Das hohe Alter des Mieters begründet allein keinen Härtefall

Ein hohes Alter des Mieters stellt ohne weitere Feststellungen zu den sich daraus ergebenden Folgen für den Mieter noch keine einen Widerspruch gegen die Kündigung begründende Härte i.S.v. § 574 Abs. 1 S. 1 BGB dar. Dies hat der BGH mit Urteil vom 03.02.2021, Aktenzeichen VIII ZR 68/19 entschieden.

Der Fall

Die Vermieterin hatte ihrer über 80 Jahre alten Mieterin eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen. Das Mietverhältnis bestand zu diesem Zeitpunkt bereits seit 18 Jahren. Die Mieterin widersprach der Kündigung unter Berufung auf ihr hohes Alter, ihren schlechten Gesundheitszustand, ihre tiefe Verwurzelung am Ort der Mietwohnung und ihre begrenzten finanziellen Mittel. Die Räumungsklage wurde in den Vorinstanzen aufgrund des hohen Alters der Mieterin, welches einen Härtefall nach § 574 Abs. 1 S. 1 BGB begründen würde, abgewiesen. Die Vermieterin legte daraufhin Revision beim BGH ein.

Die Entscheidung

Nach §§ 574 ff. BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Nach dem BGH begründet das hohe Alter eines Mieters allein noch keinen Härtefall i.S.v. § 574 Abs. 1 BGB. So verlangt der Gesetzeswortlaut unmissverständlich eine Abwägung der Interessen von Mieter und Vermieter. In die gerichtliche Entscheidung müssen daher alle Gesichtspunkte des Einzelfalls einfließen und korrekt bewertet werden. Nach Ansicht des BGH könne weder Art. 25 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union (Rechte älterer Menschen) noch Art. 1 Abs. 1 GG (Die Würde des Menschen ist unantastbar) oder Art. 20 Abs. 1 GG (Sozialstaatsprinzip) entnommen werden, dass allein das Alter der Mieterin die Interessen der Vermieterin an der Beendigung des Mietverhältnisses übersteigt und einen Härtefall gemäß § 574 Abs. 1 BGB begründet. Vielmehr müsse das Gericht für seine Entscheidung die Folgen ermitteln, die sich für die Mieterin aufgrund ihres Alters aus der Kündigung konkret ergeben, und habe diese zusammen mit ggf. weiteren Umständen des Einzelfalls im Rahmen einer Gesamtbetrachtung mit den individuellen Interessen der Vermieterin an der Beendigung des Mietverhältnisses abzuwägen.

Der BGH stellte zudem klar, dass eine langjährige Mietdauer allein noch nicht für eine tiefe Verwurzelung der Mieterin am Ort der Mietsache spreche. Die Verwurzelung hänge vielmehr von der individuellen Lebensführung des jeweiligen Mieters, wie bspw. durch das Pflegen sozialer Kontakte in der Nachbarschaft, ab. Der BGH wies den Fall ans Landgericht zurück. Dieses hat nunmehr die Folgen, die sich für die Mieterin aufgrund ihres Alters aus der Kündigung ergeben, anhand eines Sachverständigengutachtens zu würdigen und auch die Vermieterinteressen angemessen zu beachten.

Eva-Maria Meichsner

Rechtsanwältin