Aktuelle Informationen

Wohnraummiete: Der BGH hat im Urteil vom 05.10.2016 zu Az. VIII ZR 222/15 zur Frage Stellung genommen, ob der Wohnraummieter die Mietzahlung bis zum 3. Werktag nur bei seiner Bank in Auftrag gegeben haben oder ob die Miete am 3. Werktag bereits beim Vermieter eingegangen sein muss. Dabei vollzieht der BGH eine grundlegende Abkehr von der bislang herrschenden Rechtsauffassung.

Am 09.12.2016 wurde eine Entscheidung des Amtsgerichts München, die bereits am 16.06.2016 getroffen wurde, veröffentlicht. Dieses Urteil (Az.: 233 C 16357/14) beschäftigt sich mit einem durch einen umstürzenden Baum beschädigten Kraftfahrzeug. Die Kfz-Halterin verklagte daraufhin die Eigentümer des Grundstücks, auf dem der Baum stand, auf Schadenersatz. Am Vortag der Beschädigung hatte ein Sturm den Baum derart beschädigt, dass später zum Herabfallen von Ästen kam und Baumteile auf das Auto stürzten.

Wohnraummiete: Das AG Nürnberg hat mit Urteil vom 08.04.2016, Az.: 14 C 7772/15 entschieden, dass das ständige Füttern von Tauben durch den Mieter aus dem Fenster der Wohnung zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter berechtigt.

Das Bundesarbeitsgericht hatte darüber zu entscheiden, ob ein „krankgeschriebener“ Arbeitnehmer verpflichtet ist, auf Anweisung des Arbeitgebers im Betrieb zu erscheinen, um dort an einem Gespräch zur Klärung der weiteren Beschäftigungsmöglichkeit teilzunehmen.

Bau- und Architektenrecht: Der BGH hat in einer Entscheidung vom 06.10.2016 (VII ZR 185/13) seine Rechtsprechung zur Haftung des Architekten bei Überschreitung einer mit dem Auftraggeber vereinbarten Baukostenobergrenze konkretisiert. Nach der Entscheidung kann der Architekt nur ein Honorar in der Höhe geltend machen, wie es sich bei Einhaltung der Baukostenobergrenze aus der HOAI ergeben hätte.

Insolvenzrecht: Mit Blick auf die Leitentscheidung des BGH vom 22.05.2014 (Az.: IX ZR 136/13) sowie den Urteilen des AG Detmold vom 14.04.2016 (Az.: 7 C 56/16) sowie des LG Berlin vom 21.04.2016 (Az.: 19 T 27/16) erlauben wir uns in Weiterführung unserer bisherigen Beratung zu diesem Thema Folgendes zusammenzufassen.

Arbeits- und Sozialrecht: Das Bundeskabinett hat den Gesetzentwurf zur sog. „Flexi-Rente“ beschlossen, was ab 01.01.2017 in Kraft tritt. Mit ihr soll es einfacher werden, im Alter einem Job nachzugehen und gleichzeitig eine vorgezogene Rente zu beziehen.

Durch das „Gesetz zur Verbesserung der zivilrechtlichen Durchsetzung von verbraucherschützenden  Vorschriften des Datenschutzrechts (BGBl I 2016 233)“ wurde eine Änderung des § 309 Nr. 13 BGB vorgenommen.

Zum 01.11.2016 ist eine für den sog. Wohnungsgeber relevante Gesetzesänderung in Kraft getreten. Der § 19 Bundesmeldegesetz (BMG) wurde dahingehend geändert, dass der Wohnungsgeber nur noch die Anmeldung einer Person in einer seiner Wohnungen bestätigen muss, jedoch nicht mehr deren Abmeldung.

Der Bundesgerichtshof hat mit einem Urteil vom 08.09.2016 (Aktenzeichen VII ZR 168/15) entschieden, dass in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Architekten- und Ingenieurvertrags eine Klausel unwirksam ist, nach der der Verjährungsbeginn für die Haftung des Planers durch eine Teilabnahme vorgezogen werden soll.

Wohnungseigentum: Im Urteil vom 08.04.2016 zu Az. V ZR 104/15 hat der BGH Grundsätze zur Gestaltung der Beschlusssammlung bei sehr umfangreichen Beschlüssen mit Bezugnahme auf Anlagen verkündet.

Nach Ansicht des LG Wupperthal in Urteil vom 24.05.2016, Az. 16 S 104/15, könne der Gewerberaummieter formularvertraglich verpflichtet werden, eine Glasversicherung für sämtliche Fenster-, Schaufenster- und Türscheiben der Mieträume auf eigene Kosten abzuschließen. Dies sei keine überraschende Klausel und benachteilige den Gewerberaummieter auch nicht unangemessen.

Dem Urteil des BGH vom 11.03.2016, Az. V ZR 102/15, lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Fahrer eines PKW hatte einen nicht auf ihn zugelassenen Pkw auf einem Kundenparkplatz abgestellt und die Höchstparkzeit von 90 Minuten überschritten. Der Eigentümer des Grundstückes und Betreiber eines Verbrauchermarktes hatte mit einem Abschleppunternehmer einen Rahmenvertrag abgeschlossen, unberechtigt parkende Fahrzeuge zu entfernen und die entsprechenden Erstattungsansprüche an das Abschleppunternehmen abgetreten. Letzterer verlangte in der Klage sodann Erstattung der Kosten von der Beklagten Fahrzeughalterin.

Insolvenzrecht: Wir hatten bereits in den aktuellen Informationen Nr. 26/2014 vom 25.07.2014 und Nr. 16/2014 vom 22.04.2014 darüber berichtet, dass der BGH alle Rechte und Pflichten des Mieters auf diesen zurückfallen lässt, wenn der Insolvenzverwalter die sog. Freigabeerklärung für das schuldnerische Mietverhältnisses abgibt (§ 109 Abs. 1 S. 2 InsO). Eine nunmehr ergangene Entscheidung des Amtsgerichts Detmold vom 14.04.2016 (Az. 7 C 54/16) ist hierzu noch weiter gegangen und normiert die Verpflichtung des Vermieters, nach der Freigabeerklärung die zur Rückzahlung fällige Mietkaution an den Insolvenzverwalter auszukehren auch wenn dieser mit dem Mietverhältnis gar nichts mehr zu tun hat. Der Vermieter kann hier lediglich mit seinen Gegenansprüchen aus dem Insolvenzverfahren aufrechnen.

Ein neuerliches Urteil des BGH vom 16.06.2016 (Az.: IX ZR 23/15) verschiebt das wirtschaftliche Risiko auch für die Gläubiger von Mietzahlungen weiterhin zu deren Ungunsten. Im vorliegenden Fall wurde über eine hohe Forderung zwar nicht im Bereich der Vermietung entschieden, gleichwohl ist das Urteil in seinem Inhalt übertragbar.

Für die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen bestehe Beschlusskompetenz. Diese fehle jedoch hinsichtlich der Beschlussfassung über Folgekosten der angestrebten baulichen Veränderungen, so das Landgericht Hamburg im Urteil vom 04.03.2016 zu Az. 318 S 109/15.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft aus 16 Einheiten beschloss den Einbau von Rauchwarnmeldern in den einzelnen Sondereigentumseinheiten. Des Weiteren beschloss sie die Annahme eines Angebotes zur Vermietung und Wartung dieser Rauchwarnmelder mit einer Laufzeit von 5 Jahren. Ein einzelner ...

Der für die Wohnraummiete zuständige Zivilsenat beim BGH hat am 29.06.2016 zu Az. VIII ZR 173/15 erneut eine Entscheidung zur Zulässigkeit der fristlosen Kündigung des Vermieters von Wohnraum bei Zahlungsverzug des Mieters, der auf Transferleistungen angewiesen ist, verkündet.

Wohnraummiete: Im Beschluss vom 26.04.2016 zu Az. VIII ZR 54/15 hat der BGH verkündet, dass ein Mieterhöhungsverlangen für ein Reihenendhaus auch auf einen örtlichen Mietspiegel gestützt werden könne, in dem ausdrücklich vermerkt sei, dass er auf Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern nicht anwendbar sei.

Nachbarrecht: Nach einem Urteil des VG Neustadt vom 14.07.2016  habe ein Grundstücksnachbar im allgemeinen Müllbehältnisse an der gemeinsamen Grundstücksgrenze als sozialadäquat hinzunehmen , "zumal Geruchsbelästigungen bei Nutzung ordnungsgemäßer Lagerbehälter ausgeschlossen sein dürften". Ein Eigentümer sei nicht verpflichtet, die dem Nachbarn in jedem Fall verträglichste und günstigste Lösung zu wählen.

Wohnraummiete: Im Urteil vom 13.07.2016 zum Az. VIII ZR 296/15 hat der BGH ausweislich seiner Pressemitteilung Nummer 120/2016 die Zulässigkeit einer Zahlungsverzugskündigung gemäß § 543 BGB auch für ältere Mietrückstände befürwortet.

Wohnungseigentum: Das AG München hat zum Urteil Az. 481 C 12070/14 eine Pressemitteilung zum eigenmächtigen Tausch von Außenfenstern durch einen Sondereigentümer veröffentlicht. Dieser hatte in der im 12. Stock gelegenen Wohnung die alten Holz-Alu-Fenster (ohne Mittelsteg) durch weiße Kunststofffenster (mit Mittelsteg) ersetzt, ohne dass zuvor ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft herbeigeführt worden ist.

Aus aktuellem Anlass möchten wir Sie gern darüber informieren, dass mit einem Antrag der aktuellen Regierungsfraktion (CDU/SPD) vom 2. Mai 2016 (Drucksache 6/5057 des Sächsischen Landtages) die Verlängerung der Frist zur Anpassung Ihrer Gesellschaftsverträge vom 31. Dezember 2016 auf den 31. Dezember 2017 begehrt wird.

Wohnungseigentum: Der Bundesgerichtshof hat im Urteil vom 29.01.2016 zu Az. V ZR 97/15 die bislang bereits herrschende Rechtsauffassung bestätigt, dass ein Wohnungseigentümer gegen Beitragsforderungen der Gemeinschaft grundsätzlich nur mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aufrechnen kann. Dies ergebe sich aus der Natur der Schuld und dem Zweck der geschuldeten Leistungen, die geplanten Vorschüsse tatsächlich zur Verwaltung im betreffenden Wirtschaftsjahr zur Verfügung zu stellen.

Arbeitsrecht: Das Landesarbeitsgericht Frankfurt hat mit Urteil vom 23.11.2015, Az. 16 Sa 494/15 entschieden, dass die Umkleidezeit zur Arbeitszeit zählen kann, wenn die Arbeitskleidung stark verschmutzt wird und auffällig ist.

Der aktuelle Basiszinssatz i. S. v. § 247 BGB ab dem 01.07.2016 beträgt – 0,88 %. Dieser Zinssatz ist eine Bezugsgröße für die Berechnung des gesetzlichen Zinssatzes bei Zahlungsverzug gemäß § 288 BGB.

Wohnraummiete: Das Landgericht Hamburg hat mit Urteil vom 07.05.2016, Az.: 333 S 11/15 entschieden, dass das ganzjährige Anbringen eine Dekorationselements zum Willkommenheißen von Gästen zulässig ist, wenn sich kein anderer Mieter daran stört.

Wohnraummiete: Das AG Hannover hat mit Urteil vom 28.04.2016, Az.: 541 C 3858/15 entschieden, dass ein in der Eigentümerversammlung beschlossenes generelles Katzen- und Hundehaltungsverbot Mietern gegenüber unwirksam ist.

Wohnungseigentum: Der BGH vertritt im Urteil vom 23.10.2015 die Auffassung, dass ein Eigentümer, für den ein anderer Eigentümer in erster Instanz ein Anerkenntnis im Rahmen einer Beschlussanfechtung erklärt hat, in späteren mündlichen Verhandlungen widerrufen kann, wenn er ihn dazu nicht ausdrücklich ermächtigt, sich aber auch nicht dagegen verteidigt hatte.

Das Umweltbundesamt hat einen neuen Leitfaden zu Ursachen und sinnvoller Verhinderung bzw. Bekämpfung von Schimmelpilzen in Wohn- und öffentlichen Räumen entworfen und zur Diskussion gestellt. Einsprüche können bis Ende Juni eingereicht werden.

Die Rechtsprechung befasste sich in den letzten Jahren recht häufig mit Sachschäden an parkenden oder vorbeifahrenden Fahrzeugen durch hochgeschleuderte Steine während Rasenmäharbeiten. Da mehrere Mandanten bereits mit den entsprechenden Haftungsansprüchen von Mietern konfrontiert worden sind, die ihre Fahrzeuge im angrenzenden Parkraum abgestellt hatten, während Mäharbeiten auf Rasenflächen der Genossenschaften bzw. Gesellschaften stattfanden, bestätigt wurden, geben wir hier einen Überblick über den Verlauf der Rechtsprechungsentwicklung.

Wohnraummiete: Verstirbt der einzige Wohnraummieter, regeln die Bestimmungen des §§ 563-564 BGB die Eintrittsrechte von Ehegatten, Lebenspartnern, Haushaltsangehörigen bzw. Erben in das Mietverhältnis anstelle des verstorbenen Mieters. Sind derartige Personen jedoch nicht bekannt und wird auch keine Miete weiter an den Vermieter geleitstet, ist letzterer i.d.R. an der kurzfristigen Beendigung des Mietvertrages und alsbaldigen Zurückerlangung der Wohnung interessiert. Die schlichte Wiederinbesitznahme durch den Vermieter wäre jedoch u. U. rechtswidrig. Aus diesem Grunde ist es erforderlich, gegenüber einer empfangsbereiten und hierfür auch rechtlich zuständigen Person die Beendigung des Mietverhältnisses zu erklären und von dieser die Besitzaufgabeerklärung zu erhalten. Da sich die Erbenermittlung ggf. über viele Monate oder gar Jahre hinziehen kann, bietet das Gesetz für diesen Fall die Bestellung einer Nachlasspflegschaft gemäß §§ 1960, 1961 BGB an. Der nachfolgende Artikel stellt die Rechtslage und aktuelle Entscheidungen hierzu vor.

Wohnraummiete: Der BGH befasste sich im Urteil vom 13.04.2016 zu Az. VIII ZR 198/15 mit der Frage, ob ein Mieter zur Mietminderung berechtigt ist, wenn ihm eine vom Vermieter gestellte, aber vom Mieter im Keller zwischengelagerte Küche, gestohlen wird.

Wohnungseigentum: Im Urteil vom 18.03.2016 zum Az. V ZR 75/15 hat der BGH den Wohnungseigentümern Beschlusskompetenz zuerkannt hinsichtlich des Erwerbs eines Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Dies stellt eine grundlegende Abkehr von der bisher überwiegend vertretenen Rechtsauffassung dar, die hierfür eine Vereinbarung forderte.

Wohnraummiete: Dem Beschluss des BGH vom 23.02.2016 zu Az. VIII ZR 321/14 lag ein Fall zugrunde, in dem der Vermieter die Kündigung des Wohnungsmietvertrages wegen Zahlungsverzug sowohl fristlos als auch gleichzeitig hilfsweise ordentlich ausgesprochen hatte. Noch vor Zustellung der Räumungsklage leistete das Job-Center einen Zahlungsausgleich vollständig an die Vermieterin. Weder vor diesem Ereignis noch nachfolgend kam es zu anderweitigen Mietrückständen oder sonstigen Vertragsverletzungen. Zu prüfen war, ob der Vermieter seinen Räumungsanspruch noch auf die hilfsweise ordentliche Kündigung stützen konnte, nachdem die fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 2 BGB unwirksam geworden war.

Der BGH hat mit seiner neuen Leitentscheidung vom 16.03.2017 (Az.: IX ZB 45/15) nunmehr ein Machtwort gesprochen und unsere bisherige Auffassung bestätigt. Bislang gab es zu dieser Problematik keine verbindliche Aussage des BGH, insoweit verweisen wir nochmals höflich auf unsere Aktuelle Information vom 23.11.2016 (NR. 47/2016).

Wohnraummiete: Der BGH hat im Urteil vom 10.02.2016 zu Az. VIII ZR 33/15 zu folgenden Rechtsfragen Stellung genommen: 1. Können Kosten der Pflege von Grünflächen, die nach dem Gesamteindruck öffentlich gewidmet zu sein scheinen, auf den Mieter umgelegt werden? 2. Können auch Kosten rechtswidriger Handlungen Dritter abgerechnet und umgelegt werden?  3. Hat der Mieter ein Recht zur Belegeinsicht in die den Abrechnungen zugrunde liegenden Verträge?

Wohnraummiete: Das Landgericht Berlin hat im Hinweisbeschluss vom 03.03.2016 zum Az. 67 S 39/16 darauf hingewiesen, dass der Vermieter nicht gemäß § 242 BGB zur vorfristigen Entlassung eines Mieters aus einem Wohnraummietvertrag nach dessen ordentlicher Kündigung gemäß § 573 c Abs. 1 BGB verpflichtet ist, wenn es sich um die Regelkündigungsfrist von 3 Monaten handele und nicht etwa ein langfristiger Kündigungsausschluss vereinbart sei. Ein Ausnahmefall sei denkbar, wenn etwa die fortlaufende Zahlung von Miete für zwei gleichzeitig bestehende Mietverhältnisse für den Mieter zu einer wirtschaftlich existenziellen Notlage führe.

Das Landgericht Berlin hat im Urteil vom 08.10.2015 zu Aktenzeichen 25 U 119/15 die auch bisher schon herrschende Rechtsauffassung bestätigt, dass die Vermietung von Räumlichkeiten, die zur Weitervermietung und Überlassung an dritte Personen bestimmt sind, ebenfalls geschäftlichen Charakter hat. Mietet also bspw. eine juristische Person (z. B. GmbH) eine Wohnung an, um sie Sozialleistungsempfängern oder Asylbewerbern zur Nutzung zu überlassen, gilt im Verhältnis Eigentümer - Hauptmieter nicht das Wohnraummietrecht sondern das allgemeine Mietrecht.

Der für Wohnraummietrecht zuständige Zivilsenat des BGH hatte sich in einer Entscheidung vom 20.01.2016 – VIII ZR 329/14 – mit der Frage zu beschäftigen, welche Folgen es für die Heizkostenabrechnung hat, wenn die Wärmeverbräuche nicht für alle Nutzergruppen mit Wärmezählern erfasst, sondern nach der Differenzmethode ermittelt wurden.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 18.12.2015, Az. V ZR 160/14, entschieden, dass der Halter eines Fahrzeuges auf Unterlassung in Anspruch genommen werden kann, wenn das Fahrzeug unerlaubt oder unter Missachtung der Nutzungsbedingungen geparkt wird.

Im Urteil vom 24.11.2015, Az. 8 O 82/15, hat das Landgericht Essen bestätigt, dass auch einem Gewerberaummieter nicht grenzenlos Instandsetzungskosten auferlegt werden können. Eine Formularklausel bedarf der inhaltlichen Beschränkung.

Wohnraummiete: In dem Urteil des Amtsgerichts Hamburg/St. George vom 23.12.2014, Az. 920 C 171/14, zugrunde liegendem Rechtsstreit hatte eine Wohnungsgenossenschaft den Abriss eines älteren, unzweckmäßigen, insbesondere kleinteilig und schlecht geschnittenen Wohngebäudes geplant, um dieses durch einen zeitgerechten Neubau zu ersetzen. Das Gericht bestätigte die Wirksamkeit einer abrissbedingten Kündigung wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung anhand der umfangreichen Kündigungsbegründung.

Wohnraummiete: Das Amtsgericht Flensburg hat im Urteil vom 05.06.2015, Az. 64 C 77/13, die Auffassung vertreten, dass das Ausstattungsmerkmal des Wärmecontractings im Falle eines Mieterhöhungsverlangens mit einem angemessenen Abschlag zu berücksichtigen sei.

Wohnraummiete: Sowohl das Bundesverfassungsgericht als auch der Bundesgerichtshof haben mehrfach in Entscheidungen bekräftigt, dass im Rahmen der Interessenabwägung bei Ausspruch einer Kündigung auch die Wertentscheidungen des Grundgesetzes zu berücksichtigen seien, die von Nachbarn behinderter oder kranker Menschen ein erhöhtes Maß an Toleranzbereitschaft erfordern. Das Amtsgericht Berlin-Tempelhof/Kreuzberg musste sich im Urteil vom 12.09.2014, Az. 25 C 219/13, mit dem Fall einer zu 80 % schwerbehinderten und unter Betreuung stehenden Mieterin befassen, der der Vermieter wegen ständiger Störung des Hausfrieden den Mietvertrag fristlos gekündigt hatte.

Wohnraummiete: Das Amtsgericht Hanau vertritt die -derzeit nicht unumstrittene- Rechtsauffassung, dass gerichtlich protokollierte Räumungsvergleiche durch den Mieter als Verbraucher trotz fehlender Belehrung über das Widerrufsrecht nicht widerrufen werden können, AG Hanau Beschluss vom 10.08.2015, Az. 34 C 223/15.

Wohnraummiete: Der Bundesgerichtshof hat mit einem Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 93/15 – seine bisherige Rechtsprechung zur Angabe von Vorwegabzügen bei den Gesamtkosten aufgegeben. Zukünftig müssen Vorwegabzüge nicht mehr aus der Betriebskostenabrechnung erkennbar sein. Es genügt die Angabe der für die Liegenschaft anzusetzenden Gesamtkosten.

Mit Urteil vom 21.01.2016, Az. 18 Sa 1409/15, hat das Landesarbeitsgericht Hamm entschieden, dass ein Arbeitgeber nicht für den Verlust von Wertgegenständen haftet, die der Arbeitnehmer ohne jeden Bezug zum Arbeitsverhältnis mit in den Betrieb bringt.

Gemäß § 556 Abs. 1 BGB i.V.m. § 1 Abs. 1 Nr. 2 Betriebskostenverordnung stellen Instandhaltungskosten keine umlagefähigen Betriebskosten dar. Vollwartungsverträge für Aufzüge umfassen jedoch Instandhaltungskosten sowie Reparaturkosten. Nach Auffassung des Amtsgerichts Duisburg, Urteil vom 29.04.2005, Az. 45 C 2556/14, ist der Anteil an Instandsetzung in Regel durch Schätzung zu halbieren, wenn der Vermieter keinen konkreten Sachvortrag etwa mittels Vorlage von Rechnungen mit anteilsmäßigen Ausweisungen erbringt.

Das Oberlandesgericht Dresden hat im Beschluss vom 25.08.2015, Az. 5 U 1057/15, eine erhebliche Flächenabweichung zwischen der im Vertrag vereinbarten Mietfläche (im Fall 320 m²) und der tatsächlich genutzten Mietfläche (im Fall 900 m²) als Verstoß gegen das gesetzliche Schriftformerfordernis bewertet.

Das Landgericht Aachen bestätigt im Urteil vom 02.07.2015, Az. 2 S 327/14, die bisherige herrschende Rechtsprechung hinsichtlich des Möbelabstandes zu Außenwänden. Demnach gehört es zum vertragsgemäßen Gebrauch, dass der Mieter seine Möbel grundsätzlich an nahezu jedem beliebigen Platz nahe von Wänden aufstellen darf. Ein "Scheuerleistenabstand" sei zur Vermeidung von Feuchtigkeit regelmäßig ausreichend.

Der aktuelle Basiszinssatz i. S. v. § 247 BGB ab dem 01.01.2016 beträgt unverändert – 0,83 %. Dieser Zinssatz ist eine Bezugsgröße für die Berechnung des gesetzlichen Zinssatzes bei Zahlungsverzug gemäß § 288 BGB.