Urteil des BGH zur Ausübung von Geschäftstätigkeit in einer Wohnung

Die Berufsausübung in einem ausschließlich zu Wohnzwecken angemieteten Mietobjekt muss der Vermieter nur dann dulden, wenn die geschäftlichen Aktivitäten nicht nach außen in Erscheinung treten und der Mieter darlegt und beweist, dass die Tätigkeit keine weitergehenden Einwirkungen auf Mietsache oder andere Hausbewohner haben wird, als bei einer üblichen Wohnnutzung – so der BGH im Urteil vom 10.04.2013 (Az. VIII ZR 213/12).

In dem zugrunde liegenden Fall war der klagende Mieter als Erbe gemäß § 563 BGB in den Mietvertrag zwischen dem Vermieter und seiner verstorbenen Mutter eingetreten. Bereits mehrere Jahre vor deren Tod hatte er begonnen, in geringen Umgang, ohne Erlaubnis des Vermieters, Gitarrenunterricht in der Wohnung zu geben.

Bei Bekanntwerden des Todesfalles erklärte der Vermieter gemäß § 563 Abs. 4 BGB die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses mit der Begründung, der Kläger habe jahrelang ohne Erlaubnis Musikunterricht gegeben und damit die Wohnung entgegen dem vereinbarten Nutzungszweck gewerblich genutzt, was zu erheblichen Störungen des Hausfriedens geführt habe.

Gemäß § 563 Abs. 4 BGB kann der Vermieter den Mietvertrag binnen eines Monats nach Kenntnis vom Eintritt des Erben in das Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, sofern ein wichtiger Grund hierfür vorliegt. Der BGH lässt dabei offen, ob der Grund so gewichtig sein muss, wie im Rahmen einer fristlosen Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB. Jedenfalls müssen Umstände vorliegen, die die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses unzumutbar machen und die in der Person des Eintretenden liegen.

Eine Wohnnutzung könne nach Ansicht des BGH nur solche beruflichen Tätigkeiten umfassen, die etwa in einem häuslichen Arbeitszimmer und in nicht nach außen in Erscheinung tretender Art und Weise ausgeübt werden. Beispielhaft führt der Senat die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers oder schriftstellerische Tätigkeit an.

Im vorliegenden Fall hatte der Kläger an 3 Werktagen wöchentlich 10 bis 12 Schülern Gitarrenunterricht erteilt, so dass eine geschäftliche Tätigkeit mit Publikumsverkehr vorlag, die vertraglich nicht vereinbart bzw. genehmigt war.

Der BGH betrachtete den Vermieter auch nicht nach Treu und Glauben als verpflichtet, seine Erlaubnis zu erteilen, weil der Mieter nicht darlegen und beweisen könne, dass mit der Berufsausübung in der Wohnung keine weitergehenden Einwirkung auf die Wohnung oder Hausbewohner einhergeht als bei einer üblichen Wohnnutzung.

Noreen Walther
Rechtsanwältin