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Anspruch des Vermieters auf Zahlung von Nutzungsentschädigung

Gemäß § 546 a BGB kann der Vermieter von Wohn- oder Geschäftsräumen für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, wobei die Geltendmachung eines weiteren Schadens nicht ausgeschlossen ist. Das heißt:

Ist der Mietvertrag beendet und gibt der Mieter das Mietobjekt nicht rechtzeitig heraus, schuldet er die Zahlung einer Nutzungsentschädigung mindestens in Höhe der zuletzt geschuldeten Bruttomiete. Der Vermieter kann stattdessen auch die ortsübliche Miete verlangen, was aber zusätzlichen Beitreibungsaufwand wegen des notwendigen Nachweises erfordert.

1. Voraussetzung Rückerlangungswille

Voraussetzung ist jedoch, dass der Vermieter das Mietobjekt tatsächlich (beräumt) zurückverlangt. Übt dieser sein Vermieterpfandrecht wirksam aus, verlangt er gerade nicht Beräumung sondern den Verbleib des vom Pfandrecht umfassten Mobiliars des Mieters und kann somit auch keine Entschädigung für die unterlassene rechtzeitige Beräumung verlangen.

Räumt der Vermieter dem Mieter – z.B. wegen noch erforderlicher Rückbau- oder Renovierungsarbeiten – eine längere Räumungs- und Herausgabefrist ein, besteht auch kein aktueller Rückerlangungswille und somit kein Entschädigungsanspruch, vgl. OLG Celle ZMR 2001, 948.

Verletzt der Mieter schuldhaft seine Pflicht zur rechtzeitigen Rückgabe, kommt ein Schadenersatzanspruch in Höhe des Mietausfalls in Betracht. Insoweit ist dann aber vermieterseits nachzuweisen, dass tatsächlich ein Ausfall entstanden ist, also bei rechtzeitiger Rückgabe tatsächlich vermietet worden wäre.

2. Höhe der Entschädigung bei Mietmängeln

Ist bereits die Miete vor Vertragsende wegen eines Mangels gemindert und besteht der Mangel nach Vertragsende fort, ist auch der Anspruch auf Nutzungsentschädigung entsprechend gemindert. Nach Ansicht des Kammergerichts (ZMR 2013, 26) ist Nutzungsentschädigung jedoch ungemindert zu zahlen, wenn der Mangel erst nach Vertragsende eintritt. Denn nach Vertragsende ist der Vermieter nicht mehr zur Gebrauchsüberlassung verpflichtet, so dass von ihm auch keine Mangelbeseitigung mehr verlangt werden könne.

Die Entschädigung kann nur taggenau bis zum Zeitpunkt der Rückgabe und nicht etwa pauschal für den gesamten Verspätungsmonat beansprucht werden, vgl. OLG Dresden NZM 2012, 84.

3. Verjährung des Anspruchs

Der Zahlungsanspruch unterliegt der Regelverjährungsfrist von 3 Jahren gemäß §§ 195, 199 BGB, vgl. OLG Düsseldorf MDR 20012, 1155.

4. Hinweise

Die oben zitierten Entscheidungen sind zur Gewerberaummiete ergangen. Getreu der Regel, dass vermieterlastige Entscheidungen im Zweifel erst recht im Wohnraummietrecht Geltung entfalten, ist eine Übertragbarkeit auf Wohnungsmietverhältnisse allenfalls hinsichtlich der zitierten Kammergerichtsentscheidung (zu 2.) offen.

Noreen Walther
Rechtsanwältin