Urteil des BGH zur Umlage von Kosten der Bewirtschaftung von Garten- und Parkflächen

Dem Urteil des BGH vom 10.02.2016 zum Az. VIII ZR 33/15 lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Kläger hatten eine Wohnung in einer Wohnanlage, die von einem – der Öffentlichkeit zugänglichen – Park umgeben ist („Wohnpark am See“), gemietet. Sie wandten sich gegen die Höhe der Kosten für die Positionen Pflege Außenanlage, Hauswart und Straßenreinigung in den Betriebskostenabrechnungen.

1. Keine Kostenumlage für – dem Eindruck nach – öffentlich „gewidmete“ Grünflächen

Nach Ansicht des BGH können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht mehr als Betriebskosten umgelegt werden, wenn die Nutzung der Flächen jedermann – unabhängig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage der Beklagten angemietet hat. Das gemäß § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB erforderliche Merkmal des „bestimmungsgemäßen Gebrauchs“ sichere den erforderlichen Bezug zur Mietsache, der verloren gehe, wenn Garten- oder Parkflächen durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet werden.

Dafür sei es zwar nicht ausreichend, dass eine Gartenanlage nicht eingezäunt ist. Daraus allein lasse sich noch nicht schlussfolgern, dass es sich um einen öffentlichen Park handele. Vielmehr komme es darauf an, „ob die Anlage nach den bauplanerischen Bestimmungen der Öffentlichkeit gewidmet ist oder die beklagte Eigentümerin der Anlage sie nach dem Gesamteindruck, der aus der Sicht eines verständigen Dritten besteht, einer Nutzung durch die Öffentlichkeit zugänglich gemacht hat.“

Ähnlich hatte bereits das Landgericht Berlin im Urteil vom 26.01.2004 zum Az. 67 S 180/03 entschieden. Auch in diesem Fall waren die betroffenen Flächen vom sonstigen Verkehrsraum nicht abgegrenzt und jedermann zugänglich und konnten durch Passanten nur als Teil des öffentlichen Verkehrsraums angesehen werden, so wie sie gestaltet waren. Nach Ansicht des Landgerichts war ohne weiteres zu erwarten, dass z.B. Hunde die Flächen regelmäßig verunreinigen. Es sei möglich und üblich, durch kleinere Zäune, Hecken, Begrenzungssteine o. ä. private Flächen von öffentlichen Flächen abzugrenzen, so dass für Passanten die Trennung erkennbar werde.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass § 2 Nr. 10 BetrKV das Merkmal der Nichtöffentlichkeit enthält, denn die Bestimmung lautet: “…die Kosten der Gartenpflege – hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahren, die dem nichtöffentlichen Verkehr dienen...“ Die letzte Passage kann sich sowohl auf die gesamten Anlagen in Nr. 10 beziehen, also auch auf die Grünflächen und Spielplätze. Es ist aber auch vertretbar, dass sich dieses Merkmal lediglich auf Plätze, Zugänge und Zufahren bezieht, um eine Abgrenzung zu Ziffer 8 in § 2 BetrKV herzustellen, der die Kosten der öffentlichen Straßenreinigung betrifft. Die Thematik ist in den einschlägigen Kommentaren bislang nicht behandelt worden. Insoweit ist mit Spannung zu beobachten, wie die weitere Rechtsprechung und Literatur auf die aktuelle Entscheidung des BGH reagiert.

Die Auswirkungen der neuen Rechtsprechung sind in der gesamten Tragweite noch gar nicht abzuschätzen. So könnte nunmehr vertreten werden, dass Grünanlagen, sofern Betriebskosten umgelegt werden sollen, eingezäunt werden müssten, oder zumindest mit einem Hinweisschild auf die allein Mietern vorbehaltene Nutzungsmöglichkeit zu versehen sind. Das würde dann aber nicht nur Grünflächen sondern beispielsweise auch Spielplätze oder Parkflächen betreffen.

2. Kosten für rechtswidrige Ablagerungen

Im weiteren Verlauf der Entscheidung spielte noch eine Rolle, dass auch die Kosten der Beseitigung von Verunreinigungen, wie Hundekot, auf die Mieter umgelegt worden sind. Die Ablagerungen waren durch Tiere Dritter, die nicht Mieter waren, verursacht worden. Der BGH verwies dabei auf ein älteres Senatsurteil vom 13.01.2010 zu Az. VIII ZR 137/09, wonach auf die Kosten der Beseitigung von Sperrmüll, welcher durch Mieter oder Dritte rechtswidrig auf Gemeinschaftsflächen abgestellt wurden, als umlagefähige Betriebskosten angesehen werden könnten. Daher könnten auch solche Kosten, die aufgrund rechtswidriger Handlungen (bzw. hier: Unterlassungen) Dritter – aber regelmäßig – entstehen, umgelegt werden.

3. Einsichtsrecht des Mieters auch in zugrunde liegende Verträge

Einen weiteren Fingerzeig gibt der BGH zum Einsichtsrecht des Mieters in den Kostenabrechnungen zugrunde liegende Verträge. Dieses Einsichtsrecht bestehe nicht bezüglich nicht umlagefähiger Kosten.

Im Fall hatte die beklagte Vermieterin zwei getrennte Verträge – einmal für umlagefähige und einmal für nichtumlagefähige – Positionen des Hauswarts abgeschlossen und in der Betriebskostenabrechnung  lediglich die umlagefähigen Kosten auf den Mieter umgelegt. Der BGH stellte fest, dass der Mieter kein Einsichtsrecht in den Vertrag für die nicht umlagefähigen Kosten hat, was im Umkehrschluss natürlich bedeutet, dass das Einsichtsrecht in den Vertrag für die umlagefähigen Kosten sehr wohl gegeben ist. Dies gilt es im Rahmen der Belegeinsicht zu beachten.

Der Mieter hat also nicht lediglich Anspruch auf Einsicht in die Abrechnungen, sondern auch in die zugrunde liegenden Verträge, da er lediglich anhand dieses Vergleiches prüfen kann, ob die Abrechnung des Unternehmens auch den vertraglichen Vereinbarungen entspricht oder darüber hinausgeht.

Noreen Walther

Rechtsanwältin

Aktuelle Information Nr. 16/2016

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz