Urteil des BGH zur Zulässigkeit von Modernisierungsumlagen bei fehlender Modernisierungsankündigung

Am 02.03.2011 hat der BGH unter Aktenzeichen VIII ZR 164/10 ein Urteil zu folgendem Sachverhalt verkündet:

Der klagende Vermieter erhöhte mit Schreiben vom 29.09.2008 die Grundmiete gemäß § 559 BGB nach einem durchgeführten Einbau eines Fahrstuhls. Diese Modernisierungsmaßnahme hatte er zuvor mit Schreiben vom 09.09.2007 angekündigt, die Modernisierungsankündigung jedoch im Februar 2008 nach Widerspruch des Beklagten zurückgezogen. Dennoch wurde der Fahrstuhl eingebaut. In der Folge zahlte die beklagte Mieterin die Mieterhöhung nicht. Der Kläger verlangte nunmehr Nachzahlung der Mieterhöhungsbeträge.

In den Vorinstanzen war streitig, ob der Vermieter überhaupt zur Erhebung einer Modernisierungsumlage berechtigt ist, weil eine Modernisierungsankündigung aufgrund der Rücknahmeerklärung überhaupt nicht ergangen ist.

Der BGH hat jedoch klargestellt, dass die Ankündigungspflicht gemäß § 554 BGB den Mieter lediglich in die Lage versetzen soll, sich auf die bevorstehenden Baumaßnahmen einzustellen und ggf. sein Sonderkündigungsrecht auszuüben. Die Ankündigungspflicht bezwecke dagegen nicht, den Vermieter an einer Modernisierungsumlage zu hindern, wenn dieselbige Pflicht verletzt worden ist.

Hinweis:

Gemäß § 554 Abs. 3 BGB hat der Vermieter spätestens 3 Monate vor Beginn der Maßnahme die Art sowie den voraussichtlichen Umfang und Beginn, und die voraussichtliche Dauer sowie die zu erwartende Mieterhöhung dem Mieter in Textform mitzuteilen. Daraufhin steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu. Gemäß § 559 BGB ist der Vermieter dann zur Mieterhöhung berechtigt, wenn die dort genannten Voraussetzungen erfüllt sind. Gemäß § 559 b BGB schuldet der Mieter die Zahlung der erhöhten Miete, wenn der Vermieter die formellen Voraussetzungen der Mieterhöhung beachtet hat, ab Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erhöhungserklärung. Gemäß § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB verlängert sich diese Frist jedoch um sechs Monate, wenn der Vermieter die zu erwartende Erhöhung nicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB mitgeteilt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 % höher ist als die mitgeteilte.

Aus Vorstehendem folgt daher, dass bei unterlassener Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme zwar die grundsätzliche Möglichkeit der Modernisierungsumlage besteht, sich jedoch der Zeitpunkt, ab welchem der Mieter die erhöhte Miete schuldet, um sechs Monate verzögert.

Das Urteil ist noch nicht veröffentlicht. Bislang steht nur die Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs zur Verfügung.

Noreen Walther
Rechtsanwältin