Mitbenutzung von Gemeinschaftseinrichtungen durch den Wohnraummieter

Ob der Vermieter von Wohnraum dem einzigen noch an der Nutzung eines Waschmaschinenraumes interessierten Mieters eines Mehrfamilienhauses die Gestattung der Mitbenutzung widerrufen und den Zugang versagen darf, war Gegenstand des Beschlusses des Bundesgerichtshofes vom 4.10.2022, Az. VIII ZR 394/21.

Sachverhalt

Der klagende Mieter wohnte im Hinterhaus, die Waschküche samt Waschmaschine und Trockner befand sich im Vorderhaus. Dem Mieter war bei Mietbeginn ein Schlüssel für das Vorderhaus und die Waschküche ausgehändigt worden mit dem Hinweis, dass Waschen und Trocknen von Wäsche in den Wohnungen nicht erwünscht seien. In der Hausordnung wurde geregelt, dass dies nur nicht gestattet sei, wenn es Schaden an der Mietsache verursache. 3 Jahre später teilte der Vermieter schriftlich mit, dass die Waschküche zukünftig nicht mehr zur Verfügung stehe, weil außer diesem Mieter niemand mehr die Einrichtung nutze. Gleichzeitig bot der Vermieter an, dem Mieter in die Wohnung Anschlüsse für eigene Geräte zu installieren.

Entscheidung

Entscheidend sei, so das LG Berlin in der Vorinstanz, ob der Vermieter die Mitbenutzung lediglich widerruflich gestattet oder die Einrichtung mitvermietet habe. Dazu seien die mietvertraglichen Vereinbarungen auszulegen. Zu unterscheiden sei zwischen Teilen des Gebäudes, dessen Mitbenutzung zwingend erforderlich sind, wie das Treppenhaus, und solchen, deren Mitbenutzung „lediglich wünschenswert sei“. Letztere seien ohne besondere Vereinbarung grds. nicht mit vermietet, auch wenn der Mieter annehmen dürfe, sie mitnutzen zu können. Der Mieter könne Wäsche in der Wohnung oder außerhalb des Hauses waschen und trocknen und sei deshalb nicht zwingend auf die Mitnutzung angewiesen. Es sei schließlich, so auch der BGH, nicht untersagt, in der Wohnung Wäsche zu waschen und zu trocknen.

Handle es sich um eine bloße Gestattung, könne der Vermieter  diese auch einseitig widerrufen. Offen blieb, ob es dafür eines sachlichen Grundes bedürfe, weil dieser hier jedenfalls vorliege. Denn die Aufrechterhaltung der Einrichtung nur für einen Mieter sei unwirtschaftlich und unverhältnismäßig.

Die Mietsache werde durch Entzug der Nutzungsmöglichkeit auch nicht mangelhaft. Es sei seit Mietbeginn bekannt gewesen, dass in der Wohnung keine Anschlüsse für solche Geräte vorhanden waren.  

Der Mieter wandte weiter ein, dass er nach dem Mietvertrag gemeinschaftlich genutzte Flächen reinigen müsse. Dem wurde jedoch entgegen gehalten, dass dies nur für Räume zutreffe, die er zwingend betreten müsse, nämlich Flur, Treppenhaus und Keller.

Dem Einwand des Mieters, er müsse für den Raum auch Betriebskosten zahlen, entgegnete der BGH, auch der Pflicht zu Tragung von Betriebskosten folge kein Nutzungsrecht.

Der Mieter wandte weiter ein, er benötige einen Schlüssel zum Vorderhaus schon deshalb, weil sich darin die Stromzähler befänden und er diese kontrollieren möchte. Dem entgegneten die Gerichte, dass diese Prüfung auch durch die Hausverwaltung ermöglicht werden könne.

Noreen Walther
Rechtsanwältin