Stand der WEG-Reform 2020

Am 27.05.2020 wurde der Entwurf der WEG-Reform in aktueller Fassung im Rechtsausschuss beraten. Das Gesetzesvorhaben wird in Berlin als eilbedürftig geführt.

Weitgehend unstreitig sind folgende Änderungspunkte:

Sondereigentumsfähigkeit von Stellplätzen auf Freiflächen, an Gärten und Terrassen
Regelung der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft – Zulassung der Einpersonengemeinschaft ab Anlegung der Wohnungsgrundbücher
Wegfall gekorener Ausübungskompetenz (Ansichziehen von Ansprüchen durch die Gemeinschaft)
Wegfall der begrenzten Außenhaftung
Eintragungspflicht ins Grundbuch für Beschlüsse aufgrund vereinbarter Öffnungsklauseln
Wegfall qualifizierter Abstimmerfordernisse – zukünftig Beschlussfassung in Versammlungen stets mit einfacher Stimmenmehrheit
Zulässigkeit baulicher Maßnahmen am Sondereigentum, wenn ein anderer Nachteil erleidet, erst nach Beschlussfassung; Anspruch auf Gestattung bei privilegierten Maßnahmen
Duldungsanspruch der WEG gegenüber Mietern bei Baumaßnahmen direkt, WEG-Verwalter darf nach § 555c BGB ankündigen (außer Mieterhöhung)
Beschlusskompetenz der WEG für sämtliche Kosten, auch Folgekosten, einmalige oder wiederkehrende, z. B., dass zukünftig jeder Eigentümer die Kosten des Tauschs der Fenster im Bereich seines Sondereigentums selbst trägt
Begriff Erhaltungsrücklage statt Instandhaltungsrückstellung, Zulassung der Bildung weiterer Rücklagen
Einführung der Beschlusskompetenz für Vertragsstrafen zu Lasten von Wohnungseigentümern, die ihre Pflichten verletzen
Neuregelung baulicher Veränderungen: stets Beschlussfassung mit einfacher Mehrheit; erfolgreiche Anfechtung nur noch, wenn grundlegende Umgestaltung der baulichen Anlage oder unbillige Beeinträchtigung des Anfechtenden vorliegt; Individualanspruch des Einzelnen auf Gestattung privilegierter baulicher Veränderungen (ELT-Ladung, Barrierefreiheit, Einbruchschutz und Telekommunikation mit hoher Kapazität (Glasfaser); Auch wenn niemand beeinträchtigt wird, bedarf es stets zuvor einer Beschlussfassung!; Kostentragung gegen den Willen von Wohnungseigentümern nur bei privilegierten Maßnahmen
Beschlusskompetenz zur Online-Teilnahme an Präsenzveranstaltungen
Umlaufbeschlüsse nur noch in Textform erforderlich (Zustimmung per Mail genügt)
Verlängerung der Ladungsfrist von 2 auf 4 Wochen
Beschlussfähigkeit jeder Versammlung, keine Mindestanwesenheitszahlen mehr
Textform für Vollmachten genügt
Anfechtungsklagen werden gegen die WEG, nicht mehr gegen die übrigen Eigentümer geführt
Befugnisse des Verwalters können im Innenverhältnis durch Beschluss begrenzt werden, z. B. Handeln nur bis zu Wertgrenzen ohne Beschlussfassung, Zustimmung des Beirats etc.;
jederzeitige Abberufung des Verwalters (aber nicht jederzeitige Kündbarkeit des Verwaltervertrages)
Anfechtung von Beschlüssen zu Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplänen sind nur dann erfolgreich, wenn sich ein Darstellungsfehler auf die konkrete Zahlungspflicht auswirkt, es wird nur noch über Zahlungspflicht beschlossen, nicht über das Zahlenwerk.
Pflicht des Verwalters zu jährlichem Vermögensbericht: Ist-Stand der Rücklagen, offene Forderungen und Verbindlichkeiten, Benennung des sonstigen Vermögens (nicht Bewertung, z. B. Brennstoffvorräte)
Zulassung der Beschlussfassung abweichender Anzahl der Beiräte, Begrenzung der Haftung ehrenamtlicher Beiräte, Reduzierung der Prüfungsaufgaben der Beiräte
keine Anfechtungsklagen des Verwalters mehr
Wegfall des Ersatzzustellungsvertreters
Geltung des in der WEG gültigen Umlageschlüssels für Betriebskosten auch gegenüber Mietern, soweit dies nicht zu unbilliger Beeinträchtigung führt

Kritisiert werden folgende Entwurfsvorschläge:

nach außen hin unbeschränkbare Vertretungsmacht des Verwalters, keine Wahrnehmung von Rechten und Pflichten für die einzelnen Eigentümer mehr durch den Verwalter (Angst der Eigentümer vor Verwalterhandeln)
keine Herabsetzung des Allstimmigkeitserfordernisses für Umlaufbeschlüsse (Forderung nach einfacher Stimmenmehrheit)
keine Zulässigkeit reiner Online-Versammlungen (bei Pandemie Bedarf)
keine Einführung des Sachkundenachweises (bei Erhöhung der Rechte und Verantwortung des Verwalters erforderlich)

Bei dieser Gelegenheit soll auch dem Mieter ein Anspruch auf Gestattung privilegierter baulicher Veränderungen in § 554 BGB eingeräumt werden.

Unsere Mandanten informieren wir ausführlich im Rahmen des Mandantentreffens sowie mit weiterführenden Unterlagen auf der Internetseite der Kanzlei.

Noreen Walther
Rechtsanwältin