Grundsätze der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft
Der Bundesgerichtshof hat im Urteil vom 14.02.2020 zu Az. V ZR 1159/19 die Voraussetzungen für eine Mitgliedschaft in einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft konkretisiert. Die Stellung könne nicht nur durch Erwerb vom teilenden Eigentümer durch Bauträgervertrag erworben werden, sondern vielmehr durch jeden Ersterwerber vom teilenden Eigentümer. Werdender Wohnungseigentümer könne ebenfalls noch werden, wer einen wirksamen Erwerbsvertrag schließt, zu dessen Gunsten eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wird und wem Besitz überlassen wird noch nach dem ersten Vollerwerb. Dies ist insofern eine grundlegende Neuentscheidung einer bisher hochumstrittenen Frage.
Der Fall:
Die Teilungserklärung war im Jahr 2013 beurkundet worden. Die Aufteilung im Grundbuch wurde im September 2015 vollzogen. Der Verkauf der Eigentumswohnungen hatte bereits im Januar 2015 stattgefunden. Der erste Eintrag eines Vollerwerbers, d. h. die Umschreibung des Eigentums für eine Sondereigentumseinheit auf eine Erwerberin, erfolgte am 31.03.2013. Danach, im Juni 2016, veräußerte der Bauträger weitere Wohnungen, ließ Auflassungsvormerkungen eintragen und übergab den Besitz an diesen Wohnungen. Die Teilnahme einer Erwerberin E zur Versammlung im Jahr 2017 ließ er jedoch nicht zu, weil diese nicht Mitglied der werdenden WEG sei.
Die Entscheidung:
Werdender Wohnungseigentümer wird ein Ersterwerber nach wirksamen Erwerbsvertrag, Eintragung einer Auflassungsvormerkung und Besitzerlangung unabhängig davon, ob dieser Erwerbsvertrag vor oder nach der Eintragung eines ersten Vollerwerbers im Grundbuch abgeschlossen wird.
Hintergrund:
Die Regelungen zum Wohnungseigentumsgesetz gelten nach der gesetzlichen Regelung ab Inkrafttreten der Wohnungseigentümergemeinschaft, d. h. ab dem Zeitpunkt, ab dem zwei verschiedene Personen Eigentümer in der Wohneigentumsanlage laut Grundbuch geworden sind. Aufgrund des Umstandes, dass sich die Erwerbsphase nach Abschluss von Kauf- oder Bauträgerverträgen regelmäßig über viele Monate oder gar Jahre hinziehen kann, sollen diejenigen Erwerber, die durch einen wirksamen Erwerbsvertrag und Eintragung einer Auflassungsvormerkung bereits eine geschützte Rechtsposition erlangt und zugleich denen Besitz an dem Sondereigentum überlassen worden ist, besonders geschützt werden, indem ihnen Mitwirkungsrechte wie echte Eigentümer eingeräumt werden.
Diese Konstruktion wurde in der Rechtsprechung im Wege der Rechtsschöpfung geschaffen – dazu findet sich derzeit keine Regelung im Gesetz. Die Gemeinschaft nennt sich in dieser Gründungsphase werdende Wohnungseigentümergemeinschaft. Bislang war umstritten, wer Mitglied der werdenden Eigentümergemeinschaft wird und wann sich der Kreis dieser Eigentümer schließt.
In der Literatur ist vertreten, dass die werdende Eigentümergemeinschaft mit der ersten Eintragung eines Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch endet, wobei die bisherigen Erwerber ihre einmal erlangte Stellung als werdende Eigentümer nicht verlieren, so Bärmann/Pick/Emrich 20. Auflage 2020 WEG § 10 Rn. 27. Im Urteil vom 11.05.2012 zu Az. V ZR 196/11 hatte der BGH auch denjenigen als Mitglied der werdenden WEG behandelt, der jedenfalls vor Entstehung der endgültigen WEG sowohl den Erwerbsvertrag abgeschlossen hatte, als auch zu dessen Gunsten eine Auflassungsvormerkung eingetragen wurde, vgl. vgl. Timme, BeckOK WEG, Stand 01.05.2020 § 1 Rn. 37.
Bislang war ungeklärt, ob auch derjenige werdender Eigentümer und damit als Eigentümer behandelt werden kann, der erst nach mit Begründung der echten WEG durch zwei verschiedene im Grundbuch eingetragene Eigentümer einen Erwerbsvertrag abschließt, vgl. Münchener Kommentar BGB, Engelhart WEG § 20 Rn. 15, 8. Aufl. 2020.
Nunmehr hat der BGH entschieden, dass auch derjenige, der nach Entstehen der WEG im Rechtssinn vom teilenden Eigentümer Wohneigentum erwirbt und durch Eintragung der Vormerkung und Übergabe eine gesicherte Rechtsposition erlangt, als werdender Eigentümer zu behandeln ist. Dies sei durch das Demokratisierungsinteresse der Erwerbe mit gesicherter Rechtsposition geboten. Die im Gesetz aufgetretene Lücke und damit auch Benachteiligungen der Erwerber schließe sich erst mit der Eintragung des letzten werdenden Wohnungseigentümers im Grundbuch. Es komme auch nicht darauf an, ob ein Bauträger zunächst noch lange Zeit einige Anteile selbst behalte und nach einer langen Vermarktungsphase Erwerbsverträge schließe.
Das LG Berlin urteilte am 09.04.2019 zu Az. 53 S 44/18 WEG noch, dass derjenige, der einen Erwerbsvertrag erst nach Invollzugsetzung der WEG selbst schließe nicht als werdender Eigentümer zu behandeln sei. Die Vorinstanz wurde nunmehr durch Urteil des BGH vom 14.02.2020 aufgehoben.
Noreen Walther
Rechtsanwältin
