Erstmalige Herstellung plangerechten Zustands im WEG

Nachdem der BGH bereits 2016 zu Az. V ZR 250/14 die Erfüllung eines öffentlich-rechtlich erforderlichen Stellplatznachweises für ein Sondereigentum als Aufgabe der Gemeinschaft qualifiziert hat, urteilte er nun zur Herstellung eines zweiten Rettungsweges für einen Kellerraum.

1. Sachverhalt

Das Urteil vom 23.06.2017 zu Az. V ZR 102/16 betraf einen der lt. Teilungserklärung „nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume[n] im Souterrain“. Im Aufteilungsplan war dieser als „Kellerraum“ bezeichnet. Der Sondereigentümer beantragte eine bauordnungsrechtliche Nutzungsänderung, zur Nutzung als Aufenthaltsraum. Dieser Genehmigung stand das Erfordernis einer baulich zu schaffenden zweiten Rettungsweges entgegen. Der Sondereigentümer verlangte eine Beschlussfassung zur Schaffung des zweiten Rettungsweges auf Kosten aller und die Bildung einer Sonderumlage, was die Eigentümer jedoch ablehnten. Der Sondereigentümer erhob gegen diesen Negativbeschluss Anfechtungs- und Verpflichtungsklage mit dem Ziel, den beantragten Beschluss zu ersetzen.

2. Entscheidung

Nachdem der Kläger in erster und zweiter Instanz verloren hatte, verhalf ihm der BGH zu einem Zwischensieg. Endgültig entscheiden konnte der BGH noch nicht, da zunächst zu prüfen ist, ob es verschiedene Möglichkeiten zur Schaffung eines zweiten Rettungsweges gibt. Dem Grundsatz nach bejahte der BGH aber die gemeinschaftliche Verpflichtung zur erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes und den Anspruch auf entsprechende Beschlussfassung nach § 21 Abs. 4 WEG.

Zwar ist der Raum im Aufteilungsplan als Keller bezeichnet. Jedoch enthält der Aufteilungsplan im Zweifel nur einen unverbindlichen Gestaltungs- und Nutzungsvorschlag des Architekten, das ist ständige Rechtsprechung, BGH Az. V ZR 40/09, V ZR 246/11, V ZB 7/13, V ZR 84/16. Entscheidend ist der im Text der Teilungserklärung normierte Nutzungszweck. Dieser war nur entsprechend § 1 Abs. 3 WEG beschrieben als „nicht zu Wohnzwecken dienend“. Damit ist auch eine Nutzung als Aufenthaltsraum zulässig. Es kam also nicht einmal darauf an, dass in der konkreten Teilungserklärung sogar ausdrücklich normiert war, dass „…die im Aufteilungsplan angegebene Nutzung ist nicht die allein maßgebliche…“ ist.

Darf ein Raum auch zu Aufenthaltszwecken genutzt werden, muss dem Sondereigentümer entsprechende bauliche Beschaffenheit in Aufenthaltsqualität zur Verfügung gestellt werden. Erfolgt das nicht nur den Bauträger, kann der Sondereigentümer von den anderen Eigentümern eine erstmalige Herstellung des Zustandes, der der Teilungserklärung entspricht, verlangen.

Soweit die Gemeinschaftsurkunde auch regelt, dass der Wohnungs- bzw. Teileigentümer verpflichtet ist, „auf seine Kosten alle erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen einzuholen und […] alle mit der Nutzungsänderung in Zusammenhang stehenden Kosten und Lasten zu tragen“, bezieht sich das nur auf räumlich das Sondereigentum betreffende bau-ordnungsrechtliche Vorgaben, nicht aber auf einen zweiten Rettungsweg.

Weil der Kläger die Herstellung des zweiten Rettungswegs beanspruchen darf, kann er gem. § 21 Abs. 4 WEG auch die Erhebung einer Sonderumlage zur Finanzierung der Maßnahme verlangen, vgl. BGH Az. V ZR 9/14.

Noreen Walther

Rechtsanwältin

Aktuelle Information Nr. 39/2017

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz