Rückgewähransprüche bei einem widerrufenen Wohnraummietvertrag
Nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 21.10.2021- 67 S 140/21 – muss der Vermieter dem Mieter im Falle eines wirksamen Widerrufs des Wohnraummietvertrags alle bis dahin geleisteten Mietzahlungen, inklusive Nebenkostenvorauszahlungen, zurückgewähren, sofern er den Mieter nicht über dessen Widerrufsrecht belehrt hat und der Mieter die Mieträume vor Vertragsschluss nicht besichtigt hat. Demgegenüber schuldet der Mieter dem Vermieter für den Gebrauch der Mieträume weder einen Nutzungs- noch einen Wertersatz.
Der Sachverhalt
Der Mieter hat die Wohnung vor Abschluss des Mietvertrags nicht besichtigt und wurde vom Vermieter auch nicht über sein Widerrufsrecht belehrt. Nachdem er die Wohnung einige Zeit in Gebrauch hatte, widerrief der Mieter den Mietvertrag, gab die Wohnung an den Vermieter heraus und forderte vom Vermieter die geleistete Bruttomiete zurück. Gegen den Rückforderungsanspruch des Mieters rechnete der Vermieter mit einem Wert- und Nutzungsersatz für den Gebrauch der Wohnung in gleicher Höhe auf. Da das Amtsgericht die Klage des Mieters zum Großteil abgewiesen hat, legte er Berufung beim LG Berlin ein.
Die Entscheidung
Das LG Berlin verurteilte den Vermieter zur Rückzahlung sämtlicher Mietleistungen und Nebenkostenvorauszahlungen. Mangels Besichtigung der Wohnung und ohne Belehrung über sein Widerrufsrecht hatte der Mieter 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss Zeit, den Mietvertrag zu widerrufen, § 356 Abs. 3 S. 2 BGB. Nach § 355 Abs. 3 BGB sind im Falle des Widerrufs die empfangenen Leistungen unverzüglich zurückzugewähren. Dies gelte nach dem LG Berlin auch für das Wohnraummietrecht. Einen Nutzungs- und Wertersatz des Mieters sehe das Gesetz für den Gebrauch der Wohnung nicht vor. Eine solche Ersatzpflicht könne nach dem LG Berlin nach § 357 Abs. 8 BGB nur dann bestehen, wenn der Vermieter den Mieter über sein Widerrufsrecht und seine Entschädigungspflicht ordnungsgemäß belehrt hat und ein ausdrückliches, auf einem dauerhaften Datenträger (bspw. Papierform, E-Mail, Computerfax oder USB-Stick) übermitteltes Verlangen des Mieters vorliegt, dass der Vermieter mit der Leistung vor Ablauf der Widerrufsfrist beginnen soll. Das LG Berlin hat die Frage über den Nutzungsersatz jedoch zur Revision zugelassen, da eine höchstrichterliche Entscheidung darüber noch nicht vorliegt.
Eva-Maria Meichsner
Rechtsanwältin
