Aktuelle Informationen

Im Oktober ist eine Änderung des Mietrechts in Kraft getreten, die die Schriftform von längerfristigen Mietverträgen betrifft.

Der Arbeitnehmer hatte auf dem öffentlich zugänglichen Firmenparkplatz ein Fahrzeug beschädigt, das dort parkte. Es gehörte dem Geschäftsführer der Firma. Es war zu diesem Zeitpunkt nicht angemeldet. Der Schaden an dem Fahrzeug des Geschäftsführers betrug 2.315, 06 €. Die Firma rechnete den von ihr geltend gemachten Schadenersatz für den von dem Kläger beschädigten PKW in vorbezeichneter Höhe gegen den Vergütungsanspruch des Klägers für den Monat Januar 2023 auf. Mit der Klage macht der Kläger seinen Vergütungsanspruch geltend.

Viele Vermieter haben die Reinigung der Gemeinschaftsflächen im Wohngebäude an Dienstleister vergeben und vereinbaren im Mietvertrag mit den Mietern die Umlage der anfallenden Kosten als Betriebskosten. Streit kann es hier geben, wenn Mieter der Meinung sind, dass die Reinigungsarbeiten nicht ordentlich oder nur unvollständig ausgeführt werden. Das Amtsgericht Elmshorn hatte sich mit so einem Streit im Verfahren 58 C 111/22 auseinanderzusetzen ( AG Elmshorn, Urteil vom 25.01.2024).

Der BGH hat mit einer weiteren Entscheidung vom 23.10.2024, Aktenz. VIII ZR 106/23, seine bisherige Rechtsprechung zum Thema Ausgleich von Mietschulden innerhalb der Schonfrist nach Ausspruch einer – wenn auch nur hilfsweisen – ordentlichen Kündigung bestätigt. Nach dem Urteil hat die ordentliche Kündigung auch weiterhin nach dem Ausgleich aller fälligen Miet- und Entschädigungsforderungen innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB Bestand und verpflichtet den Mieter zur Herausgabe der Mieträume.

Im Oktober ist eine weitere Reform des Wohnungseigentumsrechts in Kraft getreten, die die Durchführung von Eigentümerversammlungen betrifft.

Am 17.10.2024 sind Änderungen zu sogenannten Steckersolaranlagen (häufig auch als Balkonsolaranlagen bezeichnet) in § 554 BGB zum Mietrecht und in § 20 Abs. 2 WEG zum Wohnungseigentumsrecht in Kraft getreten. Damit gelten Steckersolaranlagen als privilegierte bauliche Veränderungen. Sowohl Wohnungseigentümer als auch Mieter haben daher grundsätzlich einen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Errichtung einer Steckersolaranlage.

Zum Beweis des ersten Anscheins für den Zugangszeitpunkt von Kündigungen per Einwurf-Einschreiben (BAG Urteil vom 20.06.2024, 2 AZR 213/23)

Die Bestimmungen des § 554 BGB u.a. zur Barrierereduzierung geben dem Mieter ein Recht, die Erlaubnis des Vermieters für die Durchführung von Maßnahmen, die den Gebrauch der Wohnung durch Menschen mit Behinderung erleichtern, zu verlangen. Allerdings kann der Mieter nicht die Erlaubnis zu jeder gewünschten baulichen Veränderung durchsetzen. Insbesondere dann nicht, wenn es mehrere Möglichkeiten eines Umbaus gibt und der Mieter nicht darlegt, dass nur die konkret gewünschte Maßnahme erforderlich ist. Der Mieter kann dann nur die bauliche Veränderung mit dem geringsten Eingriff in die Gebäudesubstanz und in die Interessen des Vermieters und der übrigen Bewohner verlangen. Dies zeigt eine Entscheidung des Landgerichtes Wuppertal vom 29.08.2023 (8 S 5/23).

Mit Beschluss vom 30.07.2024 zum Aktenz. 67 S 190/24 hat das Landgericht Berlin II entschieden, dass eine fristlose Kündigung des Wohnungsmietvertrags auch ohne vorherige Abmahnung wirksam sein kann, wenn die Pflichtverletzung des Mieters besonders schwerwiegend war.

Nach einem Gesetzentwurf des BMJ vom 01.10.2024 sollen Gerichtsvollzieher künftig nicht nur körperliche Sachen pfänden können, sondern auch direkt in Geldforderungen vollstrecken dürfen. Bisher war dies ausschließlich den Vollstreckungsgerichten vorbehalten.

Bei den Widersprüchen gegen die aktuellen Betriebskostenabrechnungen tauchen vermehrt Einwendungen wegen formellen Fehlern auf. Häufig wird dabei auf ein Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 20.12.2022 zu Aktenzeichen 48 C 115/22 verwiesen. Das Gericht hatte unter anderem entschieden, dass die Betriebskostenposition „Stromkosten allgemein“ als unzulässige Mischposition anzusehen und die Betriebskostenabrechnung daher formell teilunwirksam sei.

Eine gesetzliche Regelung, innerhalb welcher Frist ein Verwalter des Gemeinschaftseigentums die Jahresabrechnung zu erstellen hat, ist dem Wohnungseigentumsgesetz nicht zu entnehmen. Die Frage war Gegenstand des Urteils des Landgerichts Koblenz vom 05.02.2024, Az. 2 S 34/23 WEG.

Der BGH hat mit Urteil vom 10.07.2024, Aktenz. VIII ZR 184/23, entschieden, dass der Vermieter auch nach Ablauf der 6-monatigen-Verjährungsfrist aus § 548 Abs. 1 BGB wirksam die Aufrechnung der Barkaution mit Schadenersatzansprüchen aufgrund Beschädigung der erklären kann, ohne vorher von seiner Ersetzungsbefugnis nach § 249 Abs. 2 S. 1 BGB Gebrauch machen zu müssen.

Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 19.07.2024 klargestellt, dass die Kosten, die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) in einem Beschlussklageverfahren auferlegt werden, Verwaltungskosten im Sinne von § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG sind und damit ohne eine abweichende Regelung der Wohnungseigentümer nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel umgelegt werden müssen, mit der Folge, dass auch der obsiegende Beschlusskläger die Prozesskosten der unterlegenen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anteilig zu tragen hat.

Mit einem Urteil des EuGH vom 11.04.2024 (Az. C—741/21) wurde erneut hinsichtlich eines Schadensersatzanspruches gem. Art. 82 Abs. 1 und 3 DSGVO Recht gesprochen. Sowohl die Voraussetzungen als auch der Haftungsumfang sind hierbei angesprochen. Im Ergebnis kann sich der verantwortliche Geschäftsführer/ Vorstand demnach nicht auf ein Fehlverhalten einer ihm unterstellten Person berufen, selbst wenn diese weisungswidrig gehandelt hat.

Feuchtigkeit in Wänden kann einen Mietmangel darstellen, der zur Mietminderung berechtigt. Indessen kommt es auf die konkreten Umstände vor Ort an, wie ein Urteil des LG Paderborn vom 06.03.2024 zu Az. 1 S 72/22 erneut belegt.

Im Zuge der großen Reform des Wohnungseigentumsrechts zum 1.12.2020 hat der Gesetzgeber auch neue Beschlusskompetenzen eingeführt. So steht es seither den Wohnungseigentümern frei, durch einfachen Mehrheitsbeschluss für Kosten und Kostenarten eine neue Verteilung zu beschließen. Der Bundesgerichtshof hat im Urteil vom 22.03.2024 zu Az. V ZR 81/23 grundlegend zu Grenzen der Beschlusskompetenz Stellung genommen.

Das Arbeitsgericht München bestätigt die Rechtsprechung des Bundesarbeitsgerichts zu außerordentlichen Kündigungen ohne Abmahnungen beim Arbeitszeitbetrug.

Das Amtsgericht Frankfurt/Main hat mit seinem Urteil vom 21.06.2024 (Az. 33052 C 64/24) u.a. bestätigt, dass ein Betriebskostenrückstand aus formell wirksam erteilten Betriebskostenabrechnungen, der mehr als zwei Monatsmieten beträgt, Grund für eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB sein kann.

Mit Urteil vom 12.03.2024, Aktenz. VI ZR 1370/20, hat der BGH nochmals klargestellt, dass heimliche Videoaufzeichnungen kein zulässiges Beweismittel vor Gericht darstellen und daher im Prozess nicht verwertet werden dürfen.

Der § 181 BGB formuliert für Vertreter zum einen das Verbot des Insichgeschäfts, als auch das Verbot der Mehrfachvertretung. Damit enthält die gesetzliche Regelung zwei verschiedene Verbotsvarianten des Selbstkontrahierens. Diese Beschränkungen werden im geschäftlichen Verkehr oftmals nicht genügend beachtet und können daher zur Rechtsunwirksamkeit geschäftlicher Entscheidungen führen, die die Effizienz der Geschäftstätigkeit behindern.

Im Bundesgesetzblatt Teil I 2024 Nr. 165a wurden die aktuellen Freigrenzen bei der Pfändung von Arbeitseinkommen von Schuldnern veröffentlicht.

Die Digitalstrategie der Europäischen Kommission hat einige neue EU-Rechtsakte generiert, die die Cybersicherheit in der Europäischen Union stärken sollen. Dazu gehört die NIS-2-Richtlinie vom 10. November 2022, die bis Oktober 2024 in deutsches Recht umgesetzt werden muss.

Im Rahmen der Verwaltung fremden Eigentums ist die Einholung von Vergleichsangeboten vor Vergabe eines Auftrages an einen Dritten Bestandteil ordnungsgemäßer Verwaltung. Zunehmend ist dies für Verwalter aber nur noch unter erschwerten Bedingungen möglich, was zum Einen der Personalnot zahlreicher Handwerks- und Dienstleistungsbetriebe geschuldet ist, zum anderen aber auch dem Umstand, dass Wohnungseigentümergemeinschaften aufgrund mitunter recht streitlustiger und vermeintlich besserwissender Miteigentümer häufig als Auftraggeber abgelehnt werden. Das Urteil des AG Buxtehude vom 6. April 2023 zu Az. 31 C 324/22 enthält Hinweise, wie Verwalter mit einer solchen Situation umgehen müssen.

In der Regel ist das Minderungsrecht ausgeschlossen, wenn der zur Minderung berechtigende Mangel dem Verantwortungsbereich des Mieters zuzurechnen ist, er den Mangel insbesondere zu vertreten hat. Das soll nach ständiger Rechtsprechung des BGH jedoch dann nicht gelten, wenn der Mieter den Schaden nur leicht fahrlässig verursacht und der Schaden von der Gebäudeversicherung des Vermieters gedeckt ist, deren Kosten der Mieter als Betriebskosten anteilig trägt (so BGH vom 19.11.2014 – VIII ZR 191/13). Die Rechtsprechung des BGH hat das Landgericht Würzburg mit Beschluss vom 10.05.2023, Aktenz. 44 S 119/23 nochmals bestätigt.

Am 16.05.2024 sind umfangreiche Änderungen unter anderem im Energiewirtschaftsgesetz in Bezug auf Mieterstrom in Kraft getreten. Es handelt sich um Änderungen, die im Rahmen des sogenannten Solarpaketes I seit langem im Gesetzgebungsverfahren diskutiert worden und nunmehr beschlossen und im Bundesgesetzblatt verkündet worden.

Mit Beschluss vom 23.01.2024 (Az. II ZB 7/23) hat der BGH sich zur Anwendbarkeit eines Anspruches auf Löschung persönlicher Daten gemäß Art. 17 Abs. 1 DSGVO positioniert.

Für eine verfahrensfehlerfreie Verlängerung der Räumungsfrist soll es nach der Entscheidung des Landgerichts Berlin II vom 17.02.2024, Aktenz. 67 T 108/23, nicht ausreichen, wenn das Gericht in seiner Begründung lediglich pauschal auf eine angeblich gerichtsbekannte angespannte Lage am Wohnungsmarkt verweist. Vielmehr muss das Gericht vom Mieter eingereichte Nachweise, sich um Ersatzwohnraum hinreichend bemüht zu haben, im Rahmen einer Beweiserhebung würdigen.

In der nachfolgenden Entscheidung war unter anderem der Fälligkeitszeitpunkt der Vergütung im Rahmen eines Bauvertrages strittig. Darüber hinaus musste das Gericht klären, welcher konkrete Vertragsgegenstand geschuldet war. Im Einzelnen:

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 15.02.2024 darüber ausgeführt, welche Anforderungen an eine Vertragsstrafenklausel im Rahmen eines Einheitspreisvertrages einzuhalten sind.

Minderleistungen – umgangssprachlich auch „low-performance“ genannt - sind für Arbeitgeber häufig ein riesiges Ärgernis und eine schmale Gratwanderung. Wenn Arbeitnehmer dem Unternehmen wirtschaftlich schaden, bleibt bei anhaltender Minderleistung als letztes Mittel nur die Kündigung. Die Rechtfertigung einer solchen Kündigung ist schwierig, aber nicht unmöglich, wie zwei aktuelle Entscheidungen des Arbeitsgerichts Bremen-Bremerhaven vom 14.12.2023 (2 Ca 2206/23 und 2 Ca 2207/23) zeigen.

Das Landgericht Hamburg hatte darüber zu urteilen wann eine unbefugte Gebrauchsüberlassung einer Wohnung an Dritte einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses darstellen kann.

Unter Bezugnahme auf unsere Allgemeine Information Nr. 23/2023 vom 16.06.2023 möchten wir auf ein Urteil des Landgerichts Berlin vom 04.07.2023 (Az. 67 S 20/23) hinweisen, welches in diesem Kontext die Frage der Wirksamkeit einer Kündigung gegenüber Erben eines verstorbenen Mieters zum Gegenstand hatte.

Der Sächsische Verfassungsgerichtshof hat vor einigen Monaten eine Verfassungsbeschwerde als unzulässig zurückgewiesen (Beschluss v. 30.08.2023, Az. Vf. 40-IV-23 (HS)), mit der ein psychisch erkrankter Mieter die Verletzung des Gleichbehandlungsgebotes gemäß Art. 18 Abs. 1 SächsVerf i. V. m. dem Staatsziel aus Art. 7 Abs. 2 SächsVerf gerügt hatte. Er wendete sich damit gegen ein Urteil des Amtsgerichtes Dresden vom 09.02.2023 (Az. 146 C 757/22), mit dem er zur Räumung und Herausgabe seiner Wohnung an die Vermieterin verurteilt worden war. Die dagegen eingelegte Berufung hatte das Landgericht Dresden mit Beschluss vom 26. Juni 2023 (4 S 88/23) ebenfalls zurückgewiesen.

Die Auslegung einer Klausel im WEG-Verwaltervertrag zur Kopplung der Vertragslaufzeit an die Bestelldauer war Gegenstand eines aktuellen Urteils des AG Frankfurt/Main vom 13.04.2023 zu Az. 33 C 3478/22.

Das AG München befasste sich im Urteil vom 15.11.2023 zu Az. 1295 C 16480/22 WEG mit der Anwendung von in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Stimmkraftregeln für Abstimmungen in der Eigentümerversammlung.

Gegenstand eines Urteils des AG Berlin-Mitte vom 13.10.2023, Az. 16 C 217/22, war die Frage, ob die Grundmiete einer WG-Wohnung ebenfalls auf der Grundlage des örtlichen Mietspiegels in gleicher Weise angepasst werden kann, wie dies für gewöhnliche Wohnraumvermietungen der Fall ist. Mieter wenden häufig ein, dass es sich bei WG-Wohnungen um einen nicht vergleichbaren Teilmarkt handelt. Der Mietspiegel traf keine Aussagen über die Anwendung auf derartige Wohnungsformen.

Ein sehr häufiges Streitthema zwischen Mietern und Vermietern sind von Vögeln verursachte Verschmutzungen des vermieteten Balkons. Treten diese Verunreinigungen gehäuft auf, stellt sich nicht selten die Frage, ob diese in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallen und von diesem zu beseitigen sind. Über diese Rechtsfrage hatte nunmehr das Amtsgericht Hanau, Urteil vom 25.10.2023, Aktenz. 94 C 21/22, zu befinden.

Ein Beschluss, durch den "der Wirtschaftsplan genehmigt wird", sei auszulegen und zwar so, wie er nach seinem Wortlaut und Sinn für einen unbefangenen Betrachter nächstliegend zu verstehen ist. Die Eigentümer wöllten lediglich die Höhe der in den Einzelwirtschaftsplänen ausgewiesenen Beträge (Vorschüsse), so der BGH im Beschluss vom 25. Oktober 2023 zu Az. V ZB 9/23.

Eine Beiratswahl in Form der Blockwahl schränke die Willensbildung der Eigentümer ohne Rechtfertigung ein, so das AG Charlottenburg im Urteil vom 14. Juli 2023 zu 73 C 15/23.

Mit einer neuen Entscheidung vom 09.11.2023 hat der BGH u. A. die Überwachungspflichten für Organe (z. B. Vorstand einer Genossenschaft oder Geschäftsführer einer GmbH) nochmals klar bekräftigt, aber auch die Beschränkung der haftungs- und strafrechtlichen Verantwortlichkeit durch interne Zuständigkeitsregelungen innerhalb des Organs als weiterhin möglich erachtet (BGH Urt. v. 09.11.2023 - Az. III ZR 105/22).

Zur weithin umstrittenen Frage, ob eine Staffel- und eine Indexmietklausel in einem Vertrag kombiniert werden können, hat sich unlängst das OLG Brandenburg geäußert, Urteil vom 27.06.2023, Az. 3 U 88/22.

Der aktuelle Basiszinssatz i. S. v. § 247 BGB beträgt seit dem 01.01.2024 beträgt 3,62 %.  Dieser Zinssatz ist eine Bezugsgröße für die Berechnung des gesetzlichen Zinssatzes bei Zahlungsverzug gemäß § 288 BGB.