Mieterhöhung durch Modernisierungsumlage nach Vergleichsmietenerhöhung
Hat der Vermieter nach einer Modernisierungsmaßnahme zunächst die Miete auf der Basis der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht, kann er später dennoch eine Modernisierungsumlage erheben – allerdings im begrenzten Umfang, so der BGH im Urteil vom 16.12.2020, Az. VIII 367/18.
Der Fall:
Der Vermieter hatte zunächst eine Modernisierungsmaßnahme angekündigt und durchgeführt. Nach Abschluss der Maßnahme verlangte er unter Benennung von Vergleichswohnungen die Zustimmung des Mieters zur Anpassung der Grundmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete (Erhöhung monatlich ca. 40 €). Der Mieter stimmte dem zu.
Acht Monate später beanspruchte der Vermieter zusätzlich ca. 120 € monatlich Modernisierungsumlage gemäß §§ 559 ff. BGB. Der Mieter widersprach unter Hinweis auf die bereits erfolgte Mieterhöhung. Daraufhin reduzierte der Vermieter seine Forderung bezüglich des Modernisierungszuschlages von 120 € um den Betrag der Vergleichsmietenerhöhung von 40 € auf sodann noch 80 € monatlich.
Der Mieter leistete diese Zahlungen unter Vorbehalt und klagte schließlich auf deren Rückzahlung.
Die Entscheidung:
Nach Ansicht des BGH ist dem Vermieter ein gestuftes Vorgehen wie im obigen Fall geschildert nicht verwehrt. Die zunächst erfolgte Vergleichsmietenanpassung sperrt also die Modernisierungsumlage später nicht.
Jedoch darf die Modernisierungsumlage nur begrenzt auf die Höhe der Differenz zwischen den gesetzlich umlegbaren Beträgen (120 €) und den bereits erhaltenen Mieterhöhungsbeträgen (40 €), also in diesem Fall auf monatlich 80 €, erfolgen. Die Summe beider Mieterhöhungen darf somit den Betrag nicht übersteigen, der als Modernisierungsumlage nach gesetzlichen Bestimmungen von Anfang an zulässig gewesen wäre, wenn die Vergleichsmietenanpassung nicht erfolgt wäre. Das schrittweise Vorgehen könne z. B. darauf beruhen, dass die Prüfung der Schlussrechnung noch einige Zeit in Anspruch nehme, der Mieter aber von den Modernisierungseffekten bereits profitiere.
Umgekehrt dürfe der Vermieter auch zunächst die Modernisierungskosten voll umlegen. Liegt die Miete dann immer noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, darf der Vermieter auch eine weitere Anpassung nach §§ 558 ff. BGB vornehmen.
Noreen Walther
Rechtsanwältin
