Umlage der Kosten für Dachwartung auf Wohnraummieter

Inwieweit die Kosten für regelmäßige Dachwartungen als Betriebskosten umlegbar sind, ist gesetzlich nicht ausdrücklich geregelt und in der Rechtsprechung nicht eindeutig entschieden.

Seitdem der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 23.3.1993 zum Az. VI ZR 176 / 92 die Auffassung vertreten hat, dass der für die Gebäudesicherheit verantwortliche Eigentümer sämtliche zumutbaren Maßnahmen treffen müsse, die aus technischer Sicht geeignet und geboten sind, eine Ablösung von Dachteilen auch bei starkem Sturm zu vermeiden, herrscht Streit darüber, ob diese regelmäßigen Inspektionskosten auch als Betriebskostenart anerkennungsfähig sind. Gebäudeversicherungen berufen sich wohl des Öfteren auf das zitierte Urteil des Bundesgerichtshofes, wenn sie nach Ablösung von Gebäudeteilen für entstandene Schäden eintreten sollen. Insoweit wird dann geprüft, ob der Gebäudeeigentümer das Dach regelmäßig gewartet hat. Verbindlich vorgeschriebene Intervalle gibt es insoweit nicht. Vielmehr ist darauf abzustellen, wie das Dach beschaffen ist, wie es konstruiert und wie störanfällig ist, insbesondere aufgrund der technischen Abnutzung oder der Belegenheit des Grundstückes.

Dachwartungsarbeiten sind jedenfalls im Betriebskostenkatalog des §§ 2 Nr. 1-16 Betriebskostenverordnung nicht ausdrücklich genannt. Es kann sich somit allenfalls um sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrkV handeln. Diese Kostenarten sind nur dann umlagefähig, wenn sie individuell im Mietvertrag benannt sind. Allein das Wort „Wartungskosten“ wäre hierfür noch nicht ausreichend. Vielmehr müssten konkret die „Kosten der Dachwartung“ im Vertrag benannt worden sein.

Weiterhin darf es sich nicht um Instandsetzungskosten handeln, denn diese stellen gemäß § 1 BetrkV per se keine Betriebskosten dar. Bei der Dachwartung wird nicht nur der Zustand und die Beschaffenheit des gesamten Daches geprüft, in der Regel werden auch Witterungs- und Sturmschäden ausgebessert, schadhafte Dachsteine ersetzt, Ablagerungen, Rückstände und Pflanzenbewuchs beseitigt, Rinnen und Abläufe gereinigt, Entlüftungsöffnungen geprüft und gereinigt sowie Korrosionsschäden erkannt und beseitigt. Soweit im Rahmen der Wartung Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt werden, sind diese Kosten also in jedem Fall herauszurechnen. Kosten der Dachrinnenreinigung hat der BGH ausdrücklich als umlagefähig eingeordnet, Urteil vom 7.4.2004 zur Az. VIII ZR 167 / 03. Insbesondere bei einem von hohem Baumbestand umgebenem Gebäude, bei dem mit regelmäßigen Verstopfungen zu rechnen wäre, sei die Kostenumlage für turnusmäßige Reinigungen gerechtfertigt.

Zur Dachwartung hat sich das Gericht dagegen noch nicht positioniert. Wartungskosten hat der Gesetzgeber vielmehr lediglich in Bezug auf Heizungs- und Aufzugsanlagen, der Gemeinschaftsantennenanlage oder der Einrichtungen für Wäschepflege (als Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft) als umlagefähig normiert, damit aber zu erkennen gegeben, dass Wartungskosten grundsätzlich umlagefähig sein können. Regelmäßig anfallende, nicht durch eine bereits eingetretene Störung veranlasste Maßnahmen können deshalb umlagefähig sein, wenn sie in der Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit bestehen, vgl. Münchener Kommentar zum BGB/Zehelein, 8. Aufl. 2020, § 2 BetrkV Rn. 80; BGH-Urteil vom 14.2.2007 zu Az. VIII ZR 123/06 (zu Elektroanlagen-Prüfkosten).

Um Betriebskosten handelt es sich weiterhin nur dann, wenn die Kostenart regelmäßig anfällt. Eine jährliche Prüfung ist dabei nicht erforderlich, der Bundesgerichtshof hat auch durchaus Zeiträume von 6 – 7 Jahren (z.B. für eine Tankreinigung) als ausreichend erachtet.

Schließlich ist Voraussetzung für eine Umlage, dass die Anforderungen des Wirtschaftlichkeitsgebotes beachtet werden. Dies ist im Einzelfall zu beurteilen.

Noreen Walther
Rechtsanwältin