Belehrung zum Lüften der Mietwohnung
Von Gesetzes wegen ist der Vermieter nicht ausdrücklich verpflichtet, den Mieter über das richtige Heizungs- und Lüftungsverhalten zu belehren. Er darf, sofern das von ihm zu vermietende Objekt mangelfrei ist und not-wendige Handlungen allgemein bekannt und offenkundig sind, auf ein angemessenes, übliches Mieter-verhalten vertrauen. Die Erfahrung lehrt indessen: viele Altbestandsobjekte weisen durchaus Problemstellen, wie Wärmebrücken oder Undichtigkeiten auf. Das eine übliche Mieterverhalten gibt es nicht. Der Handlungsbedarf neu renovierter Wohnungen ist kaum offenkundig. Und das angemessene Verhalten ist besonders vom konkreten Mieterverhalten abhängig. Deshalb sind Belehrungen faktisch nicht vermeidbar.
Indessen werden sie meist – selbst von größeren Vermietungsgesellschaften – im Internet zusammenkopiert, so dass sie nur allgemeine, nicht auf das Objekt angepasste, und oftmals veraltete Hinweise enthalten. Dass falsche oder unvollständige Belehrungen aber auch schädlich sein können, belegt das Urteil des LG Berlin vom 06.04.2021 zu Az. 67 S 358/20.
Das Merkblatt enthielt die Aussage, Feuchtigkeit komme fast immer von innen und müsse durch ausreichendes Lüften abgeführt werden. Bauliche Mängel gab es im Fall tatsächlich nicht, aber der Schimmel trat im Sommer auf. Das Merkblatt verschwieg den Hinweis, dass gerade im Sommer das Lüften zur falschen Tageszeit das Einströmen heißer, feuchtigkeitsgesättigter Luft zu einem Feuchtigkeitseintrag führen kann und diese Feuchte an den kühleren Wänden kondensiert.
Wenn also eine Belehrung erfolgt, dann muss sie umfassend und verständlich sein. Vermieter, die vorwiegend Bestandstypenbauten vermieten, sind insoweit deutlich im Vorteil, da sie Belehrungen typgerecht standardisieren können. Zusätzliche Hinweise sind dann nur bei baulichen Besonderheiten, z. B. einem bekannten Mangel in der Dämmung, erforderlich. Aber auch in Typenbauten sollten Unterschiede berücksichtigt werden. Verfügt die Wohnung über Fenster zu beiden Gebäudeseiten hin, kommt also eine Quer-Lüftung in Frage, dürften regelmäßig die Lüftungsintervalle kürzer als im Fall der U-Lüftung (alle Fenster auf einer Gebäudeseite gelegen) sein.
Weitere für die Berechnung des Lüftungsintervalls (Häufigkeit und Dauer) relevante Umstände können sein: Betrieb einer Lüftungsanlage, Dichtheit des Gebäudes, Anzahl der Bewohner / Besucher, Wärmebrücken, Baurestfeuchte, Haushaltstätigkeiten (Waschen, Kochen, Baden, Duschen), Pflanzen, Aquarien und derglei-chen mehr, Raumtemperaturen, Gleichmäßigkeit der Beheizung u.v.m. Auch bezüglich der Nebengelasse im Keller und Dachboden sollte dem Mieter auch erklärt werden, dass eine Lüftung vorzugsweise dann erfolgen sollte, wenn die Außentemperaturen niedriger als die Innentemperaturen sind. Der Hinweis auf die Möglichkeit eines Hypometers ist zielführend, insoweit aber nicht ausreichend.
Die Kanzlei gibt – trotz zahlreicher Anfragen – kein Merkblatt heraus, da dieses nicht auf rechtlicher Grundlage, sondern auf bautechnischen und physikalischen Gegebenheiten erstellt werden soll.
Noreen Walther
Rechtsanwältin