Keine Pflicht des Mieters seine Räumungsbereitschaft vor Vertragsende zu erklären
Der BGH hat mit Beschluss vom 28.06.2023 zum Aktenzeichen XII ZB 537/22 entschieden, dass Mieter auf eine Kündigung des Vermieters vor Ablauf der Kündigungsfrist weder reagieren noch eine Bereitschaft zum Auszug signalisieren müssen.
Der Sachverhalt
Der Vermieter eines Gewerberaums kündigte den Mietvertrag fristgerecht zum 31.12.2022 und forderte die Mieter auf, ihre Räumungsbereitschaft zu bestätigen. Die Mieter schwiegen dazu. Der Vermieter erhob daraufhin Klage auf zukünftige Räumung zum Vertragsende. Nach Erhalt der Klage erkannten die Mieter die Räumungsforderung sofort an, lehnten es jedoch ab, die Kosten des Rechtsstreits zu übernehmen. Das Landgericht hat die Mieter ihrem Anerkenntnis gemäß verurteilt und ihnen die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Auf die gegen die Kostenentscheidung gerichtete sofortige Beschwerde der Mieter änderte das Oberlandesgericht das Urteil im Kostenpunkt dahingehend, dass der Vermieter die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat.
Die Entscheidung
Auf die Rechtsbeschwerde des Vermieters hat der BGH entschieden, dass die Mieter nicht verpflichtet sind, auf eine Kündigung zu reagieren oder ihre Räumungsbereitschaft zu erklären. Eine Klage auf zukünftige Räumung nach § 257 ZPO sei nur zulässig, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran habe, schon vor Fälligkeit des Räumungsanspruchs Rechtssicherheit zu erlangen. Ein solches Interesse bestehe nicht, wenn Mieter lediglich schweigen und keine sonstigen Anhaltspunkte für eine Verweigerungshaltung vorliegen, die Mieter insbesondere nicht durch aktives Handeln ein berechtigtes Misstrauen beim Vermieter hervorrufen. Nach Ansicht des BGH gelte auch im Mietrecht der allgemeine Grundsatz, dass sich Schuldner vor Fälligkeit nicht zu ihrer Leistungsbereitschaft erklären müssen.
Indem die Mieter unmittelbar nach Erhalt der Klage den Räumungsanspruch des Vermieters anerkannt haben, haben sie die Voraussetzungen eines sofortigen Anerkenntnisses im Sinne von § 93 ZPO erfüllt, sodass der Vermieter die Kosten des Rechtsstreits selbst tragen muss.
Sebastian Tempel
Rechtsanwalt
