Grunderwerbsteuer bei Bauverpflichtung im Grundstückskaufvertrag

Laut einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 25.01.2017 (Aktenzeichen: II R 19/15) kann ein Grunderwerbsteuerbescheid nachträglich geändert werden, wenn der Erwerber eines Grundstücks beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags hinsichtlich des „Ob“ und „Wie“ der Bebauung gebunden ist und später ein Vertrag über die Bauerrichtung geschlossen wird. Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer ist dann der Grundstückskaufpreis zuzüglich Baukosten.

Sachverhalt

Der spätere Kläger erwarb mit notariellem Kaufvertrag ein Grundstück von der Gemeinde, welches als eines von 7 Reihenhausgrundstücken von der Gemeinde auf der Grundlage eines entsprechenden Bebauungsplans erschlossen wurde. In der Vorbemerkung des Kaufvertrags war ausgeführt, dass der Rat der Stadt die Vergabe der Reihenhausgrundstücke an einen Architekten auf der Basis der vorgelegten Bauskizzen beschlossen habe. Die Vermarktung und Bauausführung führe eine GmbH aus. Diese errichte nach den Plänen des Architekten die Reihenhauszeile und trete in den Kaufverträgen als Beteiligte auf, damit gewährleistet sei, dass für den Fall, dass ein Bauvertrag rückabgewickelt werde, das Bauprojekt insgesamt nicht verzögert werde. In einem solchen Fall sei vorgesehen, dass die GmbH entweder kurzfristig einen neuen Erwerber benenne oder selbst als Erwerber auftrete. In dem Grundstückskaufvertrag war weiter geregelt, dass die Erwerber zur Bebauung mit einem Reihenhaus auf der Grundlage der dem Vertrag als Anlage beigefügten Bauzeichnungen des Architekten innerhalb von 2 Jahren nach Vorliegen der Baureife verpflichtet ist.

Auf der Grundlage des Grundstückskaufvertrages und dem darin angegebenen Kaufpreises für das unbebaute Grundstück wurde zunächst die Grunderwerbsteuer durch das Finanzamt festgesetzt.

Kurz darauf wurde durch den Grundstückserwerber die im Kaufvertrag genannte GmbH als Generalunternehmerin beauftragt, das Reihenhaus zu errichten.

Nachdem das Finanzamt Kenntnis von dem Abschluss des Bauvertrags erhalten hatte, erließ es geänderte Bescheide in denen es die Baukosten für das Reihenhaus in die Bemessungsgrundlage einbezogen und die Grunderwerbsteuer entsprechend erhöhte.

Gegen die geänderte Festsetzung der Grunderwerbsteuer erhob der Grundstückserwerber Einsprüche und griff diese schlussendlich im Klageverfahren an.

Entscheidungsgründe

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass das Grundstück im bebauten Zustand korrekt als Gegenstand des Erwerbsvorgangs angesehen werden kann und damit nicht nur der Grundstückspreis sondern der Grundstückspreis zuzüglich der Kosten der Bebauung als Grundlage für die Bemessung der Grunderwerbsteuer anzusehen ist. Dies ist jedenfalls dann der Fall, wenn der Erwerber eines Grundstücks beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags hinsichtlich der Art der Bebauung und der Durchführung der Bebauung konkret gebunden wird.

Diese Bemessungsgrundlage soll jedoch erst dann herangezogen werden können, wenn der Bauerrichtungsvertrag tatsächlich geschlossen wird. Daraus ergibt sich dann, dass der Abschluss des Bauerrichtungsvertrags ein nachträgliches Ereignis ist, welches die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbssteuer auf den Zeitpunkt des Grundstückserwerbs dahingehend verändert, dass zu den Kosten des Grundstückserwerbs nunmehr auch die Baukosten hinzutreten. Unter diesen Voraussetzungen ist eine nachträgliche Änderung des Grunderwerbsteuerbescheids wegen der nachträglichen Änderung des Gegenstands des Erwerbsvorgangs zulässig.

Praxishinweis

Häufig werden beim Erwerb von Grundstücken von Gemeinden in für die Stadtentwicklung wichtigen Gebieten Vorgaben für die Nutzung des Grundstücks gemacht. Teilweise werden Vorgaben für die zulässige Bebauung auch deswegen in Grundstückskaufverträge aufgenommen, weil ein „Nachfassen“ beim Kaufpreis, für den Fall einer höherwertigen Nutzung des verkauften Grundstücks, ermöglicht werden soll. In diesen Fällen ist zu prüfen, ob eine solche Zweckbindung letztlich dazu führen kann, dass auch die Grunderwerbsteuer bei einer späteren Bebauung im Rahmen der Vorgabe des Kaufvertrages nach den Maßstäben der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs heraufgesetzt werden kann.

Martin Alter

Rechtsanwalt

Aktuelle Informationen Nr. 15/2017

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz