Offenlegung der Verwalterangebote 2 Wochen vor der Versammlung

Im Urteil vom 24.01.2020 zu Az. V ZR 110/19 stellte der Bundesgerichtshof fest, dass den Eigentümern spätestens 2 Wochen vor der Eigentümerversammlung die Angebote der zur Auswahl stehenden Verwalter für die zukünftige Amtsperiode vorliegen müssen. Das betrifft mindestens die Namen und Eckdaten der Angebote. Anderenfalls ist aus diesem Grunde der Beschluss über die Verwalterbestellung und den Vertrag anfechtbar wegen Verstoßes gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung.

Zum Sachverhalt

Der Verwalter war bestellt, die Verwalterwahl jedoch angefochten worden. Ersichtlich um Mängel des angefochtenen Beschlusses zu heilen, wurde erneut die Verwalterwahl auf die Tagesordnung gesetzt.

Der Verwalter hatte der Einladung zur Versammlung nur ein Angebot beigefügt, zwei weitere, teurere zwar eingeholt – diese aber nur zur Einsicht in der Versammlung ausgelegt.

Die Eigentümer stimmten dem im Vorfeld ausgereichten, preisgünstigsten Angebot zu, nachdem auch der Beirat sich dafür ausgesprochen hatte, weil die Verwaltervergütung mit der des ausgeschiedenen Vorverwalters vergleichbar hoch war.

Entscheidungsgründe

Der BGH stellte zunächst fest, dass weiterhin für eine hinreichende Entscheidungsgrundlage die Einholung von 3 Vergleichsangeboten erforderlich sei. Das gelte nur nicht bei der Wiederwahl des amtierenden Verwalters, wenn kein ernsthafter Streit um seine Person besteht. Hier wurde zwar der bereits amtierende Verwalter wieder gewählt, jedoch war seine Erstbestellung angefochten worden, das Verfahren noch nicht abgeschlossen. Damit diente die Neuwahl der Heilung von Mängeln der Bestellung und war somit wie eine Neubestellung und nicht wie eine Wiederwahl zu behandeln.

Je nach Inhalt des Beschlusses müsse es den Eigentümern ermöglicht werden, sich vor der Versammlung bereits mit dem Beschlussgegenstand und Einzelheiten zu befassen. Deshalb sind Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen im Vorfeld auszuhändigen und nicht nur zur Einsicht in der Versammlung auszulegen. Das gelte auch für die Verwalterwahl.

Der Eigentümern soll ermöglicht werden, Erkundigungen über die Bewerber, z. B. im Internet, einzuholen, ob der Bewerber fachlich geeignet erscheint. Die Angebotskonditionen sollten verglichen werden können, was wegen divergierender Grund- und Zusatzleistungen, Pauschalen und Zusatzhonoraren oft nicht leicht ist. In der Eigentümerversammlung bliebe dafür nicht genügend Zeit.

Zumindest aber seien die Eckpunkte Laufzeit und Vergütung mit der Angabe, inwieweit es sich um eine Pauschalvergütung oder eine Vergütung mit mehreren Vergütungsbestandteilen handle, bekannt zu geben. Eigentümer, die dennoch die Einsicht in die gesamten Unterlagen wünschen, seien diese zur Verfügung zu stellen.

Noreen Walther
Rechtsanwältin