Aktuelle Informationen

Der Jahreswechsel steht kurz bevor und Deutschland befindet sich in diesem Jahr nicht nur in der üblichen Pause „zwischen den Feiertagen“, sondern auch im coronabedingten Lockdown. Für Mieter, Eigentümer, Vermieter und Messdienste stellt sich die Frage, wie die Verbrauchsablesung zum Stichtag 31.12.2020 unter Berücksichtigung von Abstandsgeboten, Kontaktsperren und Quarantänebestimmungen durchgeführt werden kann.

Im Urteil vom 25.9.2020 zu Az. V ZR 300/18 stellte der BGH fest, dass die kraft Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung erforderliche Zustimmung zur Vermietung nicht allein aus dem Grund verweigert werden darf, dass der Vermieter den Mietvertrag nicht zuvor vorlegt. Die Entscheidung kann auch für den Verkaufsfall Anhaltspunkte bieten.

Am 27.November 2020 hat der Deutsche Bundestag einstimmig das Kostenrechtsänderungsgesetz beschlossen. Nach derzeitigen Informationen wird sich sodann am 16. Dezember 2020 auch der Bundesrat abschließend mit dem Gesetz befassen, so dass nach Passieren desselben dieses zum 1. Januar 2021 in Kraft treten könnte.

Wenn Mitarbeiter wegen einer Quarantäne ihre Arbeit nicht leisten können, müssen Arbeitgeber meist nur den Verdienstausfall in Höhe des Nettoentgeltes zahlen und haben Anspruch auf Erstattung.

Bis Heiligabend 2020 sind es nur wenige Tage. Dann jährt sich auch das Inkrafttreten der EU-Energieeffizienz-Richtlinie (Energy Efficiency Directive, EED) zum zweiten Mal.

Das Landesarbeitsgericht Mecklenburg-Vorpommern hat zur Frage Stellung genommen, wann Beschäftigte verpflichtet sein können, sich auf Veranlassung des Arbeitgebers ärztlich untersuchen zu lassen.

Nunmehr ist der zweite Lockdown „light“ im Gange und zahlreiche Restaurants und Freizeitanbieter mussten ihren Geschäftsbetrieb einstellen. Folglich haben die Betriebe teilweise keine Einnahmen zu verzeichnen und können womöglich ihrer monatlichen Mietzahlungsverpflichtung nicht mehr ordnungsgemäß nachkommen. Doch wie ist der nicht zu vertretende Umstand der Betriebe rechtlich einzustufen? Hierzu hatte das Landgericht Frankfurt Stellung zu entscheiden.

Die Bundesländer haben nach Durchführung der Bund-Länder-Telefonkonferenz in der vergangenen Woche jeweils neue Verordnungen zu Kontaktbeschränkungen in der Corona-Pandemie erlassen. Obgleich stets das einheitliche Vorgehen der Bundesländer in der Pandemie betont wird, unterscheiden sich die Regelungen zu Veranstaltungen in den einzelnen Bundesländern doch. Für die drei mitteldeutschen Bundesländer Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen gilt vorläufig (ohne Gewähr):

Nach dem Urteil des BGH vom 02.09.2020, Aktenz. VIII ZR 35/19, können sich auch getrenntlebende oder geschiedene Ehegatten auf einen Eigenbedarf gegenüber dem Mieter berufen und das Mietverhältnis als Neuerwerber gemäß §§ 573 Abs. 2 Nr. 2, 577 a Abs. 1a S. 2 BGB ohne Sperrfrist kündigen.

Der bevorstehende Termin für das Ende des ersten Weiterbildungszeitraums für Wohn- und Immobilienverwalter zum 31.12.2020 und den dazu verbreiteten Hinweise von Weiterbildungsträgern und Verbänden haben zu einer Vielzahl von Nachfragen insbesondere zu der Frage, wann eine Weiterbildungsverpflichtung als Immobilienmakler besteht, geführt.

Wir hatten bereits im März 2020 über den Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) für ein Gesetz zur weiteren Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens berichtet. Nunmehr fand am 09.09.2020 die Lesung im Bundestag statt (Plenarprotokoll Nr. 19/172 – 21589), nach welcher das Gesetz alsbald in Kraft treten dürfte. Demnach werden die beabsichtigten weiteren Änderungen wie folgt und mit Wirkung ab dem 01.10.2021 eintreten.

Die nachfolgende Entscheidung verdeutlicht neuerlich inwieweit Mieter sich das Verhalten von Besuchern zurechnen lassen müssen und dies sogar eine fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung rechtfertigen kann.

Die streitige Frage, ob Zahlungsansprüche einer WEG, die nach dem Ausscheiden eines GbR-Gesellschafters entstanden sind, Altverbindlichkeiten seien können, die dessen Nachhaftung auslösen, hat der BGH nunmehr mit Urteil vom 03.07.2020, Aktenz. V ZR 250/19 beantwortet.

Im Rahmen einer beabsichtigten Modernisierung sind stets die Rechte des Mieters zu beachten. So obliegt dem Vermieter insbesondere die Pflicht, die Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor Beginn der Ausführung entsprechend in Textform anzukündigen. Allerding darf die Modernisierungsankündigung nicht weit verfrüht erfolgen, sodass Rechte des Mieters ausgehöht werden. Der Beschluss des Landgerichts Berlin vom 01.09.2020 bestätigt damit die ständige Rechtsprechung, dass zwischen einer Modernisierungsankündigung und dem geplanten Baubeginn ein enger zeitlicher Zusammenhang bestehen muss.

Das Bundeskabinett hat nunmehr entschieden, dass der geplante ZENSUS für 2021 um ein Jahr verschoben werden soll.

Eine Schonfristzahlung führt nicht zum Wiederaufleben des Widerspruchsrechts des Mieters bei einer fristlos, hilfsweise ordentlich ausgesprochenen Kündigung. 

Der Bundesgerichtshof hat sich im 03.07.2020 unter Az. V ZR 250/19 erneut zur Frage des Trittschallschutzes in Wohnungseigentümergemeinschaften geäußert.

Wird in einer Stellenanzeige das Arbeitsteam als „junges, hochmotiviertes Team“ bezeichnet, so liegt darin eine unmittelbare Diskriminierung wegen des Alters nach § 3 Absatz 1 AGG. Dies hat das Landesarbeitsgericht Nürnberg, AZ: 2 SA 1/20 entschieden.

Das Bundesarbeitsministerium hat die neue SARS-CoV-2 Arbeitsschutzregel zur Veröffentlichung freigegeben. Die Regel stellt Maßnahmen für alle Bereiche des Wirtschaftslebens vor, mit denen das Infektionsrisiko für Beschäftigte gesenkt und auf niedrigem Niveau gehalten werden sollen. Betriebe, die die vorgeschlagenen technischen, organisatorischen und personenbezogenen Schutzmaßnahmen umsetzten, können davon ausgehen, dass sie rechtssicher handeln.

Da die staatlichen Restrektionen aufgrund der Corona-Pandemie nach und nach aufgehoben werden, konnten viele Unternehmen aus der Kurzarbeit ihren regulären Geschäftsbetrieb aufnehmen. Viele Mitarbeiter freuen sich auf ihren Sommerurlaub. Doch wie werden die Urlaubsansprüche durch die Kurzarbeit beeinflusst?

Der Beschluss des Kammergerichts Schöneberg zeigt neuerlich, wie wichtig die ordnungsgemäße Legitimation von Erben ist, um den Nachlass korrekt abzuwickeln. Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Welche Ermittlungen ein Gericht im Räumungsprozess wegen Kündigung des Wohnungsmietvertrages im Hinblick auf eine unzumutbare Härte für den Mieter, der sich auf gesundheitliche Beeinträchtigungen beruft, anstellen muss, beschäftigte den BGH im Beschluss vom 26.05.2020, Az. VIII ZR 64/19.

Bauliche Veränderungen können gemäß § 22 Absatz 1 WEG beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Was das in der Praxis konkret für den Verwalter bedeutet, welche Prüf- und Hinweispflichten er zu erfüllen hat und wie ein Beschluss zu verkünden ist, dem nicht sämtliche erheblich beeinträchtigte Eigentümer zugestimmt haben, beschäftigt seit jeher die Gerichte. Der BGH hat nunmehr am 29.05.2020 – kurz vor Inkrafttreten der WEG-Reform ein Grundsatzurteil zur derzeit aktuellen Rechtslage verkündet, Az. V ZR 141/19.

Der Bundesgerichtshof hat im Urteil vom 14.02.2020 zu Az. V ZR 1159/19 die Voraussetzungen für eine Mitgliedschaft in einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft konkretisiert. Die Stellung könne nicht nur durch Erwerb vom teilenden Eigentümer durch Bauträgervertrag erworben werden, sondern vielmehr durch jeden Ersterwerber vom teilenden Eigentümer. Werdender Wohnungseigentümer könne ebenfalls noch werden, wer einen wirksamen Erwerbsvertrag schließt, zu dessen Gunsten eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wird und wem Besitz überlassen wird noch nach dem ersten Vollerwerb. Dies ist insofern eine grundlegende Neuentscheidung einer bisher hochumstrittenen Frage.

Laut Pressemitteilungen hat eine Landesdatenschutzbehörde im Juni 2020 gegen eine Ortskrankenkasse ein Bußgeld von 1.240.000,00 € verhängt, obgleich diese Krankenkasse konstruktiv mit der Aufsichtsbehörde zusammenarbeitete.

An den Umfang und die Tiefe von Modernisierungsankündigungen dürften keine überspannten Anforderungen gestellt werden, so der BGH im Urteil vom 20.05.2020 zu Az. VIII ZR 55/19.

Der BGH hat sich im Urteil vom 28. Mai 2020 zu Az. I ZR 7/16 der Rechtsauffassung des EuGH angeschlossen, wonach die Verwendung von Cookies zur Erstellung von Nutzungsprofilen für Werbe- oder Marktforschungszwecke nur mit aktiver Einwilligung des Nutzers erfolgen darf. Eine Gestattung durch Verwendung eines voreingestellten Ankreuzkästchens genügt nicht.

Der BGH befasste sich im Urteil vom 15.05.2020 zu Az. V ZR 64/19 mit der Beschlusskompetenz der Eigentümer bei Beschlüssen, die einzelnen Eigentümern bauliche Veränderungen auf deren Kosten und deren Folgekosten gestatten.

In einem Urteil vom 30.04.2020 zu Az. 418 HKO 117/18 entschied das LG Hamburg zum Belegeinsichtsrecht des Mieters in Original- oder eingescannte Belege.

Im Urteil vom 24.01.2020 zu Az. V ZR 110/19 stellte der Bundesgerichtshof fest, dass den Eigentümern spätestens 2 Wochen vor der Eigentümerversammlung die Angebote der zur Auswahl stehenden Verwalter für die zukünftige Amtsperiode vorliegen müssen. Das betrifft mindestens die Namen und Eckdaten der Angebote. Anderenfalls ist aus diesem Grunde der Beschluss über die Verwalterbestellung und den Vertrag anfechtbar wegen Verstoßes gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung.

Nachdem die Bundesregierung im November 2019 angekündigt hatte, noch im Jahr 2019 gesetzliche Regelungen für die Schaffung von Ladeinfrastrukturen für Elektrofahrzeuge in einem umfassenden Entwurf für eine WEG-Rechtsänderung vorzulegen, befindet sich der Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEModG) bereits im Gesetzgebungsverfahren. Ergänzt werden die Regelungen durch einen Entwurf eines Gesetzes zum Aufbau einer gebäudeintegrierten Lade- und Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität (Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz – GEIG), der jetzt ebenfalls von der Bundesregierung in den Bundestag eingebracht wurde.

In einem Urteil vom 15. November 2019 - V ZR 9/19 - zu einem Beschlussanfechtungsverfahren einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat der V. Zivilsenat des BGH eine Heizkostenabrechnung mit erheblichen Rohrwärmeverlusten über ungedämmte nicht freiliegende Leitungen ohne Korrektur nach VDI 2077 – Beiblatt Rohrwärme – bestätigt.

Die Belastungen des Arbeitsmarktes durch die Corona-Krise sollen weiter abgefedert werden: Der Bundesrat hat am 15.05.2020 dem sog. Sozialschutz-Paket II zugestimmt, das der Bundestag einen Tag zuvor beschlossen hatte.

Mit Urteil vom 24.01.2020, Aktenz. V ZR 155/18, hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass auch bei einer jahrzehntelangen Duldung der Nutzung durch den Eigentümer des Weggrundstücks grundsätzlich kein gewohnheitsrechtliches Wegerecht besteht. 

Die Corona-Pandemie beeinflusst nunmehr unser alltägliches Leben und sämtliche Lebensbereiche werden hiervon tangiert. Auch stellt sich die Frage, inwiefern die Vollstreckung von Räumungsurteilen hierdurch beeinflusst werden können. Mit der Problematik, ob durch Covid-19 auch eine Verlängerung der gerichtlichen Räumungsfrist möglich ist, hat sich nunmehr das Landgericht Berlin auseinandergesetzt und folgende Entscheidung getroffen.

Ob der Arbeitgeber eine bereits erteilte Genehmigung zur Inanspruchnahme von Erholungsurlaub einseitig widerrufen kann ist ebenso Gegenstand des Beietrages wie die Frage, ob Arbeitnehmer ihrerseits an eine erteilte Genehmigung gebunden sind.

Bekanntgabe des neuen Termins für das diesjährige Mandantentreffen

Nach § 34 c Abs. 2 a Gewerbeordnung (GewO), geändert durch das Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienverwalter und Makler gilt für Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler seit dem 01.08.2018 eine Weiterbildungspflicht. Darüber hatten wir bereits im Juni 2017 informiert.

Vorstellung der aktuellen Materialien zu Vereinbarungen mit Mietern bei pandemiebedingten Zahlungsausfällen

Das Bundeskabinett beschloss am 23.03.2020 einen Gesetzentwurf zur Abmilderung negativer Auswirkungen der derzeitigen Pandemielage. Der Entwurf wird heute im Bundestag und voraussichtlich am Freitag im  Bundesrat beraten. Anders als der Titel „Gesetz zur vorübergehenden Aussetzung der Insolvenzantragspflicht und zur Begrenzung der Organhaftung bei einer durch die COVID-19-Pandemie bedingten Insolvenz“ vermuten lässt, betrifft er auch Wohnungs- und Immobilienverwaltungsunternehmen.

Die unterschiedlichen Urteile zweier Oberlandesgerichte offenbaren die Unvorhersehbarkeit der gewerbemietrechtlichen Rechtsprechung aufgrund pandemiebedingter Beeinträchtigungen. In beiden Fällen hatte jeweils der Mieter von Gewerberäumen die Miete wegen behördlich angeordneter Filialschließungen gemindert.

Viele Kitas und Schulen sind wegen dem Coronavirus geschlossen, so dass die Kinder zu Hause sind. Gibt es für die Eltern für deren Betreuung einen Anspruch auf Lohn, auf Freistellung oder Urlaub?

Seit Dezember 2019 verbreitet sich das Coronavirus weltweit rasend schnell. Hiervon ist auch nunmehr die Wirtschaft in Deutschland betroffen und es heißt Lösungen für Unternehmen zu finden, um diese Krise zu überwinden. Hierfür beschloss die Koalition am 08.03.2020 erleichterte Maßnahmen für die Gewährung von Kurzarbeitergeld. Das Kurzarbeitergeld ist grundsätzlich in den §§ 95 bis 109 SGB III geregelt und der Anspruch beruht auf einem unabwendbaren Ereignis oder wirtschaftlichen Gründen. Dies ist beispielsweise gegeben, wenn Lieferungen ausbleiben und die Produktion heruntergefahren werden muss. Im Rahmen des Kurzarbeitergeldes wird vorrübergehend die regelmäßige Arbeitszeit verringert. Der hierdurch entstehende Einkommensverlust wird in Form des Kurzarbeitergeldes erstattet.

Bereits in den letzten Jahren hatten wir Sie regelmäßig und aus gegebenem Anlass auf die wesentlichen Änderungen im Insolvenzrecht, explizit auch auf das Restschuldbefreiungsverfahren und die dortigen Rechte und Pflichten der Insolvenzschuldner, hingewiesen. Nunmehr ist ein weiteres Änderungsvorhaben im Gesetzgebungsverfahren angekommen, welches für Sie als Gläubigerin nach hiesiger Lesart im Ergebnis leider nachteilig sein wird.

Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter wegen dem Einbau von Rauchwarnmelder scheint nicht abzureißen und die Gerichte weiterhin zu beschäftigen. Ein neuerliches Urteil des Amtsgericht Hamburg-Blankenese bestätigt die bisher herrschende Rechtsprechung, dass es sich beim Einbau von Rauchwarnmeldern um eine Modernisierungsmaßnahme handelt.

Wenn die Berechnung der Überstunden ausschließlich auf den Eintragungen des Mitarbeiters beruht, bleibt der Mitarbeiter im Konflikt beweispflichtig. Andere Regelungen gelten nur, wenn der Arbeitgeber die Aufzeichnungen sich zu eigen gemacht hat oder das Arbeitszeitkonto selbst führt, wie das Landesarbeitsgericht Mecklenburg-Vorpommern in Rostock in einem Urteil vom 05.11.2019 (Az. 5 Sa 73/19) entschieden hat.

Behauptet ein gekündigter Wohnraummieter, er könne Ersatzwohnraum nicht zu zumutbaren Bedingungen beschaffen, müssen dazu nähere Tatsachen vorgetragen und festgestellt werden, insbesondere zu den wirtschaftlichen Verhältnissen des Mieters und den bisherigen Anmietungsbemühungen, so der BGH im Urteil vom 11.12.2019 zu Az. VIII ZR 144/19.

Zahlt der Vermieter dem Hausmeister eine Notdienstpauschale für Notdienstbereitschaft außerhalb der Geschäftszeiten für die Entgegennahme und Weiterleitung von Störungsmeldungen z. B. an Strom-, Heizungs- oder Wasserversorgung, handelt es sich um nicht umlagefähige Verwaltungskosten, so der für Wohnraummiete zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs im Urteil vom 18.12.2019, Az. VIII ZR 62/19.

Es ist keine Seltenheit, dass sich Mieter von Kinderlärm, ausgehend anderer Mietwohnungen, gestört fühlen. Die Frage ist, ob Kinderlärm den Hausfrieden stören kann, mithin eine mietvertragliche Pflichtverletzung darstellt und gegebenenfalls Minderungsansprüche begründet. Erst kürzlich bestätigt der Bundesgerichtshof, dass Kinderlärm unter einem besonderen Toleranzgebot steht und grundsätzlich zu dulden ist, wie nachfolgendes Urteil zeigt.

Die Entgeltfortzahlung bei Krankheit ist auf sechs Wochen beschränkt. Arbeitnehmer, die direkt nach dem Ende einer Krankschreibung wegen einer weiteren Krankheit ausfallen, können nicht automatisch mit einer neuerlichen Entgeltfortzahlung rechnen. Dies sei nur dann möglich, wenn die ursprüngliche Arbeitsunfähigkeit zu Beginn der neuen bereits beendet sei. Nachweisen muss dies der Arbeitnehmer (BAG, Urteil vom 11.12.2019, Az. 5 AZR 505/18).

Am 26.06.2017 ist eine Neufassung des Geldwäschegesetzes in Kraft getreten, welches die 4. EU-Geldwäscherichtlinie umsetzt. Seit Oktober 2017 sind Gesellschaften und Vereinigungen verpflichtet gemäß § 20 Abs. 1 GwG ihre wirtschaftlich Berechtigten offenzulegen und diese elektronisch abrufbereit ...