BGH senkt formelle Anforderungen an Betriebskostenabrechnungen

Der Bundesgerichtshof hat mit einem Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 93/15 – seine bisherige Rechtsprechung zur Angabe von Vorwegabzügen bei den Gesamtkosten aufgegeben. Zukünftig müssen Vorwegabzüge nicht mehr aus der Betriebskostenabrechnung erkennbar sein. Es genügt die Angabe der für die Liegenschaft anzusetzenden Gesamtkosten.

Sachverhalt

Die Klägerin ist Eigentümerin einer aus mehreren Gebäuden bestehenden Wohnanlage. Die Betriebskostenabrechnungen wurden für die Gebäude jeweils getrennt erstellt. Kosten, die für die gesamte Wohnanlage angefallen sind (z.B. Abfallgebühren für den zentralen Müllplatz), wurden zunächst nach der anteiligen Wohnfläche auf die Gebäude vorverteilt. Dieser Rechenschritt war aus den Betriebskostenabrechnungen nicht erkennbar. Die beklagten Mieter haben dies eingewendet und einen formellen Fehler der Abrechnung gerügt. Nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH (insb. Urteil vom 14.02.2007 – VIII ZR 1/06) hätte ein formeller Fehler vorgelegen, der zum Ausschluss von Nachforderungen des Vermieters geführt hätte.

Entscheidung

In seinem Leitsatz hat der BGH formuliert, dass es zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Angabe der „Gesamtkosten“ genügt, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt.

Dies soll auch dann gelten, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht.

Zur Begründung führt der BGH unter anderem aus, dass mit der Betriebskostenabrechnung die für das Abrechnungsjahr vom Mieter zu tragenden Kosten, auf die er bisher nur Vorauszahlungen erbracht hat, mit dem exakten Betrag ermittelt werden soll. Aus Sicht des Vermieters sollte die dem Mieter jeweils innerhalb der Jahresfrist zu übermittelnde Abrechnung nicht überfrachtet werden und sich der insoweit zu leistende Verwaltungsaufwand in vertretbaren Grenzen halten.

Auch der Mieter habe grundsätzlich ein Interesse daran, dass die ihm erteilte Abrechnung möglichst übersichtlich gestaltet ist und nicht mit Details versehen wird, die für ihn regelmäßig nicht mit einem wesentlichen Erkenntniswert verbunden sind. Hierbei sei auch zu berücksichtigen, dass dem Mieter ein Anspruch auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen und Belege zusteht und er auf diese Weise – sofern im Einzelfall ein entsprechendes Interesse besteht – weitere Einzelheiten in Erfahrung bringen kann.

Praxishinweis

Zwar hatte der BGH eine beabsichtigte Änderung seiner bisherigen Rechtsprechung bereits in zwei Urteilen (BGH Urteil vom 02.04.2015, Az.: VIII ZR 201/13; BGH Urteil vom 09.10.2013, Az.: VIII ZR 22/13) angedeutet, jedoch noch nicht ausdrücklich wie jetzt anders entschieden.

Die im Jahre 2007 begründete Rechtsprechung zur Angabe von Gesamtbeträgen und Vorwegabzügen hat zu erheblichem Aufwand in der Immobilienbranche geführt. So wurden die Abrechnungsprogramme geändert und Wirtschaftseinheiten zugeschnitten. Es musste die Buchhaltung teilweise umgestellt und die jährlichen Erläuterungen zur Betriebskostenabrechnung ausgeweitet werden.

Mit der Rechtsprechungsänderung verringern sich die bislang hohen formellen Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung. Dennoch sind Mieter und Mietervertreter für die Problematik der Vorwegabzüge oder auch fehlender Vorwegabzüge sensibilisiert.

Die Auseinandersetzungen mit Mietern werden sich daher inhaltlich weg vom Argument des formellen Fehlers hin zu der Frage der inhaltlichen Korrektheit der Ermittlung des Gesamtbetrages verlagern. Es besteht daher nach wie vor die Notwendigkeit, die Vorwegabzüge nachvollziehbar zu dokumentieren. Die Angaben müssen zwar nicht mehr zwingend in der Abrechnung enthalten sein, werden aber mit Sicherheit bei der Belegeinsicht abgefordert werden.

Martin Alter

Rechtsanwalt

Aktuelle Information Nr. 6/2016

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz