Eine unbefugte Gebrauchsüberlassung der Mietsache kann zur Kündigung führen

Das Landgericht Hamburg hatte darüber zu urteilen wann eine unbefugte Gebrauchsüberlassung einer Wohnung an Dritte einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses darstellen kann.

Sachverhalt

Der Mieter (Beklagter) hat seit 2021 mehreren Dritten seine Wohnung zur Nutzung dauerhaft überlassen. Aus dem bekannt gewordenen Umstand hat die Vermieterin (Klägerin) mit Schreiben vom 18.08.2022 Abhilfe bis spätestens zum 15.09.2022 verlangt. Dem Begehren ist der Mieter allerdings nicht nachgekommen. Insofern sah sich die Vermieterin veranlasst, das Mietverhältnis mit Schreiben vom 20.09.2022 fristlos zu kündigen.

Der Mieter hat die streitgegenständlichen Räumlichkeiten allerdings nicht an die Vermieterin übergeben, sodass entsprechend eine Räumungsklage in die Wege geleitet wurde. Das zuständige Amtsgericht hat die dem Verfahren zu Grunde liegende Kündigung zunächst als unwirksam erachtet und die Klage bzw. das Räumungsbegehren als unbegründet abgewiesen. Hiergegen wendete sich die Klägerin (Vermieterin) mit der Berufung.

Rechtslage

Das für die Berufung zuständige Landgericht erachtete die Klage, mithin die Kündigung, als vollumfänglich begründet. Soweit ein Mieter seine Wohnung ohne Erlaubnis und somit unberechtigt über einen längeren Zeitraum Dritten überlässt, werden die Rechte des Vermieters erheblich verletzt. So ist davon auszugehen, dass ab einem Zeitraum von vier bis sechs Wochen von einer Dauernutzung auszugehen und die Aufnahme des Dritten nicht als bloßer Besuch zu werten ist.

Die Erheblichkeit ist zudem regelmäßig zu bejahen, wenn eine unbefugte Gebrauchsüberlassung vorliegt, weil der Vermieter ein erhebliches Interesse daran hat, zu wissen, wer das Mietobjekt tatsächlich nutzt. Dafür spricht hier überdies, dass der Beklagte die unerlaubte Gebrauchsüberlassung trotz Abhilfefrist fortgesetzt und damit den Vermieterwillen missachtet hat.

Michelle Freitag
Rechtsanwältin