Weiteres Urteil zur Beschlussfassung über Folgekosten bei baulichen Veränderungen im WEG

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft wurde durch Mehrheitsbeschluss einzelnen Eigentümern gestattet, die auf den Sondernutzungsflächen vorhandene Terrasse zu vergrößern bzw. mit einer zusätzlichen Terrasse zu bebauen. Dabei wurde jeweils beschlossen, die Kosten der Herstellung und der künftigen Instandhaltung sollten die jeweiligen Sondernutzungsberechtigten tragen.

Ein Eigentümer erhob Klage und beantragte, die Nichtigkeit der Beschlüsse festzustellen. Er verwies auf die fehlende Beschlusskompetenz

Das Landgericht Hamburg führte im Urteil vom 04.03.2016 zu Az. 318 S 109/15 zunächst aus, dass die inhaltliche Änderung eines Sondernutzungsrechtes ebenso wie deren Begründung nur durch Vereinbarung und nicht durch Mehrheitsbeschluss erfolgen könne. Darum gehe es jedoch im vorliegenden Fall nicht. Es handele sich vielmehr lediglich um eine bauliche Veränderung und nicht um die Änderung oder Erweiterung eines Sondernutzungsrechtes.

Für die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen bestehe Beschlusskompetenz. Diese fehle jedoch hinsichtlich der Beschlussfassung über Folgekosten der angestrebten baulichen Veränderungen. Sie ergebe sich insbesondere nicht aus § 16 Abs. 4 WEG, da die Folgekosten kein sogenannter „Einzelfall“ im Sinne dieser Vorschrift seien. Das Gericht führt aus, dass in der Rechtsprechung derzeit hoch umstritten ist, ob Beschlusskompetenz für Folgekosten bestehe und verweist darauf, dass dies durch das Landgericht Itzehoe beispielsweise befürwortet, durch das Landgericht München dagegen angelehnt wird.

Das Landgericht Hamburg stützt seine ablehnende Auffassung auf die Gesetzesbegründung, der eine solche Beschlusskompetenz nicht einmal ansatzweise zu entnehmen sei.

Das Landgericht erkennt durchaus an, dass es ein praktisches Bedürfnis für eine solche gleichzeitige Beschlussfassung auch über Folgekosten gebe. Jedoch könne dies mangels aktueller gesetzlicher Grundlage lediglich im Einzelfall jeweils beschlossen werden oder dauerhaft durch eine vertragliche Verpflichtung des Bauwilligen gegenüber dem Verband geregelt werden, die mit einer Reallast zu Gunsten der Gemeinschaft abgesichert werden könnte.

Der im Streitfall gefasste allstimmige Beschluss sei nicht ausreichend, um als Vereinbarung bewertet werden zu können. Seine formelle Bezeichnung als Beschluss stehe dem bereits entgegen. Zudem habe die Feststellung des Beschlussergebnisses beschlusskonstitutive Wirkung und im Protokoll fehlten jegliche Hinweise darauf, dass die Eigentümer eine Vereinbarung schließen und keinen Beschluss fassen wollten.

Noreen Walther

Rechtsanwältin

Aktuelle Information Nr. 37/2016

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz