Anspruch des Mieters auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag

In dem dem Hinweisbeschluss des Landgerichts Berlin vom 03.03.2016 zum Az. 67 S 39/16 zugrunde liegenden Sachverhalt hatte ein Wohnraummieter fristgerecht gemäß § 573 c BGB den Vertrag gekündigt und gleichzeitig von seinem Vermieter verlangt, ihn unter Benennung mehrerer Nachmieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen.

Das Landgericht Berlin hat darauf hingewiesen, dass der Vermieter nicht gemäß § 242 BGB zur vorfristigen Entlassung verpflichtet sei, dies schon deshalb, weil es sich hier nicht um einen langfristigen Kündigungsausschluss, sondern um die Regelkündigungsfrist von 3 Monaten handele. Es sei auch kein Ausnahmefall erkennbar, in dem etwa die fortlaufende Zahlung von Miete für zwei gleichzeitig bestehende Mietverhältnisse für den Mieter zu einer wirtschaftlich existenziellen Notlage führe.

Der BGH hatte im Urteil vom 07.10.2015 zum Az. VIII ZR 247/14 bereits die Anforderungen des Mieters an die Stellung und den Nachweis eines geeigneten Nachmieters entsprechend konkretisiert. Der Mieter war in jenem Fall des BGH vertraglich für die Dauer von 4 Jahren durch befristeten Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechtes gebunden.

Der BGH hat bei dieser Gelegenheit nochmals wiederholt, dass die Zeitdauer von 4 Jahren eine Kündigung zum Ablauf dieser 4-Jahres-Frist ermöglichen muss und nicht erst eine Kündigung mit Ablauf der Frist erklärt werden könne. Der Mieter dürfe in keinem Fall länger als 4 Jahre ab Vertragsabschluss (nicht erst ab Vertragsbeginn) vertraglich gebunden sein. Anderenfalls wäre eine Formularklausel insgesamt unwirksam, eine Individualklausel entsprechend teilweise.

Im Fall des BGH hatte der Mieter eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis gegen die Stellung eines geeigneten Nachmieters begehrt und der Vermieter hatte sich hiermit einverstanden erklärt, sofern die entsprechenden Voraussetzungen vorliegen. Der BGH musste daher bei seiner Entscheidung nicht dazu Stellung nehmen, ob auch ein Anspruch des Mieters existieren würde, wenn sich der Vermieter nicht zu einer solchen Lösung bereit erklären würde. Im damaligen Fall hatte der Mieter jedoch keine geeigneten Nachmieter erbringen können. Nach Ansicht des BGH oblag es dem Mieter, einen solchen geeigneten Nachfolger zu benennen, da er gemäß § 537 Abs. 1 BGB das Verwendungsrisiko trage. Der Mieter müsse daher einen geeigneten Nachfolger suchen, den Vermieter über die Person des Nachfolgers aufklären und ihm sämtliche Informationen zur Verfügung stellen, um es dem Vermieter zu ermöglichen, sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit zu machen“. Der Vermieter selbst sei zu keinerlei aktiver Suche verpflichtet.

Fazit:

Im Falle einer ordentlichen mieterseitigen Kündigung in der Regelfrist von (ca.) 3 Monaten muss sich der Vermieter nach derzeitiger Rechtsprechung grds. nicht mit einer vorzeitigen Entlassung gegen Stellung eines Nachmieters einverstanden erklären. Signalisiert er jedoch ein solches Entgegenkommen, müssen objektiv geeignete Nachmieter, zu denen der Mieter die erforderlichen nachprüfbaren Informationen zur Verfügung stellt, akzeptiert werden.

Noreen Walther

Rechtsanwältin

Aktuelle Information Nr. 15/2016

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz