Fristlose Kündigung bei Gewalt gegen Mitmieter

Die erst neulich am 22.05.2015 veröffentlichte Entscheidung des AG München (Urt. v. 18.11.2014, Az.: 425 C 16113/14) lässt eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ausdrücklich zu, wenn der Mieter einen gewalttätigen Angriff auf einen Mitbewohner unternimmt.


Entscheidungsinhalt

Das Amtsgericht hatte im entschiedenen Fall einen mietrechtlich durchaus überspitzten und extremen Sachverhalt zu bewerten. Vorliegend hatte ein Mitbewohner nachts den beklagten Mieter laut um Hilfe schreiend und im Treppenhaus auf dem Bauch liegend aufgefunden. Auf Nachfrage zur Herbeirufung eines Rettungswagens sprang der beklagte Mieter auf und würgte den Mitmieter. Zudem schlug der Beklagte Mieter den Mitbewohner auch ins Gesicht und Körper, wovon dieser Verletzungen an Lippe und Oberkörper davontrug und zerriss dessen Kleidung. Die Vermieterin kündigte daraufhin ca. 14 Tage später dem Beklagten und gewalttätigen Mieter fristlos wegen der schweren und nachhaltigen Störung des Hausfriedens.

Im Rahmen des Räumungsklagerechtsstreits wurde der aggressive Mieter verurteilt, die Wohnung aufgrund der wirksamen fristlosen Kündigung zu räumen. Begründet wurde dies damit, dass der Vermieterin die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht weiter zugemutet werden kann, insbesondere ein weiterer Mitmieter sehr schwer verletzt worden sei und dieser auch bereits seinen Wegzug aufgrund des Angriffs angekündigt habe. Zudem hatten weitere Mitbewohner des Hauses aufgrund des Vorfalles Angst geäußert und ebenfalls den Wegzug in Aussicht gestellt. Das Gericht kam bei der Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters zu dem Ergebnis, dass die Interessen des Vermieters vorliegend überwiegen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist dem Vermieter nicht zumutbar ist.


Praxistipp

Diese, sicherlich stark am Einzelfall orientierte und auf einem extremen Sachverhalt basierende, Entscheidung ist eine reine Ermessungsentscheidung des Gerichts (Stichwort Interessenabwägung). Gleichwohl lassen sich hierunter durchaus Vorfälle des Vandalismus, der Körperverletzung oder der Verübung von anderen Straftaten innerhalb der Mieterschaft oder im Wohnhaus einordnen und unter Umständen eine fristlose Kündigung des Vermieters rechtfertigen, wenn das Mietverhältnis dadurch stark beeinflusst oder beeinträchtigt wird. Die fristlose Kündigung wäre daher dann in Betracht zu ziehen und auszusprechen, wenn der übliche Ablauf über eine Abmahnung sowie eine ordentliche Kündigung für den Vermieter unzumutbar ist. Gleichwohl wird betont, dass die fristlose Kündigung nur in nicht unerheblichen Fällen wirksam sein dürfte.

 

Sebastian Tempel
Rechtsanwalt

Aktuelle Informationen Nr. 18/2015

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz