Wirksam kündigen bei Mietermehrheit

Die Kündigung eines Mietverhältnisses muss für ihre Wirksamkeit grundsätzlich allen Vertragspartnern gegenüber erklärt werden. Dies ist auch dann notwendig, wenn der Vermieter Kenntnis davon hat, dass nur eine Vertragspartei die Wohnung nutzt und aktiv als Mieter auftritt.

Sachverhalt

Ein Vater und seine Tochter mieteten gemeinsam eine Wohnung an, wobei nur die Tochter einzog und die Mieterpflichten übernahm. Die Vermieterin starb, die Erbengemeinschaft trat in den Vertrag ein. Später kündigten die Erben wegen Eigenbedarfs gegenüber der Tochter den Mietvertrag.

Als diese nicht auszog, wurde Räumungsklage erhoben. Die Mieter bestreiten die Wirksamkeit der Kündigung, da sie nicht auch dem Vater gegenüber ausgesprochen worden ist. Die Vermieter sind dagegen der Auffassung, dass eine Kündigung gegenüber dem Vater unnötig gewesen sei, da er allenfalls Bürge gewesen sei.

Die Berufung auf die fehlende Kündigung gegenüber dem Vater wäre treuwidrig, da er nie als Mieter aufgetreten sei und die Wohnung nie genutzt habe. Darüber hinaus wäre eine Kündigung wegen Unkenntnis der Adresse des Vaters ohnehin nicht möglich gewesen.

Entscheidung

Das Amtsgericht Ludwigsburg wies die Räumungsklage ab, da die Kündigung nicht wirksam sei. Entgegen der Auffassung der Kläger ergäbe die Auslegung des Mietvertrages, dass der Vater sehr wohl Mietvertragspartei, und nicht nur Bürge, gewesen ist. Bereits der Wortlaut des Rubrums und der Unterschriftszeile des Mietvertrages seien insoweit eindeutig.

Darüber hinaus war die Aufnahme des Vaters in den Mietvertrag im Interesse der Vermieterin gewesen, da diese neben der Tochter noch einen weiteren, insbesondere solventen Vertragspartner haben wollte. Es kommt nicht darauf an, ob der Vater die Wohnung jemals selbst nutzen wollte. Der Vater war Mietvertragspartei geworden, die Kündigung hätte daher auch ihm gegenüber ausgesprochen werden müssen. Das Amtsgericht verwies auf die ständige Rechtsprechung des BGH hierzu.

Die Ausnahmerechtsprechung des BGH war hier nicht anwendbar. Im Verfahren VIII ZR 14/4, Urteil vom 16.03.2005, hatte der BGH die Kündigung nur einem Vertragspartner gegenüber zugelassen. Der die Wohnung allein nutzende Mieter hatte sich ohne eigenes Interesse geweigert, an der Entlassung des ausgezogenen Mitmieters mitzuwirken.

AG Ludwigsburg, Urteil vom 08.12.2022 – 1 C 843/22

Martin Alter
Rechtsanwalt