Beschlussfassung über Kosten baulicher Veränderungen im WEG
Der BGH befasste sich im Urteil vom 15.05.2020 zu Az. V ZR 64/19 mit der Beschlusskompetenz der Eigentümer bei Beschlüssen, die einzelnen Eigentümern bauliche Veränderungen auf deren Kosten und deren Folgekosten gestatten.
Der Fall:
Im Jahre 2012 hatten die Eigentümer beschlossen, die fachgerechte Installation von Jalousien an Fenstern und Türen zu gestatten. Die Anbauten erfolgten durch einzelne Eigentümer 2013. Ein klagender Wohnungseigentümer, der sich in seiner Sicht beeinträchtigt sah, klagte auf Beseitigung. Noch während des laufenden mehrinstanzlichen Verfahrens beschlossen 2018 die Eigentümer nochmals die Gestattung einer Anbringung von Verschattungsanlagen, einheitlich und optisch orientiert an den vorhandenen Anlagen. Außerdem beschlossen sie, dass die Einbau- und evtl. Folgekosten durch die jeweils installierenden Eigentümer selbst getragen werden und diese auch die Haftung für nicht durch die Gebäudeversicherung abgedeckte Schäden übernehmen.
Die Entscheidung:
Aufgrund des Beschlusses von 2018 leitet der BGH zunächst eine Duldungspflicht auch für bereits zuvor installierte Anlagen ab, dieser enthalte eine nachträgliche Genehmigung. Das gelte selbst dann, wenn nicht sämtliche nach §§ 22, 14 WEG für eine bauliche Veränderung erforderlichen Zustimmungen vorgelegen haben. Denn die Verfehlung der Stimmerfordernisse begründe nicht die Nichtigkeit, sondern nur die Anfechtbarkeit des Beschlusses. Zudem komme die Einordnung als Modernisierungsmaßnahme nach § 22 Absatz 2 WEG in Betracht.
Die Eigentümer hatten, so der BGH, auch die Kompetenz über die Kostentragung für Erst- und Folgekosten zu Lasten der durch die Gestattung begünstigten Eigentümer zu beschließen. Der BGH ließ erneut offen, ob ein Beschluss nach § 16 Abs. 4 WEG auch die zukünftigen Folgekosten auf Instandhaltung und -setzung umfassen könne, denn es liege gar kein Fall des § 16 Abs. 4 WEG vor. Dieser beziehe sich nämlich nur auf gemeinschaftlich beschlossene, durch die Gemeinschaft durchzuführende Maßnahmen. Hier werden nur einzelnen Eigentümern deren Maßnahmen gestattet, auch wenn die Baumaßnahmen auf das gemeinschaftliche Eigentum einwirken. Diese Gestattung könne mit Maßgaben, wie Kostentragung oder Haftungsfragen versehen werden. Weigere sich ein Eigentümer, dem die Verschattung gestattet und diese auch angebracht hat, die Kosten zu tragen, könne von diesem Rückbau verlangt werden.
Noreen Walther
Rechtsanwältin