Beendigung des gemeinschaftlichen Mietverhältnisses trotz unwirksamer, isolierter Kündigung nur einer Mieterpartei?

Sind bei einem Mietverhältnis auf Vermieter- oder Mieterseite mehrere Personen Vertragspartner, kann jeweils nur durch bzw. gegenüber allen Vertragspartnern wirksam gekündigt werden. Allerdings sind auch Konstellationen denkbar, bei denen trotz einseitiger Kündigung durch nur einen Vertragspartner eine wirksame Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Kündigenden entstehen kann.

Sachverhalt

Ein Paar mietet gemeinsam eine Wohnung an. In Folge trennen sich die beiden Mieter, die Frau zieht aus und kündigt gegenüber der Vermieterin und teilt ihre neue Anschrift mit. Die Vermieterin akzeptiert die Kündigung nicht, da keine gemeinsame Erklärung beider Mieterparteien zur Regelung der Auflösung bzw. Änderung des Mietverhältnisses vorliege. Der Mann verweigert die Zustimmung zur Kündigung seiner Frau, verbleibt allein in der Wohnung und tauscht sogar die Schlüssel aus. Die Frau hat damit keinen Zugang mehr zur Wohnung. Nach Zeitablauf forderte die Vermieterin von der Frau rückständige Miete. Da diese die Zahlung verweigerte, erhob die Vermieterin Klage beim Amtsgericht Bad Seegeberg, um ihre Forderungen durchzusetzen. Die Frau erhob Widerklage, um feststellen zu lassen, dass das Mietverhältnis aufgrund ihrer Kündigung wirksam beendet ist.

Entscheidung

Das Amtsgericht wies die Klage der Vermieterin ab und gab der Widerklage der Frau statt. Das Amtsgericht stellte in seinem Urteil fest, dass grundsätzlich ein Mietverhältnis, an dem mehrere Personen beteiligt sind, nur durch eine gemeinsame Kündigung wirksam beendet werden kann. Das Gericht führte jedoch weiter aus, dass dieser Grundsatz durchbrochen werden kann, wenn das Verhalten eines Mieters gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstößt, wie im vorliegenden Fall. Der Ex-Mann der Mieterin hatte einerseits die Zustimmung zur Kündigung verweigert, andererseits aber die Schlösser der Wohnung ausgetauscht, um ihr den Zugang, und damit die Nutzung, zu verweigern.

Das Amtsgericht verwies hier auf die Rechtsprechung des BGH, der in einem vergleichbaren Fall festgestellt hatte, dass sich der verbliebene Mieter gem. § 242 BGB nach dem Grundsatz von Treu und Glauben gegenüber seinen Vertragspartnern so behandeln lassen muss, als ob der die Zustimmung zur Kündigung seiner Frau erteilt hätte (BGH, Urteil vom 16.03.2005, VIII ZR 14/04). Die Mieterin hatte aufgrund des Verhaltens ihres Ex-Mannes keinerlei Möglichkeit, sich aus dem Mietverhältnis zu lösen, obwohl sie alles Zumutbare getan hatte, um die durch die Trennung eingetretene Situation zu klären. Der verbliebene Mieter war damit allein für die eingetretenen Mietrückstände verantwortlich.

(Amtsgericht Bad Seegeberg, Urteil vom 23.05.2024 – 17b C 66/23)

René Illgen
Rechtsanwalt