Mietvertragskündigung wegen Zahlungsverzug und umgehender Zahlungsausgleich
Dem Beschluss des BGH vom 23.02.2016 zu Az. VIII ZR 321/14 lag ein Fall zugrunde, in dem der Vermieter die Kündigung des Wohnungsmietvertrages wegen Zahlungsverzug sowohl fristlos als auch gleichzeitig hilfsweise ordentlich ausgesprochen hatte. Noch vor Zustellung der Räumungsklage leistete das Job-Center einen Zahlungsausgleich vollständig an die Vermieterin. Weder vor diesem Ereignis noch nachfolgend kam es zu anderweitigen Mietrückständen oder sonstigen Vertragsverletzungen.
Der BGH stellte fest, dass gemäß § 569 Abs. 2 BGB lediglich die fristlose außerordentliche Kündigung durch Zahlungsausgleich binnen 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage durch den Mieter unwirksam werden kann und der Gesetzgeber nach wie vor keine entsprechende Regelung für den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung normiert hat. Dementsprechend führt grundsätzlich ein unverzüglicher Zahlungsausgleich nicht zur Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung.
In einem Ausnahmefall könne jedoch nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gem. § 242 BGB dem Vermieter der Räumungsanspruch verwehrt sein und diesen Ausnahmenfall nahm der BGH vorliegend an. Er stützte seine Entscheidung dabei darauf, dass es sich um die erstmalige Kündigung aufgrund eines erstmaligen Vertragsverstoßes und eine unverzügliche Rückführung innerhalb eines sehr kurzen Zeitraums handelte. Zudem bestünden keinerlei Anhaltspunkte für zukünftige erneute Zahlungsrückstände.
Der BGH setzt sich damit in klaren Widerspruch zur eindeutigen Regelung im Wohnraummietrecht, zumal die Thematik, dass ein entsprechender Unwirksamkeitsgrundsatz bei der ordentlichen Kündigung durch den Gesetzgeber nicht normiert worden ist, dem Gesetzgeber auch im Zuge der letzten Reform des Mietrechts bekannt war und ihn dennoch nicht zu einer gesetzlichen Neuregelung animierte. Dieses Argument berücksichtigt der BGH in anderen Fällen sehr wohl, im vorliegenden Fall jedoch bedauerlicher Weise nicht.
Es ist damit zu rechnen, dass durch die Rechtsprechung jedenfalls zukünftig verstärkt auch diese Themen in den Vordergrund gerückt werden und die Gerichte berücksichtigen, wenn die Mieter unverzüglichen Zahlungsausgleich leisten und es sich um einen einmaligen Verstoß für einen sehr kurzen Zeitraum handelt. Dann wird einer Räumungsklage wohl kein Erfolg mehr beschieden sein werden.
Noreen Walther
Rechtsanwältin
Aktuelle Information Nr. 18/2016
Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz