Anforderung an die Darlegung eines zur Mietminderung berechtigenden Mangels bei Ruhestörungen

Der BGH hat mit Beschluss vom 21.02.2017 – VIII ZR 1/16 – entschieden, dass ein Mieter, der die Miete wegen andauernder Ruhestörungen mindert, nur darlegen muss, wie sich der Lärm bemerkbar macht, nicht auch welche Ursache der Lärm hat.

Sachverhalt

Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung eines im Jahr 1954 erbauten und (unstreitig) hellhören Mehrfamilienhauses. Der Beklagte zeigte wiederholt Ruhestörungen (Klopfgeräusche, festes Getrampel, Möbelrücken usw.) bei der Klägerin an und minderte daraufhin die Miete. Die Klägerin nahm dies zum Anlass, die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen.

Amts- und Landgericht gaben der Räumungsklage statt.

Die zum Sachverhalt gehörten Zeugen bestätigten zwar den Lärm im Haus, gleichwohl gelangten die Vorinstanzen zu dem Ergebnis, dass sich hieraus nicht der Schluss ziehen lasse, dass die Wohnung mangelhaft sei. Dies begründeten sie damit, dass nicht jeder Lärm in einem – wie hier – hellhörigen Haus eine Mietmangel begründe. Außerdem habe der Mieter die Minderung nur darauf gestützt, dass die Vermieterin nichts gegen die Lärmbelästigung durch die Mitmieter tue. Es müsse daher auch kein Sachverständigengutachten zu anderen Ursachen eingeholt werden.

Der BGH hob das Räumungsurteil auf und verwies den Rechtsstreit zurück zum Landgericht.

Entscheidungsgründe

Der BGH begründet dies damit, dass die Vorinstanzen nur eine von mehreren denkbaren Mangelursachen, nämlich Lärm aus der darüber gelegenen Wohnung durch unangemessenes Wohnverhalten, berücksichtigt haben. Die Vorinstanzen hätten den gerügten Mangel – unzumutbarer, in der Wohnung wahrnehmbarer Lärm – insgesamt würdigen und daher ein Sachverständigengutachten, welches auch als Beweismittel angeboten wurde, einholen müssen.

Der BGH führte aus, dass das Recht zur Mietminderung nicht davon abhänge, ob ein für den Mieter nicht mehr hinnehmbarer Lärm durch Baumängel, durch unangemessenes Wohnverhalten anderer Mitbewohner oder durch ein Zusammenwirken mehrerer Ursachen ausgelöst wird. Es reicht insoweit aus, wenn der Mieter einen konkreten Sachmangel darlegt, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Wenn ein Mieter gleichwohl eine aus seiner Sicht bestehende Lärmursache benennt, kann daraus nicht der Schluss gezogen werden, er wolle Mängelrechte nur für den Fall geltend machen, dass ausschließlich diese Ursache und nicht eine andere zutrifft.

Praxishinweis

Kommt es in einem Mehrfamilienhaus zu Ruhestörungen, muss der Mieter, der die Ruhestörungen anzeigt, nichts zur Ursache angeben. Gibt er dennoch eine (vermutete) Ursache an, engt dies sein Minderungsrecht nicht ein, wenn sich später herausstellt, dass eine andere Ursache für den Lärm gegeben ist. In einem gerichtlichen Verfahren wird demzufolge eine umfassende Prüfung zur Ursache der Ruhestörungen stattfinden. Es sollten daher schon – soweit möglich – im Vorfeld eines Rechtsstreits die möglichen (weiteren) Ursachen abgeklärt werden.

Isabel Felgenhauer

Rechtsanwältin

Aktuelle Informationen Nr. 14/2017

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz