Urteil des BGH zur Verjährungsfrist bei Schönheitsreparaturen

In der Aktuellen Information Nr. 16/09 hatten wir über die Entscheidung des BGH vom 27.05.2009 zu Az. VIII ZR 302/07 berichtet, wonach der Mieter einen Kostenerstattungsanspruch gegen den Vermieter geltend machen kann, wenn jener im Vertrauen auf die Wirksamkeit der (tatsächlich unwirksamen) Wohnungsmietvertragsklausel vor dem Auszug Schönheitsreparaturen ausführt.

In selbigem Urteil hatte der BGH angedeutet, dass für diesen Bereicherungsanspruch die dreijährige Regelfrist anzuwenden sei. Dies war in der Folgezeit durch die Instanzgerichte unter Hinweis auf den eindeutigen Wortlaut des § 548 BGB kritisiert und entgegengesetzt entscheiden worden, vgl. AG Schöneberg Urteil vom 16.04.2010; AG Freiburg i.Br. Urteil vom 05.03.2010; LG Freiburg WuM 10, 480; LG Kassel 07.10.10 (Az. 1 S 67/10), AG Chemnitz ZMR 2010, 859; LG Leipzig 22.12.2010 (2 S 218/10). In der Literatur, z.B. Blank in NZM 4/2010, wurde die Anwendung der dreijährigen Verjährungsfrist frühestens ab sicherer Veröffentlichung der BGH-Rechtsprechung, mithin ab 01.01.2010 vertreten. Nach weiterer Auffassung, vgl. Jakoby in ZMR 5/2010, ist § 199  BGB uneingeschränkt anzuwenden, so dass die Frist 3 Jahre ab Tatsachenkenntnis beträgt, denn die Auffassung des BGH sei seit 2004 absehbar gewesen.

Es herrschte mithin Unsicherheit, ob der Vermieter, der den Mieter trotz unwirksamer Schönheitsreperaturklausel im Glauben der Wirksamkeit gelassen und ihn laufende oder Endrenovierungen hatte sehenden Auges vornehmen lassen, 3 Jahre oder nur 6 Monate ab Mietvertragsende mit der Geltendmachung von Erstattungsansprüchen rechnen muss.

§ 548 BGB lautet:

(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.

(2) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.

Der BGH hat ausweislich der soeben erschienenen Pressemitteilung heute ein Urteil verkündet, wonach § 548 Abs. 2 BGB auch auf jene Rückforderungsansprüche anwendbar ist, die der Mieter geltend macht, weil er in Unkenntnis der Klauselunwirksamkeit Renovierungsleistungen erbracht hat.

Das Urteil steht im Volltext noch nicht zur Verfügung. Wir werden über die Urteilsbegründung nach Veröffentlichung informieren.

Noreen Walther
Rechtsanwältin