Neues zur Schriftform von Mietverträgen

Im Oktober ist eine Änderung des Mietrechts in Kraft getreten, die die Schriftform von längerfristigen Mietverträgen betrifft.

Historie:

In § 550 BGB ist geregelt, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen wird, nach Ablauf eines Jahres kündbar ist. Wenn die Parteien einander also für länger als ein Jahr aneinander binden wollten, mussten sie die Schriftform wahren. Das galt nach § 550 BGB für Wohnraummietverhältnisse unmittelbar, für Geschäftsraummietverträge über die Verweisungsnorm in § 578 BGB.

In der Wohnraummiete hatte die Bestimmung im Grunde nur dann Bedeutung, wenn das ordentliche Kündigungsrecht für mehr als ein Jahr ausgeschlossen werden sollte, weil befristete Verträge selbst gemäß § 575 BGB nur noch in Ausnahmefällen zulässig sind.

In der Gewerberaummiete sind – schon wegen der oft hohen Anfangsinvestitionen – Langfristverträge sehr häufig und z. B. auch erforderlich, wenn ein Mietindex gemäß § 3 PrKlG vereinbart werden soll. Wurde in diesen Verträgen die Schriftform nicht gewahrt, konnten sich auch reumütige Vertragspartner nach einem Jahr unter Wahrung der gesetzlichen Kündigungsfristen vom Vertrag wieder lösen.

Die Anforderungen an die Wahrung der Schriftform sind stets umstritten und sehr hoch gewesen. Die Parteien haben oftmals ausführliche Verträge geschrieben, jede Seite beiderseits paraphiert, alle Seiten geheftet oder gar gekordelt usw. Doch später wurde vielfach aus den Augen verloren, dass auch Nachträge der Schriftform bedürfen. So wurden durch spätere mündliche Vereinbarungen die Anforderungen verletzt mit der Folge der jederzeitigen Kündbarkeit.

Dies rief den Gesetzgeber auf den Plan, der dem Missbrauch Einhalt gebieten wollte.

Neuregelung

Im Vierten Bürokratieentlastungsgesetz, das im Bundesgesetzblatt Jahrgang 2024 Teil I Nr. 323 am 29. Oktober 2024 veröffentlicht wurde, regelt Artikel 14 die Änderung der Bestimmung für die Grundstücks- und Geschäftsraummiete § 578 Absatz 1: Der Verweis auf § 550 BGB (Wohnraummiete) wird gestrichen. Statt dessen wird geregelt: „§ 550 ist mit der Maßgabe anzuwenden, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wird, für unbestimmte Zeit gilt.“

Das bedeutet also:

1. In der Wohnraummiete bleibt es bei den Anforderungen an die Schriftform.
2.  In der Grundstücks- und Gewerberaummiete genügt für Langfristverträge zukünftig die Textform.

Artikel 15 regelt die Übergangsbestimmungen wie folgt:

Auf vor dem 1. Januar 2025 entstandene Grundstücks- und Gewerbemietverträge bleibt das bisherige Recht bis einschließlich 1. Januar 2026 anwendbar. Das neue Recht ist aber ab 1.1.2025 anzuwenden, wenn nach (ab) dem 1.1.25 eine Vertragsänderung vereinbart wird.

Für Verträge, die ab 1.1.2025 entstehen, gilt das neue Recht.

Noreen Walther
Rechtsanwältin