Kündigung bei Hausfriedensstörungen durch Besucher des Mieters

Besucher, die sich mit Einverständnis des Wohnungsmieters in der Wohnung aufhalten, gelten als Erfüllungsgehilfen des Mieters im Hinblick auf die Erfüllung der Verhaltenspflichten. Störungen des Hausfriedens durch die Besucher hat somit der Mieter zu vertreten, so dass der Vermieter auch in diesem Fall den Mietvertrag kündigen darf, vgl. BGH Beschluss vom 25.08.2020, Az. VIII ZR 59/20.

Der BGH stellte zunächst fest, dass eine Abmahnung zwar gemäß § 543 Abs. 3 BGB vor Ausspruch einer fristlosen Mietvertragskündigung, nicht jedoch zwingend vor Ausspruch einer ordentlichen fristgemäßen Mietvertragskündigung erforderlich ist, denn insoweit besteht keine gesetzliche Normierung. Es sei jedoch im Einzelfall zu prüfen, ob eine Abmahnung dennoch auch vor einer ordentlichen Kündigung notwendig ist, weil es sich aus Mietersicht um ein versehentliches Fehlverhalten handeln könne, so dass erst die Abmahnung und ein daraufhin erneutes gleichartiges Fehlverhalten der Pflichtverletzung das erforderliche Gewicht verleihen könne.

Im Fall hatte sich der Lebensgefährte des Mieters häufig in der Mietwohnung aufgehalten und gemeinsam mit der Mieterin den Hausfrieden durch Streitigkeiten, Beleidigungen und Bedrohungen gegenüber anderen Mietern gestört.

Der BGH bekräftigte, dass auch Streitigkeiten nur zwischen zwei Vertragsparteien kündigungsrelevant aus Sicht des Vermieters sein können, wenn eine Mietpartei das Gebot der Rücksichtnahme schwerwiegend verletzt.

Besucher, die sich mit Willen des Mieters im Objekt aufhalten, werden durch den BGH bereits seit dem Urteil vom 09.11.2016, Az. VIII ZR 73/16 als Erfüllungsgehilfen des Mieters bezüglich der Pflicht zur Wahrung des Hausfriedens angesehen.

Noreen Walther

Rechtsanwältin