Urteil des LG Essen zu Instandhaltungsklauseln im Gewerberaummietverträgen

Auch im Geschäftsraummietbereich gilt, dass der Vermieter gem. § 535 Satz 1 BGB für die Erhaltung der Mietsache und damit des vertragsgemäßen Gebrauches zuständig ist. Er ist jedoch freier als im Wohnraummietrecht hinsichtlich der Möglichkeit der Übertragung dieser Pflicht auf den Mieter. Insbesondere ist er nicht an die Grenzen der sogenannten „Klein- oder Bagatellreparaturklausel“ gebunden. In keinem Fall aber darf das Herstellerrisiko auf den Mieter übertragen werden. Zudem kann sich eine Pflichtenverlagerung formularvertraglich nur auf Schäden beziehen, die dem Mietgebrauch entspringen oder zumindest der Risikosphäre des Mieters zugeordnet werden können. Es scheidet eine Übertragung der Instandhaltung an Dach- und Fach aus, jedenfalls im Formularvertragsbereich. Umstritten ist dies noch im Individualvertragsbereich, insoweit ist jedoch höchst unsicher, was unter der Begrifflichkeit „Dach und Fach“ zu versehen ist. Mindestens ist dies dann zu erläutern. In jedem Fall darf die Verpflichtung nicht für Mängel vor Vertragsbeginn übertragen werden, auch nicht für Schäden, die durch Dritte verursacht wurden, und sie darf keine Ersatzpflicht für irreparable Teile enthalten.

Im Urteil vom 24.11.2015, Az. 8 O 82/15, hat das Landgericht Essen bestätigt, dass auch einem Gewerberaummieter nicht grenzenlos Instandsetzungskosten auferlegt werden können. Eine Formularklausel bedarf der inhaltlichen Beschränkung.

Der Instandsetzungsbedarf müsse zumindest der Risikosphäre des Mieters zugeordnet werden können. Ihm dürfen dagegen keine von ihm nicht beherrschbaren Risiken auferlegt und Kosten zugewiesen werden, die nicht Folge seines Mietgebrauchs sind. Falls dies dennoch erfolgt, müsse zumindest eine Begrenzung der Kostenbeteiligung der Höhe nach in der Klausel erfolgen, wobei das Gericht die Schwelle bei 10 % der Jahresmiete ansetzt. Anderenfalls könne der Mieter seine Risiken nicht kalkulieren, was jedoch im Rahmen der Interessenabwägung von § 307 BGB erforderlich sei.

Noreen Walther

Rechtsanwältin

Aktuelle Information Nr. 11/2016

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz