Urteil des LG Karlsruhe zur Vortragslast wegen ordnungsgemäßer Wartung vorinstallierter Rauchwarnmelder durch einzelne Sondereigentümer

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft aus 16 Einheiten beschloss den Einbau von Rauchwarnmeldern in den einzelnen Sondereigentumseinheiten. Des Weiteren beschloss sie die Annahme eines Angebotes zur Vermietung und Wartung dieser Rauchwarnmelder mit einer Laufzeit von 5 Jahren. Ein einzelner Eigentümer focht den Beschluss an, da er seiner Ansicht nach nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Er habe seine Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet und benötige keine weiteren Rauchwarnmelder. Die beklagten Eigentümer verwiesen darauf, dass der Kläger nicht nachgewiesen habe, dass seine Rauchwarnmelder der DIN-Norm entsprechen und bislang ordnungsgemäß gewartet wurden.

Das LG Karlsruhe hat im Urteil vom 18.12.2015 zu Az. 11 S 49/15 an der Ansicht des BGH festgehalten, wonach auf der Grundlage der Bauordnung Baden-Württemberg grundsätzlich eine Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft für die Ausrüstung des Gebäudes mit Rauchwarnmeldern bestehe. Der Gemeinschaft stehe auch ein weites Ermessen zu, wie sie die Pflicht zu Austattung des Gebäudes mit Rauchwarnmeldern erfülle. Dabei sei eine sorgfältige Abwägung der Vor- und der Nachteile für die Wohnungseigentümer vorzunehmen und auch ein Gleichbehandlungsgebot zu beachten, was verbiete, wesentlich Gleiches ungleich und wesentliches Ungleiches gleich zu behandeln.

Grundsätzlich widerspreche der zwingende Einbau von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Räumen, ohne Rücksicht auf bereits vorhandene Geräte, ordnungsgemäßer Verwaltung. Auch die Gewährleistung des Brandschutzes und der Sicherheit der Anwohner gebiete kein zentralisiertes Vorgehen; vielmehr könne ein einzelner Eigentümer durchaus den Brandschutzanforderungen in mindestens gleichem Maße genügen.

Im Fall durfte die Gemeinschaft jedoch ausnahmsweise den zwingenden Einbau in allen Wohnungen beschließen, weil der vortragsbelastete Anfechtungskläger nicht hinreichend dargelegt hat, dass er die im Jahre 2012 angebrachten Rauchwarnmelder in seiner Wohnung bislang jemals überhaupt gewartet habe.

Die Klausel in der Bauordnung des Landes Baden-Württemberg ist mit den Bauordnungen der Länder Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen insoweit vergleichbar. Die Rechtsprechung ist daher übertragbar.

§ 15 Abs. 7 BWBauO	§ 47 Abs. 4 SächsBO
(7) Aufenthaltsräume, in denen bestimmungsgemäß Personen schlafen, sowie Rettungswege von solchen Aufenthaltsräumen in derselben Nutzungseinheit sind jeweils mit mindestens einem Rauchwarnmelder auszustatten. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Eigentümerinnen und Eigentümer bereits bestehender Gebäude sind verpflichtet, diese bis zum 31. Dezember 2014 entsprechend auszustatten. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzern, es sei denn, der Eigentümer übernimmt die Verpflichtung selbst.	(4) Aufenthaltsräume, in denen bestimmungsgemäß Personen schlafen, und Flure, die zu diesen Aufenthaltsräumen führen, sind jeweils mit mindestens einem Rauchwarnmelder auszustatten, soweit nicht für solche Räume eine automatische Rauchdetektion und angemessene Alarmierung sichergestellt sind. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzern, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.
§ 48 Abs. 4 ThürBauO	§ 47 Abs. 4 BauO Sachsen-Anhalt
(4) Zum Schutz von Leben und Gesundheit müssen in Wohnungen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Vorhandene Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2018 mit Rauchwarnmeldern auszurüsten. Die Einstandspflicht der Versicherer im Schadensfall bleibt unberührt.	(4) In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege aus Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Rauchwarnmelder sind auf Verlangen für Menschen mit nachgewiesener Gehörlosigkeit mit optischen Signalen auszustatten. Bestehende Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2015 dementsprechend auszustatten.

Noreen Walther

Rechtsanwältin

Aktuelle Information Nr. 36/2016

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz