Rechtswirkung einer „Freigabe“ des Wohnraummietverhältnisses durch den Insolvenzverwalter

Mit Urteil vom 09.04.2014 (Az.: VIII ZR 107/13) hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit den rechtlichen Folgen der sog. Freigabeerklärung des schuldnerischen Mietverhältnisses durch den Insolvenzverwalter sowie einer Falschangabe des Mieters in der Vorvermieterbescheinigung befasst (veröffentlicht am 09.04.2014).

Im Streitfall hatte der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses eine selbst ausgefüllte Vorvermieterbescheinigung mit falschen Angaben zum vorherigen Mietverhältnis an den Vermieter gegeben. Während des Mietverhältnisses wurde das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Mieters eröffnet, woraufhin der Insolvenzverwalter/ Treuhänder die Freigabe des Mietverhältnisses gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO erklärte. Einige Monate später kündigte der Vermieter dem Mieter fristlos wegen der gefälschten Bescheinigung fristlos.

Der BGH hat hierzu entschieden, dass eine fristlose Kündigung wegen eines wichtigen Grundes aus dem Zeitraum vor der Insolvenzeröffnung zulässig sei, da der Mieter mit der Freigabeerklärung die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis wieder zurück erhält, das Mietverhältnis somit wieder in „alten Bahnen“ verlaufen soll. Weiterhin hat der BGH geurteilt, dass die Fälschung einer Vorvermieterbescheinigung eine erhebliche (vor-)vertragliche Pflichtverletzung darstelle, die zur fristlosen Kündigung berechtige.

Im vorliegenden Fall war allerdings nicht ermittelt, ob der Vermieter bereits vorab von der Fälschung Kenntnis hatte, so dass dem Räumungsanspruch aus diesem Grunde (noch) nicht stattgegeben werden konnte.

Soweit möglich, sollten daher die von neuen Mietern beigereichten Dokumente im Vorfeld oder bei Mietvertragsunterzeichnung exakt geprüft und dokumentiert werden. Sofern betrügerische oder falsche Angaben festgestellt werden, die den Vertragsschluss nach sich ziehen, sollte ab Kenntnis des Vermieters hiervon umgehend das Recht zur fristlosen Kündigung abgewogen und unter Umständen ausgeübt werden. Andernfalls dürfte eine fristlose Kündigung Monate später wegen Verspätung unwirksam sein.

Wichtig an dieser Entscheidung ist die Betonung der Zäsurwirkung des Insolvenzbeschlags sowie das Fortbestehen des Mietverhältnisses in seiner vorherigen Form nach Enthaftung der Insolvenzmasse. Zu beachten ist jedoch auch weiterhin die Kündigungssperre des § 112 InsO, die eine Kündigung nach Freigabe wegen Mietrückständen von vor der Insolvenzverfahrenseröffnung unwirksam sein lässt.

 

Sebastian Tempel
Rechtsanwalt

Aktuelle Information Nr. 16/2014

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz