Ermittlung der Vergleichsmiete bei einer mittels Wärmecontracting beheizten Mietwohnung

Das Amtsgericht Flensburg hat im Urteil vom 05.06.2015, Az. 64 C 77/13, die Auffassung vertreten, dass das Ausstattungsmerkmal des Wärmecontractings im Falle eines Mieterhöhungsverlangens mit einem angemessenen Abschlag zu berücksichtigen sei.

Während die Umstellung auf Wärmecontracting in einem bereits laufenden Mietvertrag gem. § 556 c BGB nunmehr gesetzlich beschränkt wurde, ist die Vereinbarung des Wärmecontractings in einem neu abzuschließenden Mietvertrag nach wie vor zulässig. Wird in einem solchen Fall später die Miete gem. §§ 558 ff. BGB wegen Anpassung an die ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht, sind nach inzwischen mehrfach in der Rechtsprechung vertretener Auffassung zum Ausgleich der mit dem Contracting verbundenen finanziellen Nachteile für den Mieter Abschläge bei der ortsüblichen Vergleichsmiete geboten. Im Falle des Amtsgerichts Flensburg hatte das Gericht einen Sachverständigen beauftragt, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Verschiedene Abteilungen des Amtsgerichts Flensburg haben Abzüge von 17 Cent bzw. 22 Cent für die Beheizung mittels Wärmecontractings berücksichtigt. Das Amtsgericht hatte im o. g. Fall die Abzüge aufgrund der finanzmathematischen Feststellung des Sachverständigen geschätzt.

Hintergrund der Überlegung sei dabei, dass im Falle des Contractings der Mieter – insoweit systemfremd – auch Instandhaltungskosten sowie Kosten für die Abschreibung der Heizungsanlage sowie den Gewinn des Wärmecontractors mit finanzieren müsse.

Derzeit gäbe es noch keinen Teilmarkt für Wohnungen mit Wärmecontracting, da das Phänomen noch neu und selten sei, so dass deshalb mit Abschlägen gearbeitet werden müsse.

Der Vermieter werde nicht unbillig benachteiligt, da er dadurch letztlich so gestellt werde, als wenn er die Heizung selbst betreiben würde.

Das Amtsgericht verwies zudem auf die Bestimmungen im preisgebundenen Wohnraum in § 5 Abs. 3 NMV 1970, wonach im öffentlich geförderten Wohnraum die Kosten wieder bei Umstellung auf Contracting anteilig herabzusetzen ist.

Zu beachten ist, dass inzwischen einige Mietspiegel das Wärmecontracting als Negativmerkmal berücksichtigen, so beispielsweise die Mietspiegel von Zwickau und von Dortmund.

Noreen Walther

Rechtsanwältin

Aktuelle Information Nr. 9/2016

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz