung des BGH vom Mai 2015 zur Verkehrssicherungspflicht des Vermieters in diesem Bereich schon vor Inkrafttreten der Änderungen der Trinkwasserverordnung hinweisen.

WohnM

Fristlose Kündigung bei Gewalt gegen Mitmieter

07.06.2017 | Nr. 18 / 2015 | Sebastian Tempel

Wohnraummiete: Die erst neulich am 22.05.2015 veröffentlichte Entscheidung des AG München (Urt. v. 18.11.2014, Az.: 425 C 16113/14) lässt eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ausdrücklich zu, wenn der Mieter einen gewalttätigen Angriff auf einen Mitbewohner unternimmt.

WohnM

Schönheitsreparaturklauseln bei unrenoviert überlassener Wohnung und Quotenabgeltung

07.06.2017 | Nr. 10 / 2015 | Noreen Walther

Mietrecht: Am 18.03.2015 hat der BGH unter Az. VIII ZR 185/14 und VIII ZR 242/13 weitere Entscheidungen zu Schönheitsreparaturklauseln in Wohnraummietverträgen verkündet. Die Entscheidungen betreffen insbesondere die laufende Pflichtenübertragung bei unrenoviert überlassenen Wohnungen sowie Quotenabgeltungsklauseln.

WohnM

Kein Auskunftsanspruch des Mieters gegen Vermieter

07.06.2017 | Nr. 9 / 2015 | Sebastian Tempel

Mietrecht: Unter dem 08.08.2014 hat das Amtsgericht München (Az.: 463 C 10947/14; veröffentlicht am 20.02.2015) eine interessante Entscheidung zugunsten der Vermietergemeinschaft getroffen. Das Urteil ist zwischenzeitlich auch rechtskräftig.

WohnM

Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug bei unverschuldeter Geldnot des Mieters

07.06.2017 | Nr. 6 / 2015 | Noreen Walther

Mietrecht: Am 04.02.2015 verkündete der BGH unter Az. VIII ZR 175/14 ein Urteil zur Frage, ob der Vermieter von Wohnraum gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur fristlosen Mietvertragskündigung wegen Zahlungsverzuges berechtigt ist, obwohl der Mieter seine Geldnot nicht selbst verschuldet hat.

WohnM

Pflicht des Mieters zur Duldung des Einbaus von Rauchwarnmeldern

07.06.2017 | Nr. 3 / 2015 | Martin Alter

Mietrecht: Das Landgericht Halle hat mit Urteil vom 22.09.2014 (Aktenzeichen 3 S 24/14) entschieden, dass ein Mieter auch dann den Einbau von Rauchwarnmeldern dulden muss, wenn er bereits selbst die Wohnung mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat.

WohnM

BGH: Kein regelmäßiges anlassloses Besichtigungsrecht des Vermieters

16.06.2017 | Nr. 30 / 2014 | Noreen Walther

Der für das Wohnraummietrecht zuständige 8. Zivilsenat des BGH hat am 04.06.2014 unter Az. VIII ZR 289/13 zu Mietvertragsklauseln betreffend das Besichtigungsrecht des Vermieters Stellung genommen.

WohnM

Erhöhte Legionellenkonzentration im Trinkwasser und Mietminderung

16.06.2017 | Nr. 29 / 2014 | René Illgen

Das Amtsgericht Dresden hat mit Urteil vom 11.11.2013, Az. 148 C 53/13, entschieden, dass eine deutlich höhere Legionellenkonzentration im Trinkwasser als nach der Trinkwasserverordnung festgelegt (14.000 KBE/100ml statt 100 KBE/ml) eine Mietminderung von 25 % rechtfertigt.

WohnM

Widerrufsrecht bei mietrechtlichen Vereinbarungen

16.06.2017 | Nr. 24 / 2014 | Martin Alter

Unsere Mandanten mit Beratungsvertrag möchten wir darauf hinweisen, dass im geschützten Service-Bereich in der Rubrik „Wohnraummietrecht – Mustervereinbarungen“ Musterformulare für Widerrufsbelehrungen sowie Widerrufserklärungen als Word-Dateien eingestellt sind. Des Weiteren befindet sich im Button „Download“ eine Arbeitshilfe, die eine Erläuterung zum aktuellen Gesetzestext sowie Hinweise für die Anwendung der neuen Rechtslage enthält.

WohnM

Neuregelung des Widerrufsrechts in Verbraucherverträgen

16.06.2017 | Nr. 21 / 2014 | Martin Alter

Durch das Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung werden mit Wirkung zum 13.06.2014 die bereits bestehenden Widerrufsrechte in Verbrauchsverträgen bei Haustürgeschäften und bei Fernabsatzgeschäften den europarechtlichen Vorgaben angepasst. Dies hat auch Auswirkungen auf das Mietrecht für die Wohnungswirtschaft.

WohnM

Pflichtangaben in Immobilienanzeigen ab 1. Mai 2014

16.06.2017 | Nr. 17 / 2014 | Martin Alter

Am 1. Mai 2014 treten die Änderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) in Kraft. Neben Änderungen bei den Energieausweisen und Nachrüstpflichten für Bestandsgebäude sind für Vermieter vor allem die neu eingeführten Pflichtangaben in Immobilienanzeigen von Bedeutung.

InsoR

Rechtswirkung einer „Freigabe“ des Wohnraummietverhältnisses durch den Insolvenzverwalter

16.06.2017 | Nr. 16 / 2014 | Sebastian Tempel

Mit Urteil vom 09.04.2014 (Az.: VIII ZR 107/13) hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit den rechtlichen Folgen der sog. Freigabeerklärung des schuldnerischen Mietverhältnisses durch den Insolvenzverwalter sowie einer Falschangabe des Mieters in der Vorvermieterbescheinigung befasst (veröffentlicht am 09.04.2014).

WohnM

Widerruf einer Vereinbarung nach Abschluss in der Wohnung des Mieters

16.06.2017 | Nr. 14 / 2014 | Martin Alter

In einem Urteil vom 01.10.2013 hat das Amtsgericht Breisgau über die Wirksamkeit des Widerrufs eines Mietaufhebungsvertrages durch den Mieter nach Abschluss in der Mietwohnung zu entscheiden. Es hat den Widerruf der Vereinbarung als Haustürgeschäfts für wirksam erklärt.

WohnM

Die Mietpreisbremse nimmt konkrete Formen an

16.06.2017 | Nr. 13 / 2014 | Dietmar Strunz

Das geplante Gesetz um die Mietpreisbremse nimmt konkrete Formen an. Unter dem Datum vom 18. März 2013 existiert ein Referentenentwurf unter der Bezeichnung Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG).

WohnM

Anspruch auf Untervermietung bei verschlechterter Vermögenslage

16.06.2017 | Nr. 12 / 2014 | Sebastian Tempel

Das Amtsgericht München hat am 15.10.2013 entschieden, dass Vermieter zur Erlaubnis der Untervermietung verpflichtet werden kann, sofern sich die Vermögensverhältnisses des Mieters nach Mietvertragsschluss so sehr ändern, dass dieser die Miete nicht mehr vollständig bezahlen kann. (Az.: 422 C 13968/13, veröffentlicht am 10.02.2014).

WohnM

Das Anbringen einer Balkon-Markise kann berechtigten Wohngebrauch des Mieters darstellen

16.06.2017 | Nr. 10 / 2014 | Sebastian Tempel

Bereits am 07.06.2013 entschieden (veröffentlicht am 03.02.2014) hat das Amtsgericht München, dass der Mieter eines Balkons Anspruch auf das Anbringen einer Markise hat, da der Schutz vor Sonne auf dem Balkon als sozial übliches Verhalten zum berechtigten Wohngebrauch gehört (Az.: 411 C 4836/13). Das Urteil ist mittlerweile rechtskräftig.

WohnM

Erlaubte Tierhaltung – Haftung für durch das Tier verursachte Schäden

16.06.2017 | Nr. 7 / 2014 | Isabel Felgenhauer

Das AG Koblenz hat mit Urteil vom 20.12.2013 – Az.: 162 C 939/13 entschieden, dass dem Vermieter bei erlaubter Hundehaltung kein Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache zustehe, da diese im Rahmen eines vertragsgemäßen Gebrauchs herbeigeführt worden und vom Vermieter nicht zu vertreten sei.

WohnM

Änderungen beim Mietvertragsabschluss aufgrund der neuen EnEV 2014

16.06.2017 | Nr. 6 / 2014 | Noreen Walther

Die 2. Verordnung zur Änderung der EnEV wurde am 21.11.2013 im Bundesgesetzblatt Teil I Nr. 67 S. 3951 verkündet und tritt am 01.05.2014 in Kraft. U.a. sind neben den Neuerungen zum Inhalt und der Gestaltung von Energieausweisen, baulichen Beschaffenheitsanforderungen an Neubauten und bei Modernisierungen sowie der Erweiterung der Austauschpflicht für alte Heizkessel folgende Neuregelungen zu beachten:

WohnM

AG Starnberg zur Erläuterung der Aufteilung einer Kaltverdunstungsvorgabe beim Nutzerwechsel

16.06.2017 | Nr. 5 / 2014 | Noreen Walther

Erfolgt die Abrechnung der Heizkosten nach Verbrauch aufgrund einer Zwischenablesung, ist nach der Entscheidung des AG Starnberg (Az. 2 C 281/13) die Verteilung der Vorgabe auf den Vor- und Nachmieter anzugeben und verständlich zu erläutern. Anderenfalls sei die Heizkostenabrechnung formell fehlerhaft. Eine Ausweisung der Kaltverdunstung genüge nicht, die jeweilige Verteilung müsse auch begründet werden, ebenso bereits AG Flensburg 61 C 7/91.

WohnM

Schadenersatzpflicht des Mieters für farbig zurückgegebene Wohnung

07.05.2014 | Nr. 42 / 2013 | Noreen Walther

Der BGH hat im Urteil vom 06.11.2013 zu Az. VIII ZR 416/12 dem Vermieter von Wohnraum einen Schadenersatzanspruch gegen den Mieter, der die Wohnung mit farbig gestrichenen Wänden zurückgibt, zugebilligt. Der Mieter hafte für die zur Herstellung der Wiedervermietbarkeit erforderlichen Kosten ...

WohnM

Fristlose Kündigung wegen unberechtigter Untervermietung

07.05.2014 | Nr. 39 / 2013 | Sebastian Tempel

Das Amtsgericht München hat unter dem 25.04.2013 in seiner mittlerweile rechtskräftigen Entscheidung geurteilt, dass der Vermieter von öffentlichem Wohnraum bei unberechtigter und heimlicher Untervermietung zur fristlosen Kündigung ohne vorherige Abmahnung berechtigt ist (Az.: 423 C ...

ZV

Verschärfung der Anforderungen für eine öffentliche Zustellung

07.05.2014 | Nr. 38 / 2013 | Noreen Walther

Nachdem der BGH bereits 2012 in zwei Urteilen zu den Voraussetzungen für die Zulässigkeit der öffentlichen Zustellung Stellung genommen und gefordert hat, der Kläger habe zunächst den Vorvermieter zu konsultieren, den Arbeitgeber des Schuldners zu kontaktieren, die Bewohner des Wohngebäudes zu ...

FM

Urteil des BGH zur Haftung für Steinschlagschäden durch Mäharbeiten

07.05.2014 | Nr. 37 / 2013 | Noreen Walther

Im Urteil vom 4. Juli 2013, Az. III ZR 250/12, befasste sich der BGH mit Fragen der Haftung für Steinschlagschäden an vorbeifahrenden Pkw durch Mäharbeiten an einer Straße. 1. Der Fall Während einer Rasenmahd mit sog. Freischneidern (Motorsensen ohne Auffangkörbe) am Grünstreifen einer ...

WohnM

Beschluss des BGH zur einheitlichen Vermietung von Garagen bzw. Stellplätzen

07.05.2014 | Nr. 36 / 2013 | Noreen Walther

Der BGH bestätigt im Hinweisbeschluss vom 04.06.2013, Az. VIII ZB 422/12, die im Urteil vom12.11.2011, Az. VIII ZR 251/10, aufgestellten Grundsätze, wann ein Mietverhältnis über eine Garage oder einen Stellplatz trotz Fortbestehens eines Wohnraummietvertrages zwischen den Parteien vorzeitig ...

GewM

Anspruch des Vermieters auf Zahlung von Nutzungsentschädigung

07.05.2014 | Nr. 29 / 2013 | Noreen Walther

Gemäß § 546 a BGB kann der Vermieter von Wohn- oder Geschäftsräumen für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht ...

WohnM

Ausnahme von der gesetzlichen Höchstgrenze bei Mietsicherheiten

07.05.2014 | Nr. 28 / 2013 | Noreen Walther

Nach Ansicht des BGH im Urteil vom 10.04.2013 (VIII ZR 379/12) finden die Beschränkungen des § 551 BGB keine Anwendung auf eine Mietsicherheit, die der Wohnraummieter dem Vermieter zur Abwendung einer drohenden Zahlungsverzugskündigung stellt. Gemäß § 551 BGB darf eine Mietsicherheit in der ...

WohnM

Umlage der Betriebskostenart Grundsteuer in einer vermieteten Eigentumswohnung

07.05.2014 | Nr. 27 / 2013 | Noreen Walther

Für die Anwendung eines gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Betriebskostenumlageschlüssels ist nach Ansicht des BGH im Urteil vom 17.04.2013 (Az. VIII ZR 252/12) kein Raum bei Betriebskostenpositionen, die dem vermietenden Sondereigentümer einer Eigentumswohnung direkt in Rechnung gestellt ...

WohnM

Urteil des BGH zur Ausübung von Geschäftstätigkeit in einer Wohnung

07.05.2014 | Nr. 25 / 2013 | Noreen Walther

Die Berufsausübung in einem ausschließlich zu Wohnzwecken angemieteten Mietobjekt muss der Vermieter nur dann dulden, wenn die geschäftlichen Aktivitäten nicht nach außen in Erscheinung treten und der Mieter darlegt und beweist, dass die Tätigkeit keine weitergehenden Einwirkungen auf ...

WohnM

Beurteilung eines Mangels der Mietsache anhand geltender DIN-Normen

07.05.2014 | Nr. 24 / 2013 | Noreen Walther

Mit Urteil vom 05.06.2013 hat der BGH unter Az. VIII ZR 287/12 zu den Voraussetzungen einer Minderungsberechtigung bei Vorliegen eines Mangels des Mietobjektes Stellung genommen. Der Fall betraf erneut den Ausbau einer Wohnung im Dachgeschoss und die darauf folgende Rüge des Mieters hinsichtlich ...

WohnM

Hochwasser in Mitteldeutschland – Anforderungen für Vermieter und Verwalter im Verhältnis zu seinen Vertragspartnern?

07.05.2014 | Nr. 19 / 2013 | Noreen Walther

Wird ein Mietobjekt oder eine WEG-Anlage aufgrund Hochwassers beschädigt, gelten (abweichende Einzelfallbeurteilung vorbehalten) folgende Grundsätze: 1. Minderung Ist der Gebrauch der Mietsache (Wohnung, Gewerberäume) beeinträchtigt, ist die (Gesamt-)Miete kraft Gesetzes entsprechend gemindert, ...

WohnM

Unwirksames generelles Verbot der Hunde- und Katzenhaltung im Formularmietvertrag

07.05.2014 | Nr. 10 / 2013 | Noreen Walther

Am 20.03.2013 hat der BGH unter Az. VIII ZR 168/12 entschieden, dass eine Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag unwirksam ist, wenn sie generell die Hunde- und Katzenhaltung untersagt und somit keine Interessenabwägung im Einzelfall ermöglicht. Es handle sich um eine unangemessene ...

WohnM

Urteil des BGH zur Umlagefähigkeit der Wartungskosten für eine Gastherme

07.05.2014 | Nr. 4 / 2013 | Noreen Walther

Der BGH hat im Urteil vom 07.11.2012 zum Az. VIII ZR 119/12 festgestellt, dass der Vermieter formularvertraglich die Umlage der Kosten der jährlichen Wartung einer Gastherme ohne Angabe einer Obergrenze mit dem Wohnraummieter vereinbaren kann, und sich damit von einem anders lautenden Urteil des ...

WohnM

BGH zur Wirksamkeit einer ordentlichen Mietvertragskündigung wegen Zahlungsverzugs

28.03.2018 | Nr. 43 / 2012 | Noreen Walther

1. Der Fall Der Mieter hatte im Zeitraum März 2008 bis April 2009 Heizkostenvorauszahlungen in Höhe von monatlich jeweils 70 €, insgesamt somit 980 €, nicht geleistet. Angesichts einer geschuldeten Bruttomonatsmiete von 322,81 € befand er sich somit mit einem Betrag von mehr als zwei ...

WohnM

Entscheidung des Landgerichts Chemnitz zur Klausel im Mustermietvertrag der Kanzlei bzgl. Verlängerung der Verjährungsfrist für Ansprüche aus Wohnungsrückgabe

07.05.2014 | Nr. 33 / 2012 | Noreen Walther

Im Mustermietvertrag der Kanzlei ist unter § 14 folgende Regelung enthalten „§ 14 Verjährung von Ersatzansprüchen des Wegnahmerechts; Folgen der Verletzungen von Meldepflichten Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren abweichend von ...

WohnM

Veröffentlichung des Sächsischen Betreuungs-und Wohnqualitätsgesetzes

07.05.2014 | Nr. 31 / 2012 | Noreen Walther

Im Sächsischen Gesetz- und Verordnungsblatt vom 11.08.2012, Ausgabe 12/2012, Seite 397, (http://www.sachsen-gesetze.de/shop/saechsgvbl/2012/12/read_pdf) wurde das Gesetz zur Regelung der Betreuungs- und Wohnqualität im Alter, bei Behinderung und Pflegebedürftigkeit im Freistaat Sachsen ...

WohnM

Urteil des Amtsgerichtes Chemnitz zur Umlagefähigkeit der Kosten für die Errichtung einer Feuerwehrzufahrt

07.05.2014 | Nr. 30 / 2012 | Noreen Walther

Das Amtsgericht Chemnitz hat unter Az. 18 C 1183/12 am 20.07.2012 ein Endurteil verkündet und darin einem Vermieter einen Anspruch auf Modernisierungsumlage zugebilligt, den dieser aufgrund der Errichtung einer zweiten Feuerwehrzufahrt begehrt hatte. Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Das ...

WohnM

Urteil des BGH – keine Aufrechnung nach Beendigung des Mietvertrages gegen Kautionsrückzahlungsanspruch mit Forderung aus anderem Mietsverhältnis

07.05.2014 | Nr. 28 / 2012 | Noreen Walther

Der Bundesgerichtshof hat im Urteil vom 11.07.2012, Az. VIII ZR 36/12, die Auffassung vertreten, dass der Mietkaution Treuhandcharakter zukommt und dieser daher ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot im Hinblick auf Forderungen, die nicht aus diesem konkreten Mietverhältnis stammen innewohnt. Im ...

WohnM

Gesetzentwurf zur Fortentwicklung des Meldewesens

07.05.2014 | Nr. 45 / 2011 | Noreen Walther

Als Bundestags-Drucksache Nr. 17/7746 liegt nunmehr der Entwurf eines Gesetzes zur Fortentwicklung des Meldewesens, kurz MeldFortG, vor. Darin sollen dem Vermieter Mitwirkungspflichten bei der An- und Abmeldung der Bewohner auferlegt werden. Insbesondere soll § 19 folgende Regelung enthalten: ...

WohnM

Zulässigkeit der Klage auf zukünftige Zahlung von Miete oder Nutzungsentschädigung

07.05.2014 | Nr. 41 / 2011 | Noreen Walther

Im Urteil des Bundesgerichtshofs vom 04.05.2011, Az. VIII ZR 146/10, wurde verkündet, die Klage des Vermieters auf zukünftige Leistungen sei zulässig, wenn ein Mietrückstand in Höhe eines Vielfachen einer Bruttomiete aufgelaufen sei. Im Rechtsstreit klagte der Vermieter auf Zahlung ...

WohnM

Urteil des Bundesgerichtshofs zum Einbau von funkbasierten Ablesegeräten

07.05.2014 | Nr. 40 / 2011 | Noreen Walther

Im Urteil vom 29.09.2011, Az. VIII ZR 326/10, gab der Bundesgerichtshof der Klage eines Vermieters statt, der die Duldung des Einbaus funkbasierter Zähler in einer Mietwohnung beanspruchte. Der Vermieter beabsichtigte in dem Mehrfamilienhaus, das mit Zentralheizung und Verbrauchserfassungsgeräten ...

WohnM

Urteil des Bundesgerichtshofs zur Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen

07.05.2014 | Nr. 39 / 2011 | Noreen Walther

Im Urteil vom 28.09.2011, Az. VIII ZR 294/10, hat der Bundesgerichtshof zur Berechtigung des Vermieters, die Betriebskostenvorauszahlungen zu erhöhen, Stellung genommen. In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt hatte der Vermieter die Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung ...

WohnM

Aktuelle BGH-Entscheidungen aus der Wohnraummiete

07.05.2014 | Nr. 28 / 2011 | Noreen Walther

1. Urteil vom 04.05.2011, Az. VIII ZR 191/10, zu Aufrechnungsbeschränkungen im Wohnraummietvertrag In einem Mietvertrag aus dem Jahre 1983 war – wie in vielen auch bei unseren Mandanten noch laufenden Altverträgen - abweichend von der damaligen Rechtslage des § 551 BGB, wonach die Miete zum ...

WohnM

Beweislast des Mieters für Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes durch den Vermieter im Rahmen der Betriebskostenumlage

07.05.2014 | Nr. 27 / 2011 | Noreen Walther

Ausweislich der Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes hat dessen für Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat am 06.07.2011 entschieden, dass der Mieter für seine Behauptung, der Vermieter verstoße im Rahmen der Betriebskostenumlage gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz, darlegungs- und ...

WohnM

Urteil des BGH zur Berücksichtigung einer Mietminderung im Rahmen der Betriebskostenabrechnung

02.11.2018 | Nr. 23 / 2011 | Noreen Walther

Am 13.04.2011 hat der BGH unter Az. VIII ZR 223/10 verkündet, auf welche Art und Weise eine Mietminderung bei der Betriebskostenabrechnung Berücksichtigung finden sollte. Bereits im Urteil vom 20.07.2005 zu Az. VIII ZR 347/04 hatte der BGH entschieden, dass Bemessungsgrundlage der Minderung nach ...

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Auch ein kommunaler qualifizierter Mietspiegel ist urheberrechtlich geschützt!

07.05.2014 | Nr. 22 / 2011 | Noreen Walther

Nach dem Urteil des OLG Stuttgart vom 14.07.2010, Aktenzeichen 4 U 24/10, kann auch ein kommunaler qualifizierter Mietspiegel urheberrechtlich geschützt sein. Die Beklagte Stadt gibt einen qualifizierten Mietspiegel in Form einer ca. 20-seitigen Broschüre gegen eine Schutzgebühr von 6,50 € ...

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Urteil des Amtsgerichts Halle a. d. Saale zur konkludenten Fortsetzung eines Wohnraummietvertrages nach Kündigung

07.05.2014 | Nr. 21 / 2011 | Noreen Walther

Nach dem nunmehr veröffentlichten Urteil des Amtsgerichts Halle/Saale vom 16.12.2010, Aktenzeichen 93 C 2291/10, lebt ein Wohnraummietverhältnis nach Kündigung durch monatelange beiderseitige Erfüllung nicht wieder auf, wenn im Mietvertrag die stillschweigende Fortsetzung des ...

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Urteil des BGH zur Verjährungsfrist bei Schönheitsreparaturen

07.05.2014 | Nr. 20 / 2011 | Noreen Walther

In der Aktuellen Information Nr. 16/09 hatten wir über die Entscheidung des BGH vom 27.05.2009 zu Az. VIII ZR 302/07 berichtet, wonach der Mieter einen Kostenerstattungsanspruch gegen den Vermieter geltend machen kann, wenn jener im Vertrauen auf die Wirksamkeit der (tatsächlich unwirksamen) ...

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Urteil des BGH zur Umlage von Renovierungskosten bei Modernisierungsmaßnahmen in Mietwohnungen

07.05.2014 | Nr. 15 / 2011 | Noreen Walther

Dem Urteil des BGH vom heutigen Tage, Az. VIII ZR 173/10, lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Vermieter einer Wohnung kündigte im Januar 2007 den Einbau von Wasserzählern und eine darauf folgende Mieterhöhung um 2,28 € monatlich an. Daraufhin erklärten die Beklagten, diesen Einbau nur dann ...

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Urteil des BGH zur Zulässigkeit von Modernisierungsumlagen bei fehlender Modernisierungsankündigung

07.05.2014 | Nr. 13 / 2011 | Noreen Walther

Am 02.03.2011 hat der BGH unter Aktenzeichen VIII ZR 164/10 ein Urteil zu folgendem Sachverhalt verkündet: Der klagende Vermieter erhöhte mit Schreiben vom 29.09.2008 die Grundmiete gemäß § 559 BGB nach einem durchgeführten Einbau eines Fahrstuhls. Diese Modernisierungsmaßnahme hatte er zuvor ...

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Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens – Urteil des BGH vom 19.01.2011, Az. VIII ZR 87/10

07.05.2014 | Nr. 10 / 2011 | Noreen Walther

Der Vermieter verlangte Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB auf der Grundlage eines Mietspiegels für Berlin. Im Mieterhöhungsverlangen des Jahres 2008 hatte die Vermieterin öffentliche Fördermittel des Jahres 1999, die der Voreigentümerin für die Instandsetzung der Mietwohnung ...

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Formularmäßiger Kündigungsausschluss – Urteil des BGH vom 08.12.2010

07.05.2014 | Nr. 9 / 2011 | Noreen Walther

Nach dem Urteil des BGH vom 08.12.2010, Aktenzeichen VIII ZR 86/10, ist ein formularmäßiger Kündigungsausschluss wegen unangemessener Mieterbenachteiligung unwirksam, wenn er einen Zeitraum von insgesamt 4 Jahren überschreitet, wobei dieser Zeitraum ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu ...

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Anforderungen der Rechtsprechung an die Begründung der Kündigung eines Wohnraummietvertrages

07.05.2014 | Nr. 8 / 2011 | Noreen Walther

Der Bundesgerichtshof hat im Urteil vom 15.12.2010 unter Aktenzeichen VIII ZR 9/10 verkündet: „Dem Vermieter obliegt die Begründung einer Mietvertragskündigung. Verletzt er diese Obliegenheit, löst dies allein keine Schadensersatzpflicht aus.“ Im Fall hatten die Mieter eine Kündigung ohne ...

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Urteil des BGH zur vorbehaltlosen Erstattung eines Betriebskostenguthabens

07.05.2014 | Nr. 6 / 2011 | Noreen Walther

Bislang war streitig, welche Rechtswirkungen die vorbehaltlose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den Vermieter an den Mieter nach sich zieht. Der Bundesgerichtshof hat im Urteil vom 12.01.2011 unter Aktenzeichen VIII ZR 296/09 verkündet, dass eine ...

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Mieterhöhungsverlangen auch bei Schriftformklausel ohne Unterschrift wirksam

07.05.2014 | Nr. 2 / 2011 | Noreen Walther

§ 558 a BGB: Mieterhöhungsverlangen in Textform Einseitige Verlangen des Vermieters nach Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete unter Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete bedürfen gemäß § 558 a BGB nur der Textform: „(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in ...

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Europäisches Parlament will mit neuer Richtlinie die Zahlungsmoral verbessern

07.05.2014 | Nr. 49 / 2010 | Noreen Walther

Am 21.10.2010 wird das Europäische Parlament über eine neue Richtlinie abstimmen, durch die die Zahlungsmoral von Unternehmen und öffentlichen Auftraggebern verbessert werden soll. Eine Europäische Richtlinie dieser Art wirkt – im Gegensatz zu einer Europäischen Verordnung - nicht unmittelbar ...

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BGH: Verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters bei eigenmächtiger Wohnungsberäumung

07.05.2014 | Nr. 38 / 2010 | Noreen Walther

Urteil vom 14.07.2010, Az. VIII ZR 45/09 – Pressemitteilung vom 14.07.2010 Sachverhalt Der Mieter hat den Vermieter auf Zahlung von 62.000 € Schadenersatz für angeblich abhanden gekommene bzw. beschädigte Gegenstände verklagt. Dem ging folgender – auch den hiesigen Vermietern gut bekannter ...

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BGH: Berücksichtigung von Wohnwertverbesserungen durch den Wohnungsmieter im Rahmen einer Mieterhöhung

07.05.2014 | Nr. 36 / 2010 | Noreen Walther

Sachverhalt Der klagende Vermieter verlangte die Zustimmung zur Mieterhöhung von 450 € auf 540 € monatlich von dem seit 1976 in der Hamburger Wohnung lebenden Mieter. Im Laufe des Mietverhältnisses hatte der Mieter aufgrund einer Verpflichtung im Mietvertrag auf eigene Kosten ein Bad und eine ...

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Urteil des BGH: zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens durch Beifügung eines Typengutachtens über vergleichbare Wohnungen

07.05.2014 | Nr. 27 / 2010 | Noreen Walther

Am 19.05.2010 verkündete der Bundesgerichtshof unter Aktenzeichen VIII ZR 122/09, dass Mieterhöhungen auf der Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß §§ 558 ff. BGB auch mit Hilfe eines sogenannten „Typengutachtens“ begründet werden können. Gemäß § 558 a Abs. 2 Nr. 3 BGB kann ...

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Urteil des BGH: zur Notwendigkeit der Wiederholung bereits in Vorjahren geltend gemachte Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnungen

07.05.2014 | Nr. 26 / 2010 | Noreen Walther

Mit Urteil vom 12.05.2010 hat der Bundesgerichtshof unter Aktenzeichen VIII ZR 185/09 im Rahmen der Revision über Urteile der Vorinstanzen Amtsgericht Mannheim und Landgericht Mannheim entschieden. Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Vermieter verlangte vom Mieter im Wege der ...

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Ausblick auf geplante Reformen

07.05.2014 | Nr. 22 / 2010 | Noreen Walther

Gesetzesinitiative des Bundesrates zur Entlastung der Justiz Der Freistaat Sachsen hat am 05.03.2010 mit weiteren Bundesländern Gesetzentwürfe in den Bundesrat eingebracht, der Bundesrat seinerseits hat Gesetzesentwürfe beim Bundestag eingebracht. Ziel der Initiativen ist es, die Gerichte von ...

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Urteil des BGH: keine zusätzliche Toleranzschwelle bei „ca.“-Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag

07.05.2014 | Nr. 18 / 2010 | Noreen Walther

Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10.03.2010, Aktenzeichen VIII ZR 144/09, ist im Rahmen der Berechnung der Mietminderung aufgrund Unterschreitung der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche auch bei Verwendung eines sogenannten „ca.“-Zusatzes keine zusätzliche Toleranzschwelle zu ...

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Schadenersatz des Immobilienverwalters wegen Diskriminierung

07.05.2014 | Nr. 17 / 2010 | Noreen Walther

Nachdem zunächst das Landgericht Aachen im Urteil vom 17.03.2009 die Klage eines Mietinteressenten schwarzafrikanischer Herkunft gegen einen Wohnungsverwalter wegen Diskriminierung aufgrund seiner Hautfarbe abgelehnt hatte, gab das Oberlandesgericht Köln am 27.01.2010 der Schadenersatzklage wegen ...

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Hartz IV nach Abriss der alten Wohnung

07.05.2014 | Nr. 13 / 2010 | Noreen Walther

Das Sozialgericht Dresden hat einer Arbeitslosengeld-II-Empfängerin nach Abriss der von ihr vormals bewohnten Mietwohnung einen Anspruch auf Übernahme der vollen Mietkosten für die neu angemietete Wohnung zuerkannt. Die Mieterin hatte eine Wohnung in Hoyerswerda zu einer monatlichen Gesamtmiete ...

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Urteil des BGH zum unverjährbaren Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung während der Mietzeit

07.05.2014 | Nr. 9 / 2010 | Noreen Walther

Urteil vom 17.02.2010, Aktenzeichen VIII ZR 104/09 1. Sachverhalt Eine Mieterin hatte im Jahre 1959 eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus angemietet. Im Jahre 1990 wurde das unmittelbar über der angemieteten Wohnung befindliche Dachgeschoss zu Wohnraum ausgebaut. Im Jahre 2006 verlangte die ...