Reform des Wohnungseigentumsrechts Stand 01.12.2020

Das Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG genannt, wurde mit Wirkung zum 01.12.2020 grundlegend reformiert. Die folgende Information erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und stellt auch keine Rechtsberatung dar. Zahlreiche Fragen zur Auslegung und Anwendung der neuen Bestimmungen werden sich in der Praxis der nächsten Monate und Jahre erst ergeben. Das Gesetz in seiner neuen Fassung finden Sie unter https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/WEG.pdf. Eine Gegenüberstellung der alten und neuen gesetzlichen Bestimmungen finden Sie bspw. unter https://www.strunz-alter.de/service/wohnungseigentumsrecht/. Eine Gewähr für die Richtigkeit der Angaben besteht nicht, insb. nicht für Angaben Dritter.

 

1. Neue Rechtsgrundlagen

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gilt nunmehr als rechtsfähig, also ähnlich einer GmbH. Deshalb darf die WEG bspw. auch Grundeigentum erwerben, ohne dass es noch darauf ankommt, ob der Grundstückserwerb eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung ist.

Wo steht´s? § 9a WEG

Die Reform hat keine Auswirkungen darauf, welche Bestandteile des Grundstücks oder des Gebäudes zum Sondereigentum gehören bzw. Teil des Gemeinschaftseigentums sind. Aber zukünftig können die Eigentümer vereinbaren (nicht beschließen), dass auch ein Außenstellplatz oder eine Terrasse zum Sondereigentum gehören sollen. An solchen Freiflächen durften bisher nur ein Sondernutzungsrechte begründet werden. Bereits vereinbarte Sondernutzungsrechte bestehen bis zu einer neuen Einigung aller Eigentümer aber unverändert weiter, es dürfen auch neue Sondernutzungsrechte begründet werden.

Wo steht´s? § 3 WEG

Zwischen den einzelnen Eigentümern und dem Verwalter besteht keine Rechtsbeziehung mehr, nur noch zwischen der Gemeinschaft und dem Verwalter. Wenn einzelne Eigentümer also ein Auskunftsverlangen, einen Herausgabe- oder Schadenersatzanspruch erheben wollen, ist nicht der Verwalter, sondern ggf. die Gemeinschaft Erfüllungsschuldner. Natürlich bleibt der Verwalter in der Praxis der Ansprechpartner, denn er ist der gesetzliche Vertreter der Gemeinschaft, ähnlich bspw. dem Geschäftsführer einer GmbH.

Wo steht´s? § 18 WEG

Aber der Verwalter des Gemeinschaftseigentums ist nicht mehr empfangszuständig für Post, die an einzelne Eigentümer gerichtet ist. Wenn also z. B. ein Gebührenbescheid eines Amtes an einen einzelnen Eigentümer adressiert wird, ist der Verwalter nicht mehr kraft Gesetzes empfangsbevollmächtigt und darf auch keine Erklärungen mehr für einzelne Eigentümer abgeben. Anders ist das nur, wenn er auch das Sondereigentum des jeweiligen Eigentümers mit verwaltet.

Wo steht´s? § 9b, 27 WEG (im Vergleich dazu § 27 WEG alte Fassung)

 

2. Änderungen in Bezug auf Eigentümerversammlungen

Bislang galt für die Einberufung einer ordentlichen Eigentümerversammlung eine Mindestfrist von 2 Wochen. Seit 01.12.2020 beträgt diese Frist nun mindestens 3 Wochen.

Wo steht´s? § 24 Absatz 4 WEG

Falls eine Gemeinschaft einmal keinen Verwalter hat, dieser unvorhergesehen ausfällt (z.B. Krankheit), oder er eine Versammlung pflichtwidrig nicht einberuft, dann darf der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates oder dessen Vertreter eine Versammlung einberufen. Gibt es aber auch keinen Beirat, musste sich bislang ein einzelner Eigentümer gerichtlich zur Einberufung einer Versammlung ermächtigen lassen. Die Eigentümer können jetzt aber auch eine Person aus ihrer Mitte bestimmen, die in solchen Fällen dann ersatzweise eine Versammlung einberufen darf.

Wo steht´s? § 24 Absatz 3 WEG

Für jede Beschlussfassung genügt die einfache Stimmenmehrheit, also die Mehrheit der in der Versammlung anwesenden oder vertretenen Eigentümer. Das gilt auch für die Zulässigkeit baulicher Veränderungen.

Wo steht´s? § 25 Absatz 1 WEG

Stimmrechtsvollmachten müssen nicht mehr schriftlich erteilt werden. Es genügt nunmehr die Textform, also bspw. eine Mail, die noch in der Versammlung erteilt werden kann. Der Bevollmächtigte muss aber zumindest wissen, dass eine solche Mail geschickt wird, niemand muss also während einer Versammlung nochmals seinen E-Mail-Eingang ohne Anlass prüfen.

Wo steht´s? § 25 Absatz 3 WEG

Jede Versammlung ist beschlussfähig, ohne dass es darauf ankommt, wieviele Eigentümer anwesend oder vertreten sind. Ein einziger Eigentümer genügt also. Damit entfallen auch unnötige Wiederholungsversammlungen.

Wo steht´s? Vergleich § 25 WEG alte und neue Fassung

Versammlungen müssen weiterhin zwingend in Präsenzform stattfinden. Jeder Eigentümer, der das möchte, hat also weiterhin die Möglichkeit, an der Versammlung persönlich – und nicht nur über das Internet – teilzunehmen. Die Eigentümer können aber beschließen, dass sie es jedem gestatten, nur im Wege der elektronischen Kommunikation teilzunehmen. Gerade in Zeiten von Viruspandemien werden auf diese Weise Teilnahmemöglichkeiten erleichtert und Ansteckungsrisiken minimiert. Vielleicht findet auf diese Weise aber auch der eine oder andere Eigentümer, der einen weit entfernten Wohnsitz hat, wieder die Zeit und das Interesse, an der Willensbildung teilzunehmen. Wichtig ist: Nicht der einzelne Eigentümer kann verlangen, dass er ab sofort per Videotelefonie, Webmeeting oder dergleichen zur Versammlung zugeschalten wird. Sondern die Eigentümer müssen sich zunächst überlegen, ob sie ein solches Verfahren grundsätzlich und damit für alle erlauben wollen. Der Verwalter sollte zunächst über die derzeitigen technischen Möglichkeiten und Machbarkeiten informieren. Eine solche Maßnahme muss gut durchdacht werden, denn es fallen dafür voraussichtlich zusätzliche Kosten an (z. B. Anschaffung eines Webportals, zusätzlicher Personalaufwand). Zudem müssen die Vertraulichkeit gewahrt und Maßnahmen dazu beschlossen werden, denn Versammlungen bleiben nichtöffentlich. Außerdem sind Fragen der Übertragungssicherheit und -stabilität zu prüfen.

Wo steht´s? § 23 Absatz 1 WEG

Beschlüsse können auch – wie schon bisher – im Umlaufverfahren gefasst werden. Dann unterbreitet der Verwalter allen Eigentümern einen Beschlussvorschlag. Der Beschluss kommt zustande, wenn alle Eigentümer zustimmen. Zukünftig genügt die Zustimmung in Textform, also z. B. per Mail, Fax oder Webportal. Neu ist auch, dass für einen einzelnen Tagesordnungspunkt ein vereinfachtes Umlaufverfahren beschlossen werden kann. Wenn in einer Versammlung ein Tagesordnungspunkt besprochen, aber nicht ausdiskutiert und deshalb auch nicht beschlossen werden kann, müsste nach bisherigem Verfahren eine neue Versammlung einberufen werden oder alle Eigentümer müssten in einem separaten Umlaufverfahren zustimmen.  Zukünftig können die Eigentümer in dieser Versammlung beschließen, dass noch einige offene Fragen geklärt werden und der Verwalter dann zu diesem Tagesordnungspunkt ein Umlaufverfahren durchführt und für dieses Umlaufverfahren – einmalig für diesen Tagesordnungspunkt – die einfache Stimmenmehrheit genügt. Die Einzelheiten zu diesem Verfahren müssen aber in der Gemeinschaft erst einmal grundlegend diskutiert werden. Die einfache Stimmenmehrheit genügt also nicht für jedes Umlaufverfahren, sondern stets nur für einen Einzelfall.

Wo steht´s? § 23 Absatz 3 WEG

 

3. Änderungen in Bezug auf den Verwalter

Der Verwalter vertritt die WEG zukünftig umfassend nach außen. Mit einem gesonderten Beschluss muss sich der Verwalter im Einzelfall nur legitimieren, wenn ein Darlehensvertrag oder ein Grundstückskaufvertrag geschlossen werden soll.

Wo steht´s? § 9b WEG

Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.

Wo steht´s? § 27 Absatz 1 WEG

In den meisten Fällen darf der Verwalter zukünftig also auch ohne Beschluss der Eigentümer handeln, z. B. einen Reparaturvertrag abschließen. Aber sowohl für die Eigentümer als auch für jeden Verwalter wird es zukünftig sehr schwer sein zu ermitteln, ob eine Maßnahme von untergeordneter Bedeutung im Sinne dieses neuen Gesetzes ist oder nicht. Der Gesetzgeber erklärt in der Gesetzesbegründung, das müsse in jeder Gemeinschaft einzeln beurteilt werden. Eine Rolle spielen die Finanzausstattung der Gemeinschaft, die Größe, die Streitträchtigkeit u. v. m. Einerseits wird der Verwalter selbst daran interessiert sein, Haftungsrisiken wegen unklarer Ermächtigungsreichweite zu vermeiden. Andererseits sollten auch die Eigentümer klar nachvollziehen können, in welchen Fällen der Verwalter ohne ihr Wissen handeln wird, wenngleich er stets pflichtgemäß die Interessen der Eigentümer zu vertreten hat. Der Verwalter sollte deshalb Vorschläge unterbreiten, unter welchen Voraussetzungen die Verwaltung ohne Beschluss handeln können soll, somit unnötige zusätzliche unterjährige Eigentümerversammlungen erspart werden, und in welchen Fällen zunächst eine Beschlussfassung erfolgen soll. Das empfiehlt auch der Gesetzgeber.

Wo steht´s? § 27 Absatz 2 WEG

Wenn die Gemeinschaft Erklärungen gegenüber dem Verwalter abgeben möchte, dann wird die Gemeinschaft zukünftig durch den Beiratsvorsitzenden vertreten. Für den Fall der beiratslosen Gemeinschaft können die Eigentümer einen Eigentümer aus ihrer Mitte durch Beschluss zum Vertreter der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter ermächtigen.

Wo steht´s? § 9b Absatz 2 WEG

 

4. Änderungen bezüglich des Verwaltungsbeirats

Bislang musste der Beirat aus 3 Personen bestehen: einem Vorsitzenden, dem Stellvertreter und einem weiteren Mitglied. Zukünftig darf die Zahl flexibler beschlossen werden. Finden sich nur 2 Eigentümer bereit, das Amt zu übernehmen, ist das ebenso zulässig wie wenn eine Gemeinschaft 5 Personen zum Beirat bestellen möchte, z. B. weil das Gebäude aus 5 Hausaufgängen oder 5 Untergemeinschaften besteht, und jeder Aufgang oder jede Untergemeinschaft einen Vertreter entsenden möchte.

Wo steht´s? § 29 WEG

 

5. Änderungen bezüglich Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung

Wie schon bisher ist jährlich ein Wirtschaftsplan und eine Jahresabrechnung zu erstellen und zur Beschlussfassung vorzulegen. Anders als bisher beschließen die Eigentümer aber nicht mehr über den Plan oder die Abrechnung selbst, sondern nur noch über die Höhe der Vorschüsse, die Höhe der Nachzahlungen und die Anpassung der Vorauszahlungen. Die Beschlüsse werden deshalb zukünftig anders formuliert.

Wo steht´s? § 28 Absatz 1 und 2 WEG

Der Gesetzgeber hat weiterhin keine gesetzliche Frist für die Erstellung der Unterlagen normiert.

Sonderumlagen sind unverändert zulässig.

Die Eigentümer sollen fortan über die Fälligkeit und Zahlungsart beschließen, also über Zahlungsfristen, Lastschriftverfahren und dergleichen.

Wo steht´s? § 28 Absatz 3 WEG

Neu muss der Verwalter nunmehr einen jährlichen Vermögensbericht erstellen. Das bedeutet für den Verwalter einen immensen Mehraufwand, der bisher im Verwalterhonorar sicherlich nicht eingepreist ist. Der Bericht ist künftig immer zum Stand 31.12. zusammen mit der Jahresabrechnung für das abgelaufene Kalenderjahr zur Verfügung zu stellen. Der Bericht wird Forderungen der Gemeinschaft gegen Außenstehende oder Eigentümer, Forderungen gegen die WEG, sonstiges Vermögen der WEG, wie Rücklagen, Vorräte sowie bewegliches und unbewegliches Vermögen der WEG beinhalten.  Gemeinsam sollten Verwalter und Eigentümer regeln, wie ausführlich der Bericht werden soll, z. B. ob auch verjährte Forderungen, Kleinstbetragsforderungen, bereits abgeschriebene Einrichtungen und dergleichen mit erfasst werden sollen.

Wo steht´s? § 28 Absatz 4 WEG

Neben der Instandhaltungsrückstellung, die nunmehr Erhaltungsrücklage genannt werden muss, darf jede Gemeinschaft auch weitere Rücklagen bilden, z. B. eine Prozesskostenrücklage. Das war bisher umstritten.

Wo steht´s? § 28 Absatz 1, 4 WEG (Mehrzahl – die Rücklagen)

Die allgemeine Kostenverteilung erfolgt von Gesetzes wegen weiterhin nach Miteigentumsanteilen, soweit in der Gemeinschaft nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist. Daran ändert der Gesetzgeber auch nichts. Zukünftig können die Eigentümer aber sehr viel leichter eine neue Kostenverteilung beschließen, z. B. wer die Kosten der Erhaltung von Fenstern tragen soll – auch über den Einzelfall hinaus.

Wo steht´s? 16 Absatz 2 WEG

 

6. Änderungen bei baulichen Veränderungen

Bauliche Veränderungen bedürfen nicht mehr die Zustimmung aller Betroffener, Modernisierungsmaßnahmen erfordern nicht mehr die doppeltqualifizierte Mehrheit (dazu § 22 WEG alte Fassung). Ausreichend ist stets die einfache Stimmenmehrheit. Der bauliche Zustand der Wohnanlage ist also nicht mehr so veränderungsfest wie bisher. Auch dieser Umstand wird dem einen oder anderen Eigentümer Anlass sein, zukünftig häufiger an Versammlungen teilzunehmen als bisher.

Die Gemeinschaft kann beschließen, dass eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum durch die Gemeinschaft durchgeführt oder sie einem einzelnen Sondereigentümer, der die Maßnahme verlangt, gestatten. Beispiel: Verglasung am Balkon

Wo steht´s? § 20 Absatz 1 WEG

Ein Anspruch auf Zustimmung besteht, soweit die bauliche Veränderung dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz oder dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dient. Die Prüfung der technischen Voraussetzungen, notwendiger Maßnahmen und Verträge durch den Verwalter bedeutet einen ganz erheblichen Mehraufwand im Einzelfall.

Wo steht´s? § 20 Absatz 2 WEG

Ein Anspruch auf Zustimmung besteht auch dann, wenn alle Eigentümer, die durch die bauliche Veränderung über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind.

Wo steht´s? § 20 Absatz 3 WEG

Nur eine grundlegende Umgestaltung der Gesamtanlage und eine unbillige Benachteiligung einzelner Sondereigentümer darf nicht mehrheitlich beschlossen werden. Sog. Zitterbeschlüsse bleiben insoweit denkbar.

Wo steht´s? § 20 Absatz 4 WEG

Aber jede bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum, ob sie nun andere Eigentümer stört oder nicht, bedarf zunächst der Beschlussfassung. Niemand darf also zukünftig ohne Gestattung durch Beschluss einfach das Gemeinschaftseigentum verändern, auch nicht die Teile des Gemeinschaftseigentums, die sich in einer Wohneinheit befinden.

Wo steht´s? § 20 Absatz 1 WEG

Die Kosten einer baulichen Veränderung richten sich zukünftig nach einem komplizierten System, aber eine Kostenverteilung kann auch stets konkret beschlossen werden.

Wo steht´s? § 21 WEG

Bauliche Maßnahmen am Sondereigentum darf jeder Sondereigentümer ohne Information der anderen Eigentümer vornehmen, wenn keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Sind von der Maßnahme aber andere Eigentümer betroffen, dann muss der bauwillige Sondereigentümer zunächst einen Beschluss einholen.

Wo steht´s? § 13 Absatz 2 WEG

Wenn einem oder mehreren Eigentümern eine bauliche Veränderung gestattet wird, deren Kosten nur sie tragen und die nur diese Eigentümer nutzen dürfen, kann es vorkommen, dass ein weiterer Eigentümer später auch teilhaben möchte. Denkbar ist das, wenn ein Aufzug bislang nur durch einen Teil der Eigentümer finanziert und mit Zugangssystem genutzt wird oder wenn eine Ladestation für Elektrofahrzeuge am Gemeinschaftseigentum existiert, die aber bislang nicht alle nutzen dürfen. Dann bestehen Ansprüche auf nachträgliche Teilhabe gegen anteilige Kostenmitbeteiligung.

Wo steht´s? § 21 Absatz 4 WEG

Beabsichtigt die Gemeinschaft eine Baumaßnahme, die auch Auswirkungen auf Nichteigentümer, also Mietbewohner / Mieter hat, dann können diese zukünftig zur Duldung der baulichen Veränderung durch die Gemeinschaft verpflichtet werden. Der Verwalter ist dann berechtigt, entsprechende Ankündigungsschreiben zu erstellen und zu versenden. Auch dieser Mehraufwand, den der Gesetzgeber erst durch die Reform begründet hat, ist im Verwalterhonorar bislang nicht eingepreist.

Wo steht´s? § 15 WEG

 

7. Änderungen bezüglich der Gebrauchsrechte und -pflichten

Überschreitet ein Sondereigentümer oder sein Mieter die Grenzen des vereinbarten, beschlossenen oder gesetzlich gestatteten Gebrauchsrechts, z. B. durch Hausfriedensstörungen oder unerlaubte Tierhaltung, dann ist zukünftig allein die WEG dazu berufen, gegen den Störer rechtlich vorzugehen. Nur wenn und soweit sich die Störung konkret auf ein Sondereigentum auswirkt (z. B. die laute Musik ist nur oder besonders gravierend beim unmittelbaren Nachbarn zu hören), dann darf auch der einzelne Sondereigentümer allein Abwehrrechte bezüglich seines Sondereigentums geltend machen.

Wo steht´s? § 14 WEG

8. Gerichtsverfahren nach der Reform

Anfechtungsklagen gegen Beschlüsse richtigen sich für Verfahren ab dem 01.12.2020 gegen die Gemeinschaft, der Streit wird also nicht mehr zwischen den einzelnen Eigentümern ausgetragen.

Wo steht´s? § 44 WEG

Ein Ersatzzustellungsvertreter ist im Gesetz nicht mehr vorgesehen.

Wo steht´s? Entfall des § 45 WEG alte Fassung

9. Entgegenstehende Vereinbarungen

Ob Vereinbarungen der Eigentümer, z. B. in der Gemeinschaftsordnung, die vom neuen Gesetz abweichen, weiter gelten oder nicht, ist nicht pauschal zu beantworten.

Aus § 47 WEG ergibt sich, dass im Zweifel die neue gesetzliche Regelung gilt, wenn nicht anzunehmen ist, dass die ältere Vereinbarung im Einzelfall weitergelten soll. Das ist im Einzelfall zu prüfen oder rechtlich prüfen lassen.

 

Zusammenfassung und weiterführende Hinweise

Die obigen Informationen bilden nur einen Teil der Gesetzesreform ab. Bereits die hier vorgestellten Punkte zeigen aber deutlich, dass der Gesetzgeber außergewöhnlich mutig und innovativ das Recht der Wohnungseigentümer reformiert und damit auch zahlreiche Blockaden gelöst hat. Nicht zu leugnen sind aber auch die damit zwangsläufig verbundenden Risiken und Nachteile für überstimmte oder uninteressierte, unbeteiligte Eigentümer.

Im Servicebereich finden unsere Mandanten und Abonnenten weiterführende Arbeitshilfen, wie Beschlussvorlagen, Einladungstexte und Erläuterungen zur aktuellen Gestaltung einer Gemeinschaftsordnung einschließlich eines Musterentwurfes. 

 

Noreen Walther

Rechtsanwältin