Aktuelle Informationen

Das Kammergericht Berlin hat im Urteil vom 08.09.2017 zu Az. 4 U 57/16 nochmals darauf hingewiesen, dass die Delegation des Winterdienstes durch den Grundstückseigentümer auf ein Dienstleistungsunternehmen nur dann entlastet, wenn der Dienstleister ausreichend überwacht und kontrolliert wird.

Insolvenzrecht: Mit dieser Mitteilung möchten wir Ihnen einen aktuellen Beschluss des Landgerichts Hamburg vom 10.07.2017 (Az.: 326 T 181/16) vorstellen, welches sich mit den vom Schuldner mit dem Insolvenzantrag vorzulegenden Vermögensverzeichnissen nebst Angabe der Gläubigergemeinschaft zu befassen hatte.

Das Arbeitsgericht Mainz hat den Kündigungsschutzklagen von vier Mitarbeitern der Stadt Worms stattgegeben. Die Angestellten waren fristlos gekündigt worden, weil sie in einer WhatsApp-Gruppe u. a. fremdenfeindliche Bilder ausgetauscht hatten.

Baurecht: Grundsätzlich ist mittlerweile Jedem bekannt, dass Lärm durch spielende Kinder auf Spielplätzen prinzipiell und in üblicher Ausprägung hinzunehmen ist. Das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz in Koblenz hat dies am 17.10.2017, veröffentlicht am 17.11.2017, unter dem Az. 1 C 11131/16 im öffentlich-rechtlichen Kontext nochmals ausdrücklich bestätigt.

Der für Baurecht zuständige Senat des BGH hat in einem Beschluss vom 11.10.2017 unter dem Az. VII ZR 46/15 entschieden, dass bei einer Kündigung eines privaten Bauvertrags unter Einbeziehung der VOB/B aus wichtigem Grund Kündigungsgründe nachgeschoben werden können.  

Der BGH hat am 08.11.2017 unter Az. VIII ZR 13/17 ein Urteil verkündet, wonach Vereinbarungen in Wohnungsmietverträgen, durch die die kurze Verjährungsfrist für Schadenersatzansprüche nach Rückgabe der Mietsache (z. B. wegen Sachschäden oder Renovierungskosten) nicht wirksam sind.

Das Arbeitsgericht Köln hat mit Urteil vom 29.08.2017, Az. 20 Ca 7940/16 entschieden, dass Arbeitnehmer während der Arbeitszeit kein Fußball auf einem dienstlichen Computer schauen dürfen.

Beantragt ein Wohnungseigentümer den behindertengerechten Umbau des Hauszugangs bzw. Treppenhauses, müssen vor einer Beschlussfassung sämtliche in Betracht kommenden Umbauvarianten bedacht und geprüft werden, so das AG München im Urteil vom 05.07.2017 zu Az. 482 C 26378/16 WEG.

Der BGH urteilte am 12.07.2017 unter Az. XII ZR 26/16 zur Frage der Rechtsnachfolge bei einem Mietvertrag nach Veräußerung des Grundstücks. Diese Fallgestaltung hat für zahlreiche unserer Mandanten Bedeutung. So haben einzelne kommunale Gesellschaften nach der Wende ihre Unternehmen in Besitz- und Verwaltungsgesellschaften aufgespalten und Mietverträge über Wohnungen in Gebäuden, die im Eigentum der Besitzgesellschaft stehen, durch und im Namen der Verwaltungsgesellschaft vermietet. Verwaltungsunternehmen haben in den Nachwendejahren des Öfteren Mietverträge in Fremdverwaltungsbeständen im eigenen Namen statt stellvertretend im Namen des Eigentümers abgeschlossen. Sie wären nach dem Wortlaut des Gesetzes auch nach einem Verkauf – und evtl. damit nach einer Beendigung eines Verwaltungsvertrages – weiterhin als Vermieter im Mietvertrag gebunden.

Im Urteil vom 27.09.2017 zu Az. VIII ZR 243/16 mahnt der für Wohnraummiete zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes eine sorgfältige Begründung der Kündigung wegen besserer wirtschaftlicher Verwertbarkeit an und betont das Erfordernis der Darlegung eines erheblichen Nachteils des Vermieters bei Fortführung des Wohnungsmietvertrages.

Nachdem der BGH bereits 2016 zu Az. V ZR 250/14 die Erfüllung eines öffentlich-rechtlich erforderlichen Stellplatznachweises für ein Sondereigentum als Aufgabe der Gemeinschaft qualifiziert hat, urteilte er nun zur Herstellung eines zweiten Rettungsweges für einen Kellerraum.

Der BGH hat im Urteil vom 22.08.2017 zu Az. VIII ZR 226/16 zu den Grenzen hinzunehmenden Kinderlärms in Mehrfamilienwohnhäusern Stellung genommen.

Der BGH verkündete im Beschluss vom 09.02.2017 zu Az. V ZR 188/16, wie der Streitwert für Anfechtungsklagen gegen Beschlüsse zur Genehmigung von Jahresabrechnungen in Wohnungseigentümerversammlungen zu berechnen ist.

Gewerberaummiete: Das Landgericht Wuppertal hat im Urteil vom 24.11.2016 zu Az. 7 O 139/15 erstmals zu der in der Rechtsliteratur seit Längerem geführten Diskussion zur Unwirksamkeit von Indexmieterhöhungsklauseln Stellung bezogen, inwieweit entgegen § 8 PrKG ein Mieter wegen Unwirksamkeit einer Indexklausel auch rückwirkend Indexsteigerungen zurückfordern kann.

Der BGH hat in seinem Urteil vom 31.05.2017 (Az. VIII ZR 181/16) entschieden, dass ein einfaches Bestreiten der vom Vermieter angegebenen Wohnfläche in einem Mieterhöhungsverlangen ohne eigene positive Angaben den Anforderungen an ein substantiiertes Bestreiten nicht genügt.

Der BGH hat mit Urteil vom 24.08.2017, Az. III ZR 574/16 entschieden, dass Eigentümer von baumbestandenen Grundstücken nur unter besonderen Umständen für Rückstauschäden haften, die durch Wurzeleinwuchs in Abwasserkanäle entstehen.

Kaufvertrag: Mit einer Entscheidung vom 12.06.2017, veröffentlicht am 19.07.2017, hat das OLG Hamm geurteilt, dass Silberfischchen in der Wohnung grundsätzlich keinen Sachmangel im Sinne von § 434 BGB darstellen (Az. 22 U 64/16).

Die Digitalisierung schreitet auch in der Wohnungswirtschaft weiter voran. Die Mieter wollen selbstverständlich auch in ihren Wohnungen stets unkomplizierten mobilen Internetzugang nutzen können. Hierfür benötigen sie jedoch einen WLAN-Hotspot. Der Vermieter könnte daher als WLAN-Betreiber auftreten.

Wohnraummiete: Das Landessozialgericht Baden-Württemberg hat mit einer aufsehenerregenden Entscheidung vom 27.06.2017, veröffentlicht am 06.07.2017, unter dem Az.: L 9 AS 1742/14 entschieden, dass das Jobcenter bei Vorliegen bestimmter Umstände im Leistungsverhältnis zum Mieter die Kosten einer Räumungsklage des Vermieters zu tragen hat.  

Das Amtsgericht Saarbrücken hat mit Urteil vom 31.05.2017, Az. 120 C 12/16, entschieden, dass der Vermieter einen Schaden zum Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beweisen muss, der Mieter dagegen, dass dieser Schaden bereits bei Einzug vorhanden war.

Ist der Vermieter schönheitsreparaturpflichtig, weil er die Verpflichtung bewusst nicht oder nicht wirksam auf den Mieter übertragen hat, muss er nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin auf die Farbwünsche des Mieters Rücksicht nehmen.

Wohnraummiete: Das Amtsgericht Saarbrücken hat mit Urteil vom 31.05.2017, Az. 120 C 12/16, entschieden, dass der Vermieter einen Schaden zum Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beweisen muss, der Mieter dagegen, dass dieser Schaden bereits bei Einzug vorhanden war.

Unter Bezugnahme auf unsere eilige Aktuelle Information Ende des Jahres 2014, mit der wir auf die Verjährung von Rückforderungsansprüchen aus Bearbeitungsentgelten für gewerbliche Kreditverträge zum 31.12.2014 hingewiesen hatten, können wir nun bestätigen, dass sich der Bundesgerichtshof in seiner Leitsatzentscheidung vom 04.07.2017 ebenfalls für die Unzulässigkeit formularmäßig vereinbarter Bearbeitungsentgelte bei gewerblichen Darlehen entschieden hat (Az.: XI ZR 562/15 und XI ZR 233/16).

Das OLG Oldenburg hat lt. einer Pressemitteilung im Hinweisbeschluss vom 11.05.2017 zu Az. 12 U 7/17 die Anforderungen an die Wahrung der Verkehrssicherungspflicht für private Grundstückseigentümer im Bereich der Baumkontrolle konkretisiert.

Wohnungseigentum: Der BGH hat im Beschluss vom 11.05.2017 zu Az. V ZB 52/17 verkündet, dass die Kosten eines Ersatzzustellvertreters Kosten der internen Verwaltung sind, die die WEG dem Vertreter schuldet. Sie seien aber keine im Kostenfestsetzungsverfahren bei Gericht zu berücksichtigenden Kosten des Rechtsstreits.

Der aktuelle Basiszinssatz i. S. v. § 247 BGB ab dem 01.07.2017 beträgt weiterhin – 0,88 %. Dieser Zinssatz ist eine Bezugsgröße für die Berechnung des gesetzlichen Zinssatzes bei Zahlungsverzug gemäß § 288 BGB.

Der Bundestag hat in der vergangenen Woche in zweiter und dritter Lesung mit den Stimmen von Union und SPD das „Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter“ beschlossen.

Der V. Senat des Bundesgerichtshofs, der u.a. für das Nachbarrecht zuständig ist, hat mit Urteil vom 02.06.2017 (Az. V ZR 196/16) einen Anspruch für den Bauherrn eines neu errichteten Gebäudes auf Duldung der Anbringung einer grenzüberschreitenden Wärmedämmung verneint.

Wohnraummiete: Das AG Schöneberg verurteilte am 02.11.2016 unter Az. 103 C 196/16 den Mieter einer Wohnung zur Duldung des Austausches eines Gasherdes gegen einen Induktionsherd - Zug um Zug gegen Zahlung eines Kostenvorschusses durch den Vermieter für die Anschaffung neuer Töpfe und Pfannen.

Das LG Frankfurt a. M. hat im Beschluss vom 19.04.2017 zu Az. 2-13 S 2/17 die bereits herrschende Rechtsprechung bestätigt, wonach der WEG-Verwalter in der Regel mindestens 3 Vergleichsangebote einholen und den Eigentümern zur Auswahlentscheidung vorzulegen hat.

Der für das Mietrecht zuständige Senat des Bundesgerichtshofs hat in einem Urteil vom 15.03.2017 (VIII ZR 5/16) entschieden, dass eine Korrektur von Erfassungsergebnissen bei Rohrwärmeverlusten nicht zulässig ist, wenn wesentliche Anteile der Wärme nicht erfasst werden, weil sie über ungedämmte Rohrleitungen abgegeben werden, die unter Putz oder im Estrich verlegt sind.

Das Arbeitsgericht Berlin hat mit Urteil vom 03.05.2017, Az. 14 Ca 14814/16 entschieden, dass der Bauherr, der „Mall of Berlin“ nicht für Lohnforderungen der Arbeitnehmer eines Subunternehmers haftet.

Das LG Dortmund hat im Hinweisbeschluss vom 05.10.2016 zu Az. 1 S 205/16 zur Zuständigkeit des Verwalters hinsichtlich der Erstellung der Jahresabrechnung bei Verwalterwechsel entschieden. Das Gericht schloss sich dabei der herrschenden Auffassung an. Demnach ist es Aufgabe des neuen, mit Beginn des Kalenderjahres bestellten Verwalters, die Jahresabrechnung für das vergangene Wirtschaftsjahr zu erstellen.

Insolvenzrecht: Der BGH hat mit seiner neuen Leitentscheidung vom 16.03.2017 (Az.: IX ZB 45/15)  entschieden, dass der Insolvenzverwalter die Rückzahlung der Mietkaution nicht mehr verlangen kann, wenn er Ihnen gegenüber als Vermieter seine Enthaftungserklärung gemäß § 109 Abs. 1 S. 2 InsO abgegeben hat. Eine etwaige Nachtragsverteilung scheidet daher aus.

In einer kürzlich ergangenen Entscheidung vom 16.03.2017 (Az.: I ZR 13/16) hat sich der Bundesgerichtshof mit der Klage eines Journalisten gegen ein nordrheinwestfälisches kommunales Unternehmen (hier eine Aktiengesellschaft) befasst. Die Beklagte ist ein überwiegend vom kommunalen Gesellschafter beherrschtes Unternehmen und hatte der Presse zunächst die begehrten Auskünfte zu Aufträgen, Leistungen und Zahlungen verweigert. Dies wurde vom BGH mit dem Argument eines überwiegenden öffentlichen Informationsinteresses abgelehnt.

Laut einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 25.01.2017 (Aktenzeichen: II R 19/15) kann ein Grunderwerbsteuerbescheid nachträglich geändert werden, wenn der Erwerber eines Grundstücks beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags hinsichtlich des „Ob“ und „Wie“ der Bebauung gebunden ist und später ein Vertrag über die Bauerrichtung geschlossen wird. Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer ist dann der Grundstückskaufpreis zuzüglich Baukosten.

Der BGH hat mit Beschluss vom 21.02.2017 – VIII ZR 1/16 - entschieden, dass ein Mieter, der die Miete wegen andauernder Ruhestörungen mindert, nur darlegen muss, wie sich der Lärm bemerkbar macht, nicht auch welche Ursache der Lärm hat.

Wohnraummiete: Der BGH hat in einem Grundsatzurteil vom 29.03.2017, Az.: VIII ZR 45/16 entschieden, dass ein Eigentümer, der seine vermietete Wohnung gewerblich nutzen will, dem Mieter nur dann wegen Eigenbedarfs kündigen kann, wenn er die Wohnung wirklich dringend benötigt.  

Der für das Bau- und Architektenrecht zuständige VII. Senat des Bundesgerichtshofs hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, ob der Bauherr bei Mängeln am Bauwerk, die auch auf einen Fehler des Architekten zurückzuführen sind, aufgrund einer Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Architektenvertrages auf eine Nacherfüllung durch den Architekten verwiesen werden kann. In der Entscheidung vom 16.02.2017 (VII ZR 242/13) hat der BGH geurteilt, dass eine entsprechende Klausel in Architektenverträgen den Bauherrn unangemessen benachteiligt und daher unwirksam ist.  

Arbeitsrecht: Ein Arbeitszeugnis darf nicht so formuliert sein, dass es beim Leser einen boshaften Gesamteindruck hinterlässt. Die Formulierung „wenn es eine bessere Note als sehr gut geben würde, würden wir ihn damit beurteilen“, zieht das Zeugnis ins Lächerliche. Erst recht dann, wenn ein Bedauern des Ausscheidens augenfällig fehlt (so das LG Hamm, Urteil vom 14.11.2016, Az.: 12 TA 475/16).

Wohnraummiete: Nach einer jüngst veröffentlichten Entscheidung des BGH vom 25.01.2017, Az. VIII ZR 249/15, bilde die Jahresabrechnung der WEG keine zwingende Voraussetzung für die Betriebskostenabrechnung, die der Sondereigentümer gegenüber seinem Wohnungsmieter zu erstellen habe. Der BGH hatte zu entscheiden, ob der vermietende Sondereigentümer mit Nachforderungen wegen Versäumung der Abrechnungsfrist ausgeschlossen ist, obgleich der Verwalter des Gemeinschaftseigentums die Jahresabrechnung nicht rechtzeitig erstellt hatte.

Insolvenzrecht: In Anlehnung unserer Aktuellen Information Nr. 11/2015 vom 30.03.2015 können wir Ihnen nunmehr nach zwei weiteren Jahren mitteilen, dass der neue Gesetzentwurf der Bundesregierung fast am Ziel ist. Dieser soll die Verbesserung der Rechtssicherheit bei Anfechtungen nach der Insolvenzordnung erreichen und neigt die Waage nunmehr, zumindest nach hiesiger Auffassung, wieder ein klein wenig in Richtung der Gläubigergemeinschaft.

Leasingrecht: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in seinem Urteil vom 18.01.2017, Az.: VIII ZR 263/15, wiederholt mit der Wirksamkeit einer formularmäßigen Rückgabeklausel in Leasingbedingungen beschäftigt.

Wohnraummiete: Weigert sich ein Mieter nach einer Kündigung auszuziehen und die Wohnung herauszugeben, kann der Vermieter für die verspätete Rückgabe des Mietobjektes eine Nutzungsentschädigung verlangen. Der BGH hat mit Urteil vom 18.01.2017, Az. VIII ZR 17/16, über die mögliche Höhe der Nutzungsentschädigung entschieden.

Baurecht: Bei Bauverträgen über größere Baumaßnahmen ist es üblich, die Vereinbarungen über Ausführungs- und Fertigstellungsfristen durch Vertragsstrafenvereinbarungen zu ergänzen. Die Überschreitung von Fristen wird dadurch unabhängig vom Nachweis tatsächlich entstandener Schäden pönalisiert. Bei Abrechnung von Vertragsstrafen kommt es regelmäßig zum Streit. So auch im vom OLG Celle (Urteil vom 26.10.2016 – 7 U 27/16) entschiedenen Fall.

Baurecht: Das OLG München hat mit einem Urteil zum Baurecht vom 03.06.2014 (9 U 3404/13 Bau) eine Entscheidung zur Wirksamkeit von Sicherungsabreden in Allgemeinen Geschäftsbedingungen von Bauverträgen getroffen, die weitreichende Folgen haben kann. Nach der Entscheidung ist eine Sicherungsabrede, die einen formularmäßigen Verzicht auf die Einreden der Anfechtung und der Aufrechnung enthält unwirksam, da sie den Vertragspartner des Verwenders unter Verstoß gegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.

Am 1. Februar 2017 tritt § 36 des Verbraucherstreitbeilegungsgesetzes (VSBG) über allgemeine Informationspflichten zum Streitbeilegungsverfahren in Kraft. Nach dieser Regelung haben Unternehmer, die eine Webseite unterhalten oder Allgemeine Geschäftsbedingungen verwenden, Verbraucher darüber in Kenntnis zu setzen, inwieweit sie bereit oder verpflichtet sind an Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen. Soweit eine Teilnahmeverpflichtung oder -bereitschaft besteht, hat der Unternehmer auch Angaben zur Anschrift der zuständigen Verbraucherschlichtungsstelle zu machen.

Wohnraummiete: Das Landgericht München I hat mit Beschluss vom 08.11.2016, Az. 31 S 12371/16, die erstinstanzliche Entscheidung bestätigt, wonach das Pflanzen von Bäumen auf einem Balkon bzw. einer Loggia grundsätzlich nicht mehr vom üblichen Mietgebrauch gedeckt ist.

Der Bundesrat hat einen Gesetzentwurf zur „Änderung des Bewertungsgesetzes“ eingebracht. Mit diesem Gesetz soll die Grundstücksbewertung modernisiert werden, um eine rechtswirksame und zeitgemäße Grundlage für die Bemessung der Grundsteuer zu schaffen.

Der aktuelle Basiszinssatz i. S. v. § 247 BGB ab dem 01.01.2017 beträgt weiterhin – 0,88 %. Dieser Zinssatz ist eine Bezugsgröße für die Berechnung des gesetzlichen Zinssatzes bei Zahlungsverzug gemäß § 288 BGB.