Übergang eines Mietverhältnisses beim Grundstücksverkauf kraft Gesetzes

Der BGH urteilte am 12.07.2017 unter Az. XII ZR 26/16 zur Frage der Rechtsnachfolge bei einem Mietvertrag nach Veräußerung des Grundstücks.

1. Hintergrund

Im Mietrecht gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Wenn ein Eigentümer, der sein Grundstück vermietet hat, dieses später veräußert, endet der Mietvertrag nicht etwa. Vielmehr wird er automatisch mit dem Grundstückserwerber fortgesetzt, dieser tritt also mit Eigentumsumschreibung als neuer Vermieter in den bisherigen Mietvertrag ohne eine sonstige Änderung ein.

Das regelt § 566 BGB. Nach dem Wortlaut ist aber Voraussetzung, dass Vermieter und veräußernder Eigentümer personenidentisch sind.

2. Entscheidung des BGH

Im Fall war eine E. Grundstücksgesellschaft mbH Eigentümer eines Grundstücks. Die E. Grundbesitz- und Handels GmbH trat jedoch als Vermieter auf. Später veräußerte die E. Grundstücksgesellschaft mbH das Grundstück an einen Dritten. Zwischen Grundstückserwerber und Mieter wurde später streitig, ob der Dritte überhaupt in den Mietvertrag eingetreten war (und deshalb Mietzahlung verlangen durfte).

Der BGH wendet auf diesen Fall § 566 BGB entsprechend an. Der Käufer sei in den Mietvertrag eingetreten, obwohl er das Eigentum nicht vom Vermieter sondern von einer anderen Gesellschaft erworben hatte. Voraussetzung für diese analoge Anwendung sei,

• dass die Vermietung seinerzeit mit Zustimmung des Eigentümers

• in dessen alleinigem wirtschaftlichen Interesse erfolgt ist und

• der Vermieter nach Veräußerung kein eigenes Interesse mehr an dem Mietvertrag habe.

Folgende Skizze soll den Fall näher erläutern:

                  

3. Praktische Bedeutung

Diese Fallgestaltung hat für zahlreiche unserer Mandanten Bedeutung. So haben einzelne kommunale Gesellschaften nach der Wende ihre Unternehmen in Besitz- und Verwaltungsgesellschaften aufgespalten und Mietverträge über Wohnungen in Gebäuden, die im Eigentum der Besitzgesellschaft stehen, durch und im Namen der Verwaltungsgesellschaft vermietet.

Verwaltungsunternehmen haben in den Nachwendejahren des Öfteren Mietverträge in Fremdverwaltungsbeständen im eigenen Namen statt stellvertretend im Namen des Eigentümers abgeschlossen. Sie wären nach dem Wortlaut des Gesetzes auch nach einem Verkauf – und evtl. damit nach einer Beendigung eines Verwaltungsvertrages – weiterhin als Vermieter im Mietvertrag gebunden.

Das Urteil schafft – wenn auch entgegen dem klaren Wortlaut des Gesetzes – insoweit Abhilfe.

Noreen Walther

Rechtsanwältin

Aktuelle Information Nr. 41/2017

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz