Leitfaden Vertragsgestaltung für Vermieter

Inhaltsverzeichnis

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• I. Der Mietvertragsabschluss
• II. Form des Mietvertrages
• III. Individual- und Formularvereinbarungen
• IV. Allgemeine Grundsätze der Vertragsgestaltung
• IX. Beheizung des Mietobjektes
  • IX.1. Wärmelieferung
  • IX.2. Mangelhafte Wärmeversorgung
• V. Vorvertragliche Pflichtenlage
  • V.1. Vorvertragliche Aufklärungspflichten
    • V.1.1. Aufklärungspflichten des Vermieters
    • V.1.2. Gesetzliche Informationspflichten
    • V.1.3. Aufklärungspflichten des Mieters
      • Aufklärung ohne Aufforderung durch den Vermieter
      • Mietschuldenfreiheitsbescheinigung und Zeugnis des Vorvermieters
      • Selbstauskunft auf Verlangen des Vermieters
  • V.2. Abschlusszwang
  • V.3. Grundloser Abbruch von Vertragsverhandlungen
  • V.4. Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz
  • V.5. Genossenschaftsrechtliche Anforderungen
  • V.6. Mietvorverträge
  • V.7. Verbraucherschutz – Widerrufsrechte
• VI. Vertragsparteien
  • VI.1. Bezeichnung des Vermieters
  • VI.2. Mietpartei
    • VI.2.2.1. Ehegatten
    • VI.2.2.2. Vermietung an eine studentische Wohngemeinschaft
  • VI.3. Zugangsfiktionen und gegenseitige Bevollmächtigung
  • VI.4. Partei- und Geschäftsfähigkeit
  • VI.5. Parteiwechsel
• VII. Beschreibung der Mietsache
  • VII.1. Identifizierbarkeit
  • VII.2. Garagen und Stellplätze
  • VII.3. Inventar
  • VII.4. Zustand des Mietobjektes
  • VII.5. Größe des Mietobjekts
  • VII.6. Gemeinschaftseinrichtungen zur Mitbenutzung
• VIII. Besonderheiten bei Eigentumswohnungen
• X. Miete und Mietzahlung
  • X.1. Vereinbarungen zur Mietstruktur
  • X.2. Fälligkeit und Erfüllung der Zahlungspflicht
    • X.2.1. Fälligkeitsvereinbarungen
    • X.2.2. Verrechnungsvereinbarungen
    • X.2.3. Lastschriftverfahren
  • X.3. Mietanpassung
    • X.3.1. Allgemeines
    • X.3.2. Staffelmiete
    • X.3.3. Indexmiete
    • X.3.4. Vorläufiger Mietverzicht bei durch öffentliche Mittel geförderten Baumaßnahmen
    • X.3.5. Anpassung der Betriebskosten
• XI. Betriebskosten
  • XI.1. Betriebskostenbegriff
  • XI.10. Bildung von Abrechnungs-/Wirtschaftseinheiten
  • XI.11. Vorwegabzug bei gemischt genutzten Objekten
  • XI.12. Kontrollrechte des Mieters
  • XI.13. Öffnungsklauseln
  • XI.2. Kostentragungspflichtiger
  • XI.3. Möglichkeiten der Umlagevereinbarungen
  • XI.4. Betriebskostenzahlungen
    • XI.4.1. Vereinbarungserfordernis
    • XI.4.2. Einzelne Betriebskostenarten gemäß § 2 BetrkV
      • XI.4.2.1. Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks
      • XI.4.2.10. Schornsteinreinigung
      • XI.4.2.11. Sach- und Haftpflichtversicherung
      • XI.4.2.12. Hauswartkosten
      • XI.4.2.13. Rundfunkversorgung
      • XI.4.2.14. Wäschepflege
      • XI.4.2.15. Sonstige Betriebskosten
      • XI.4.2.2. Kosten der Wasserversorgung
      • XI.4.2.3. Kosten der Entwässerung
      • XI.4.2.4. Heizkosten und Warmwasserkosten
      • XI.4.2.5. Aufzugskosten
      • XI.4.2.6. Straßenreinigung und Müllbeseitigung
      • XI.4.2.7. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
      • XI.4.2.8. Gartenpflege
      • XI.4.2.9. Beleuchtung
  • XI.5. Abrechnung
  • XI.6. Wirtschaftlichkeitsgebot
  • XI.7. Fälligkeit der Betriebskostennachzahlung
  • XI.8. Ausschlussfristen
  • XI.9. Umlagemaßstäbe
    • XI.9.1. Gesetzliche Ausgangslage
    • XI.9.2. Abweichende Vereinbarungen
      • XI.9.2.1. Abrechnungsmaßstab: Wohnfläche
      • XI.9.2.2. Abrechnungsmaßstab: Miteigentumsanteile
      • XI.9.2.3. Abrechnungsmaßstab: Personenzahl (Kopfzahl)
      • XI.9.2.4. Abrechnungsmaßstab: Unterschiedliche Nutzung und Verbrauch
      • XI.9.2.5. Abrechnungsmaßstab: Anzahl der Wohneinheiten
      • XI.9.2.6. Abrechnungsmaßstab: Verhältnis der Einzelmieten
• XII. Zahlungsverzug und Mahnkosten
• XIII. Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht
• XIV. Laufzeit des Mietvertrages
  • XIV.1. Regelungsbedarf
  • XIV.2. Vertragsbeginn
  • XIV.3. Kündigung
  • XIV.4. Zeitmietverträge
  • XIV.5. Zeitlich befristeter Kündigungsverzicht
• XIX. Verkehrssicherungspflichten
  • XIX.1. Bedeutung der Verkehrssicherungspflicht
  • XIX.2. Rechtsfolge: vertragliche / deliktische Haftung
  • XIX.3. Schneefanggitterpflicht
  • XIX.4. Übertragung der Reinigungs-, Räum- und Streupflicht auf die Mieter
  • XIX.5. Rauchmelder
• XV. Sicherheitsleistung
  • XV.1. Allgemeine Grundsätze
  • XV.2. Barkaution
  • XV.3. Sparbuch
  • XV.4. Bürgschaft
  • XV.5. Sicherungsabtretung am Auseinandersetzungsguthaben bei Genossenschaften
  • XV.6. Schuldbeitritt und weitere Sicherungsformen
  • XV.8. Abwicklung bei Vertragsende
• XVI. Erhaltung der Mietsache
  • XVI.1. Reinigungspflichten in der Wohnung
  • XVI.2. Schönheitsreparaturen
    • XVI.2.1. Allgemeines
    • XVI.2.2. Anfangsrenovierungsklauseln
    • XVI.2.3. Endrenovierungsklauseln
    • XVI.2.4. Laufende Pflichten und Quotenabgeltung
    • XVI.2.5. Die Ausführungsart, insbesondere Fachhandwerkerklauseln und Farbwahl
    • XVI.2.6. Teppichreinigung
    • XVI.2.7. Sonderproblem: Exzessives Rauchen
    • XVI.2.8. Mietkalkulation
    • XVI.2.9. Zusammenfassung und Ausblick
  • XVI.3. Kleinreparaturen
  • XVI.4. Ungezieferbefall
  • XVI.5. Reinigung der Gemeinschaftseinrichtungen
  • XVI.5. Vermeidung von Feuchteschäden
• XVII. Nebenpflichten des Mieters
  • XVII.1. Tierhaltung
  • XVII.2. Bauliche Veränderungen
    • XVII.2.1. Fußbodenbelag
    • XVII.2.2. Parabolantennen / Satellitenschüsseln
    • XVII.2.3. CB-Funkantennen
    • XVII.2.4. Fliesen
    • XVII.2.5. Aufstellen einer Waschmaschine
    • XVII.2.6. Kostentragung
    • XVII.2.7. Rückbauverpflichtung und Wegnahmerecht
    • XVII.2.8. Abstandsvereinbarungen
  • XVII.3. Untermiete
  • XVII.4. Meldepflicht
  • XVII.5. Duldung von baulichen Maßnahmen
• XX. Privathaftpflichtversicherung
• XXI. Pfandrecht
• XXII. Barrierefreiheit
• XXIII. Besuchsempfang
• XXIV. Besichtigungsrecht des Vermieters
• XXIX. Rückgabe der Mietsache
• XXV. Rauchverbote
• XXVI. Haftungsvereinbarungen
• XXVII. Verjährungsvereinbarungen
• XXVIII. Hausordnung
• XXX. Stellplatz-/Garagenmietverträge
• XXXI. Ausbau-/Modernisierungsvereinbarungen
• XXXII. Sonderfall Wohnen mit Betreuungsbedarf