Formell wirksame Mieterhöhung nach Modernisierung bei Inanspruchnahme von Drittmitteln

Der BGH hat in seinem Urteil vom 19.07.2023, Aktenz. VIII ZR 416/21, nochmals bestätigt, dass Vermieter in ihrer Erklärung zur Mieterhöhung etwaige Drittmittel nachvollziehbar offenlegen müssen.

Der Sachverhalt

Ein Mieter einer preisfreien Wohnung in Berlin klagte gegen die Mieterhöhung seines Vermieters um 83,79 € pro Monat nach erfolgter Modernisierung. In seiner Erklärung zur Mieterhöhung gab der Vermieter lediglich an, für die Modernisierung KfW-Mittel beantragt zu haben. Ob er diese auch erhalten habe, ließ der Vermieter jedoch offen. Der Kläger hielt die Mieterhöhung daher für formell unwirksam und verlangte die Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete. Da die Vorinstanzen dem Mieter Recht gaben, legte der Vermieter Revision beim BGH ein.

Die Entscheidung

Der BGH erklärte die Mieterhöhung für unwirksam und wies die Revision zurück. Nach Ansicht des BGH entsprach die Mieterhöhungserklärung nicht den formellen Anforderungen, weil sie keine konkreten Angaben zu den anrechenbaren Drittmitteln, hier KfW-Mittel, enthielt. Der BGH verwies dabei auf sein Urteil vom 20. Juli 2022 zum Aktenz. VIII ZR 361/21, in dem er die formellen Anforderungen an die Erklärung über eine Modernisierungsmieterhöhung aufgezeigt und entschieden hatte, dass die Mieterhöhungserklärung die Höhe der Drittmittel, die Art der Förderung und die Berechnung der Anrechnung auf die Modernisierungskosten enthalten muss.

Dies ergibt sich aus §§ 559 b, 559a BGB. Danach ist die Mieterhöhungserklärung nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und konkret erläutert wird, wobei Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, nicht zu den für die Wohnung aufgewendeten Kosten gehören und somit bei der Berechnung der Mieterhöhung außen vor gelassen werden müssen.

Sebastian Tempel
Rechtsanwalt