Widerrufsrecht bei mietrechtlichen Vereinbarungen

Unsere Mandanten mit Beratungsvertrag möchten wir darauf hinweisen, dass im geschützten Service-Bereich in der Rubrik „Wohnraummietrecht – Mustervereinbarungen“ Musterformulare für Widerrufsbelehrungen sowie Widerrufserklärungen als Word-Dateien eingestellt sind. Des Weiteren befindet sich im Button „Download“ eine Arbeitshilfe, die den aktuellen Gesetzestext sowie Hinweise für die Anwendung der neuen Rechtslage enthält.

Der vdw Sachsen hat am 17.06.2014 eine Information in Umsetzung der Verbraucherrichtlinie herausgegeben und darin die Auffassung vertreten, die neuen Vorschriften, welche am 13.06.2014 in Kraft getreten sind, seien grundsätzlich nicht auf die Wohnraummiete anwendbar sondern lediglich für die Begründung eines Mietverhältnisses zu beachten, wenn vor Vertragsabschluss keine Besichtigung der Wohnung stattgefunden habe. Die hiesige Kanzlei teilt diese Rechtsauffassung nicht.

Ausweislich des Anwendungsbereiches in § 312 Abs. 1 BGB sind die Bestimmungen des neuen Verbraucherschutzrechts auf sämtliche Verbraucherverträge anzuwenden, die eine entgeltliche Leistung des Unternehmers zum Gegenstand haben. Eine Einschränkung gilt nach § 312 BGB für den Abschluss von Mietverträgen für den Fall, dass vor Abschluss eine Besichtigung der Wohnung stattgefunden hat.

Das bedeutet jedoch nicht, dass dies den alleinigen Anwendungsbereich im Wohnraummietrecht darstellt. Vielmehr werden in der Praxis zahlreiche weitere Vereinbarungen zwischen dem Unternehmen Vermieter und dem Verbraucher Mieter abgeschlossen, die dem neuen Verbraucherrecht unterliegen. Insbesondere trifft dies auf Vereinbarungen zum Aus- oder Umbau der Wohnung, zu eventuellen Renovierungs- und Schadensbeseitigungspflichten bei Herausgabe der Wohnung am Vertragsende, Mieterhöhungen, Abschluss von Stellplatzmietverträgen oder Aufhebungsverträgen zu.

Die Rechtsauffassung der Kanzlei gründet sich auch auf den Gesetzesentwurf, veröffentlicht in der Drucksache des Deutschen Bundestages Nr. 17/12637 auf Seite 48:

„ […] Trotz der Bestimmungen im sozialen Mietrecht bestehen insbesondere bei Änderungen des bereits beschlossenen Mietvertrags Gefahren durch Überrumpellung und psychischen Druck. Es ist daher sachgerecht, dem Verbraucher ein Widerrufsrecht gegenüber dem gewerblichen Mieter einzuräumen, wenn der Vertrag im Fernabsatz oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wird. Denkbar ist z. B., dass der Verbraucher bei einem unangemeldeten Besuch des Vermieters einer Mieterhöhung, und damit einer wesentlichen Vertragsänderung, zustimmt. Satz 1 regelt deshalb insbesondere, dass wie bisher das Widerrufsrecht und die Pflicht zur Belehrung des Verbrauchers hierüber bei Fernabsatzverträgen und bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen gelten. Hierfür besteht jedoch kein Bedarf, wenn ein Wohnraum-Mietvertrag nach einer Besichtigung der Mietsache zustande kommt. Die Regelung in Satz 2 reagiert damit insbesondere auf die Situation, dass Mietverträge nicht selten auch im unmittelbaren Anschluss an eine Besichtigung in der zu vermietenden Wohnung geschlossen werden, oder aber an gleicher Stellen in einem zweiten Besichtigungstermin nach Klärung der letzten offenen Fragen. Obwohl dieser Vertrag dann außerhalb eines Geschäftsraums zustande kommt, besteht hier kein Bedürfnis für ein Widerrufsrecht. Es würde zudem zu erheblichen praktischen Problemen führen. Auch müsste der Vermieter im Falle eines Widerrufs die Mietsuche erneut beginnen, was mit erheblichem Aufwand verbunden wäre. Anwendbar bleibt jedoch in allen Fällen § 312c Abs. 1,3,5 und 6. Die Ausnahmebestimmung in Satz 2 gilt jedoch nur für die Begründung des Wohnraum-Mietverhältnisses, und auch nur dann, wenn eine Besichtigung der Wohnung vorausgeht. Für spätere Vertragsänderungen der so zustande gekommenen Verträge, z. B. Abreden über Mieterhöhungen oder der Abschluss von Mietaufhebungsverträgen gilt Satz 1; ebenso für den Abschluss von Mietverträgen ohne vorausgehende Besichtigung. Denn in allen diesem Fällen besteht ein berechtigtes Interesse des Mieters, Abreden zu widerrufen, die außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz zustande gekommen sind […]“

 

Martin Alter
Rechtsanwalt

Aktuelle Information Nr. 24/2014

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz