Fehlender Wärmezähler für Warmwasseranteil

Der Bundesgerichthof mit Urteil vom 12. Januar 2022 – VIII ZR 151/20 – hat in der lange umstrittenen Frage entschieden, ob beim Fehlen des vorgeschriebenen Wärmezählers für die Erfassung des Wärmeanteils für die Erwärmung des Warmwassers bei verbundenen Anlagen ein Recht des Mieters zum Strafabzug nach § 12 Abs.1 HeizkV besteht.

Der Sachverhalt

 Die Kläger waren Mieter in einem Mehrfamilienhaus. In dem Wohngebäude werden Heizungswärme und Warmwasser zentral durch Bezug von Fernwärme mittels einer Anlage bereitgestellt, bei der die Versorgung mit Wärme mit der Warmwasserversorgungsanlage verbunden ist. Die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge wird nicht mit einem Wärmemengenzähler gemessen.

Der Vermieter hat in den Betriebskostenabrechnungen die Gesamtkosten der Heizungsanlage wegen der fehlenden Erfassung der auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallenden Wärmemenge unter Berufung auf die in § 9 Abs. 2 Satz 4 HeizkostenV genannte Formel ersatzweise rechnerisch auf die Kosten für Warmwasser und auf die Heizkosten verteilt.

Die auf diese Weise ermittelten Kosten für Warmwasser und Heizung wurden dann zu 30 % über die Wohnfläche und zu 70 % anhand der Verbrauchswerte auf die Kläger umgelegt, welche mittels den für die Mietwohnung installierten Heizkostenverteilern und dem Warmwasserzähler ermittelt wurden. Die Kläger verlangen nach Abzug von 15 % der Heiz- und Warmwasserkosten eine sich ergebende Rückzahlung.

Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof gibt den Klägern Recht. Von einer nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung in diesem Sinne ist nach Auffassung des BGH auch dann auszugehen, wenn zwar die Wohnung mit Heizkostenverteilern und Warmwasserzähler ausgestattet ist, jedoch die verbundene zentrale Wärme- und Warmwasserversorgungsanlage nicht über den nach § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV vorgesehenen Wärmemengenzähler verfügt. Denn § 9 HeizkostenV stellt insoweit zusätzliche Anforderungen auf.

Da die Regelung des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV ihrem Wortlaut nach gerade keine Einschränkung dahin enthält, dass nur bestimmte Arten einer (zu Ungunsten des Mieters erfolgten) nicht verbrauchsabhängigen Erfassung von Heiz- oder Warmwasserkosten durch das Kürzungsrecht des Mieters erfasst sein sollen, ist von ihrem Wortlaut auch eine gegen § 9 HeizkostenV verstoßende Ermittlung der Wärmeverbrauchsanteile umfasst.

Der aufgezeigten Risikoverteilung wird es nicht gerecht, wenn man – wie das Berufungsgericht – eine Abrechnung auch dann als verbrauchsabhängig im Sinne des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV mit der Folge des Entfallens des dort vorgesehenen pauschalierten Kürzungsrechts ansieht, wenn sie auf einem in § 9 Abs. 2 HeizkostenV geregelten rechnerischen Ersatzverfahren beruht, dessen Voraussetzungen aber nicht gegeben sind.

gez. Martin Alter

Rechtsanwalt