Rückforderungsanspruch des Jobcenters bei versehentlichen Mietzahlungen nach Mietvertragsende gegen den Vermieter
Im Urteil vom 31.01.2018 zu Az. VIII ZR 39/17 gewährte der BGH dem Jobcenter einen direkten Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter für versehentliche Fortzahlungen der Miete nach Vertragsende.
Sachverhalt
Das Jobcenter zahlte während des Bestehens des Mietverhältnisses die Mieten für das gemietete Einfamilienhaus auf Antrag des Mieters direkt an den Vermieter. Eine Woche vor Ende des Mietvertrages (Juli) reichte der Mieter beim Jobcenter den Mietvertrag für die neue Wohnung ein. Dennoch überwies das Jobcenter versehentlich am Folgetag versehentlich noch die Miete für den Folgemonat (August).
Das Jobcenter verlangte daraufhin die rechtsgrundlos gezahlte Miete vom Vermieter zurück. Dieser berief sich darauf, dass es sich um eine Zahlung des Mieters und nicht des Jobcenters handele, da das Jobcenter nur auf Anweisung des Mieters gehandelt habe und der Mieter als Vertragspartner die Miete schulde. Daher wolle der Vermieter die Überzahlung wegen offener Gegenforderungen aus dem Mietverhältnis zurückbehalten.
Die Entscheidung
Während der Vermieter erstinstanzlich obsiegte, unterlag er in der Berufungsinstanz und auch am Bundesgerichtshof.
Es sei zwar zutreffend, dass es sich eine Leistung des ehemaligen Mieters handele, so dass nach allgemeinen Rechtsgrundsätzen die Rückabwicklung auch in diesem Vertragsverhältnis Mieter-Vermieter erfolgen müsste. Ausnahmsweise sei dies vorliegend jedoch nicht der Fall. Vielmehr stehe dem klagenden Jobcenter ein direkter Rückzahlungsanspruch (aus der eigentlich nachrangigen Nichtleistungskondiktion) zu, weil die Mieter die Weisung an das Jobcenter, die Miete direkt an den Vermieter zu zahlen, stillschweigend durch Vorlage des neuen Mietvertrages bereits vor Ausführung der fehlerhaften Überweisung widerrufen hatten. In diesem Falle handele das Jobcenter daher nicht mehr auf Weisung des Mieters. Des Weiteren sei entscheidend, dass der Vermieter bereits bei Entgegennahme des Geldes in Kenntnis des Umstandes war, dass die Leistung des Jobcenters für den Monat August aufgrund der Beendigung des Vertrages zum 31.07. des Jahres rechtsgrundlos erfolgte.
Demzufolge stehe dem Vermieter kein Zurückbehaltungs- oder Aufrechnungsrecht gegenüber dem Jobcenter zu. Die Rückzahlung der Augustmiete an das Jobcenter muss erfolgen, der Vermieter sich wegen der offenen Gegenforderungen direkt mit seinem ehemaligen Mieter auseinandersetzen.
Noreen Walther
Rechtsanwältin
Aktuelle Information Nr. 06/2018
Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz