Zulässigkeit der Umlage der Wohngebäudeversicherung einschließlich Mietausfallschadensanteil auf den Mieter in der Betriebskostenumlage
Im Urteil vom 06.06.2018 zu Az. VIII ZR 38/17 entschied der BGH, dass Kosten der Gebäudeversicherung vollumfänglich gem. § 2 Nr. 13 BetrKV auf einen Wohnraummieter umlagefähig sind, auch wenn in ihr Mietausfallschäden mitversichert sind.
Der Fall
Die Wohnraummieter weigerten sich, den auf die Position Versicherungen entfallenden Betrag aus der Betriebskostenabrechnung zu zahlen, weil darin die Gebäudeversicherung enthalten sei und diese wiederum auch eine Versicherung des Mietausfallrisikos umfasse. Letzterer Prämienanteil sei durch die Vermieter nicht herausgerechnet worden.
Die Entscheidung
Die Kosten der Wohngebäudeversicherung dürfen nach Ansicht des BGH gem. §§ 535 Abs. 2, 556 BGB, § 2 Nr. 13 BetrKV insgesamt – einschließlich Mietausfallprämie – umgelegt werden. § 2 Nr. 13 BetrKV umfasse sämtliche Sachversicherungen, die dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher dienen. Bedingungsgemäßer Versicherungsfall sei ein Sachschaden des Gebäudes. Die Versicherung decke die Beseitigungskosten des Schadens ab und diene der Wiederbeschaffung und Wiederherstellung.
Der die Versicherungsprämie im Rahmen der Betriebskostenumlage mitfinanzierende Mieter könne berechtigterweise erwarten, dass ihm im Schadensfall „ein Vorteil hieraus erwachse“. Dieser bestehe darin, dass der Mieter, wenn er selbst einen Schaden am Mietobjekt leicht fahrlässig verursacht, dem Vermieter nicht regresspflichtig sei und ein Rückgriff des Gebäudeversicherers gegen den Mieter bei leichter Fahrlässigkeit ausgeschlossen sei. Dieser Regressverzicht umfasse eben auch den etwaigen Mietausfall.
Da der Mieter bei Verursachung eines Schadens infolge rechtswidriger schuldhafter Pflichtverletzung sämtliche Kosten erstatten müsste, die zur Schadensbeseitigung erforderlich sind, mithin auch die dem Vermieter entstandenen Einnahmeverluste, würde die Gebäudeversicherung diese Mietausfälle mit umfassen und er hat die Prämie für diesen Versicherungsanteil im Rahmen der Betriebskostenumlage mitfinanziert. Dementsprechend kann weder der Vermieter, noch die Versicherung vom Mieter Schadenersatz in diesen Fällen verlangen.
Noreen Walther
Rechtsanwältin
Aktuelle Information Nr. 38/2018
Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz
