Maßgebender Zeitpunkt für Rechtzeitigkeit der Mietzahlung und Wirksamkeit der Verzugskündigung in der Wohnraummiete

Das Landgericht Freiburg hat im Urteil vom 28.04.2015, Az. 9 S 109/14, die Auffassung vertreten, dass es für die Rechtzeitigkeit der Zahlungsleistung auf den Eingang auf dem Konto des Empfängers ankommt und die Kündigungsvoraussetzungen im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung beim Vertragspartner vorliegen müssen.


Der Fall:

Im Rechtsstreit hatte ein Wohnungsmieter über Monate hinweg willkürlich die Miete reduziert. Als am Morgen des 06.02.2014 ein Zahlungsrückstand auf dem Mietenkonto in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten eingetreten war, fertigte der Vermieter die Kündigungserklärung und warf diese noch am selben Tage vor 8:00 Uhr in den Wohnungsbriefkasten beim Mieter ein. Am selben Tage löste der Mieter eine Banküberweisung für den Zahlungsrückstand aus, der Betrag ging auf dem Konto des Vermieters am Folgetag ein. Die Parteien stritten in der Folge um die Wirksamkeit der Kündigung.


Der Hintergrund:

In der Rechtsprechung und Literatur ist nach wie vor umstritten, ob die monatlich im Voraus zu zahlende Miete am 3. Werktag des Monats auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein oder ob der Mieter bis zu diesem Tage lediglich die Zahlungshandlung ausgelöst haben muss. Nach bislang vertretener Ansicht sind Geldschulden Schickschulden im Sinne von § 270 BGB, so dass der Mieter lediglich den Überweisungsauftrag bis zum maßgeblichen Zeitpunkt ausgelöst haben muss, aber nicht das Risiko einer Verspätung trägt, vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 b BGB Rn. 9. Nach anderer Ansicht, die seit dem Urteil des Europäischen Gerichtshofs vom 03.04.2008, veröffentlicht in NJW 2008, Seite 1935, vertreten wird, kommt es für die Rechtzeitigkeit auf den Eingang des Geldes beim Vermieter an; so Arzt in Münchner Kommentar, § 556 b BGB, Rn. 6; Schmidt-Futterer/Blank, § 543 BGB, Rn. 93. Die Vertreter dieser neueren Rechtsauffassung berufen sich zudem auf eine EU-Richtlinie 2000/35 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr.


Die Entscheidung:

Das Landgericht Freiburg schließt sich nun der neueren Rechtsansicht an, wonach die Miete bis zum 3. Werktag des Monats auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein muss. Eine andere Behandlung des Verbrauchers gegenüber geschäftlich tätigen Zahlungsschuldnern sei nicht gerechtfertigt.

Im vorliegenden Fall war zwar nicht maßgeblich die Einhaltung des 3. Werktages, da hinsichtlich der Miete für den Februar 2015 der Zahlungseingang bereits am 05.02.2014 geschuldet gewesen wäre, sofern man der neuen Rechtsauffassung wie oben ausgeführt folgt.

Umstritten war jedoch, ob der Zahlungseingang am 07.02.2014 oder die Bewirkung der Leistungshandlung am 06.02.2014, welcher dem Tag des Ausspruchs und des Zugangs der Kündigung betraf, maßgebend sein sollte.

Weiterhin positionierte sich das Landgericht Freiburg dahingehend, dass der Zahlungsrückstand als Kündigungsgrund im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vorliegen muss. Aus diesem Grunde wurde eine umfangreiche Beweisaufnahme mit Zeugenvernehmung, zu welchem Zeitpunkt in den Verantwortungsbereich des Mieters gelangt war.


Die Konsequenzen:

Sofern man der neuen Auffassung folgt, können die sogenannten Rechtzeitigkeitsklauseln in den Mietvertragsformularen entfallen. Wir hatten auch diesbezüglich als Kanzlei bislang angeregt, in den Mietverträgen eine Klausel aufzunehmen, wonach es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung auf den Zahlungseingang ankommt. Da es sich jedoch immer noch nicht um eine gefestigte Rechtsprechung sondern lediglich um eine sich abzeichnende Rechtsprechungstendenz handelt, empfehlen wir weiterhin die Verwendung dieser Klausel.

Für die Übersendung von Kündigungserklärungen bietet sich entweder ein Zugangsnachweis per Einschreiben mit Rückschein an.  Dabei kann jedoch eine postbedingte Verzögerung kaum vermieden und der Tag des Zugangs nicht im Voraus bestimmt werden. Zudem könnte der Mieter auch die Annahme verweigern, sodass eine Neuzustellung veranlasst werden müsste.

Vielmehr empfehlen wir auch insofern, das bereits bislang erfolgreich praktizierte Verfahren der Zustellung durch den Hausmeister oder einen anderen Mitarbeiter des Vermieters mit Fertigung eines Zustellprotokolls. Die Zustellung darf nicht durch den gesetzlichen Vertreter des Vermieters, insbesondere also nicht durch den Geschäftsführer, Geschäftsinhaber oder Vorstand erfolgen, sondern durch eine Person, die als Zeuge im Prozess fungieren kann. Diejenige Person, die das Schreiben einwirft und das Zustellprotokoll ausführt, muss Kenntnis über den Inhalt des Schreibens haben, dessen Zugang sie bescheinigt.

 

Noreen Walther
Rechtsanwältin

Aktuelle Informationen Nr. 23/2015

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz