Urteil des BGH zur Höhe des Zahlungsverzuges bei fristloser Mietvertragskündigung
Der Bundesgerichtshof hat am 2.12.2021 unter Az. VIII ZR 32/20 erneut dem eindeutigen Gesetzeswortlaut den Vorrang vor einer allzu mieterfreundlichen Gesetzesauslegung gegeben. Gegenstand der Entscheidung war die Frage, wie hoch für den Ausspruch einer wirksamen Kündigung der monatliche Betrag sein muss, mit dessen Zahlung sich ein Wohnungsmieter in Verzug befindet.
Gesetzliche Regelung:
Gemäß § 543 Absatz 2 Nr. 3 lit a) BGB darf der Vermieter den Wohnungs- oder Gewerberaummietvertrag u. a. dann außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist.
Handelt es sich um ein Wohnraummietverhältnis, bestimmt § 569 Absatz 3 Nr. 1 BGB weiter, dass der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen ist, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt.
Der Sachverhalt:
Der Mieter schuldete eine Monatsmiete von 704 €, zahlte im ersten Monat aber nur 569 €, im zweiten Monat gar nichts. Der Rückstand betrug also 840 € und somit mehr als eine Monatsmiete.
Die Vorinstanzen:
Das Landgericht Berlin als Vor- und Berufungsinstanz versagte dem Vermieter die Kündigungsbefugnis, weil der Rückstand nicht in beiden Monaten jeweils einzeln unerheblich gewesen sei. Zwar müsse der Rückstand insgesamt mehr als eine Monatsmiete für die beiden aufeinander folgenden Monate zusammen betragen. Aber auch pro Monat sei mindestens eine halbe Miete Rückstand erforderlich, was im ersten Mietmonat mit nur
135 € Fehlbetrag nicht gegeben sei.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes:
Der BGH stellte das erstinstanzliche, dem Räumungsantrag stattgebende Urteil des Amtsgerichts wieder her. Der Wortlaut des Gesetzes sei eindeutig. Es sei kein Raum für ein zweites, von der Rechtsprechung geschaffenes Erheblichkeitskriterium.
Der BGH hat damit schon zum zweiten Mal in kurzer Folge eine Entfernung vom Gesetzeswortlaut durch die Rechtsprechung des Landgerichts Berlin zugunsten der Mieter korrigiert, vgl. Aktuelle Information Nr. 53/2021 zur Schonfristzahlung.
Als ungerecht empfundene Gesetze sollen durch den Gesetzgeber, nicht durch Gerichte korrigiert werden.
Noreen Walther
Rechtsanwältin
