Kündigung des Wohnungsmietvertrages wegen unberechtigt verweigerten Betretens

Mit Vermietung und Überlassung der Wohnung an den Mieter geht das Hausrecht auf diesen über. Mieter sind stets verpflichtet, dem Vermieter oder seinen Beauftragten den Zugang zur Wohnung zu gewähren, wenn ein sachlicher Grund vorliegt. Anerkannte Gründe sind insbesondere:

• Prüfung oder Beseitigung von Mängeln, § 555a BGB
• Durchführung angekündigter Modernisierungsmaßnahmen, §§ 555c f. BGB
• Ablesung oder Tausch von Verbrauchserfassungsgeräten
• beabsichtigte Neuvermietung bei bevorstehendem Mietvertragsende (mit Nachmietinteressent)
• beabsichtigter Verkauf (mit Kaufinteressent)
• Durchführung von Wartungsarbeiten, z. B. Rauchwarnmelderprüfung

Die Prüfung des Zustandes der Wohnung ist ohne sachlichen Grund nach neuerer Rechtsprechung nicht mehr zulässig. Ein sachlicher Grund liegt aber beispielweise vor, wenn sich Nachbarn über fortwährenden Gestank oder ungewöhnlich lange/lärmintensive Geräusche aus der vermieteten Wohnung beschweren, die auf unsachgemäßen Gebrauch schließen lassen.

Liegt ein berechtigtes Interesse vor und hat der Vermieter den Termin je nach Fall angemessen rechtzeitig angekündigt, ist der Mieter zur Duldung verpflichtet. Das umfasst aber nur das passive Dulden nach Öffnen der Türe, nicht das Herstellen von Baufreiheit.

Falls der Zugang nicht gewährt wird, kann der Vermieter jedenfalls nach Abmahnung den Mietvertrag kündigen. Falls es sich um ein besonders wichtiges Interesse am Betreten handelt, insbesondere für sicherheitsrelevante Bauteile wie die Installation oder Wartung von Rauchmeldern, kommt sogar eine außerordentliche, fristlose Mietvertragskündigung in Betracht, § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB, s. AG Spandau, Urteil vom 17.10.2022 – 6 C 217/21; wegen Sicherheitsgefahr sogar ohne Abmahnung: AG Brandenburg, Urteil vom 05.11.2021 – 31 C 32/21. Der Vermieter muss den Mieter nicht zuerst auf Duldung verklagen, sondern kann – nach erfolgloser Abmahnung – sofort kündigen, so der BGH im Urteil vom 15.04.2015 – VIII ZR 281/13. Ein Duldungstitel ersetzt i. d. R. eine Abmahnung.

Erforderlich ist eine Prüfung unter Abwägung aller Einzelfallumstände. Aspekte wie die bisherige Vertragsdauer und das bisherige Verhalten des Mieters, eine etwaige Wiederholungsgefahr, Dringlichkeit und wirtschaftliche Bedeutung der Maßnahme sind zu berücksichtigen, vgl. AG Fürstenfeldbruck, Urteil vom 14.03.2025, 2 C 842/24.

Notwendig ist weiterhin das nachweisbar zugegangene Verlangen des Vermieters, zu einem bestimmten Termin den Zugang zu dulden. Der Mieter ist erst dann zur Mitwirkung bei der Terminabstimmung verpflichtet, wenn er mindestens einen angebotenen Termin nicht wahrnimmt. Der Mieter kann den Vermieter nicht auf Zeiten am Wochenende oder auf den Feierabend verweisen, so das LG Berlin im Urteil vom 01.02.2022 – 67 S 175/21, LG Aachen, Beschluss vom 14.06.2022 – 2 T 51/22; a. A. LG Berlin, Urteil vom 11.08.2016 – 65 S 202/16: auch keine Verpflichtung des Mieters zur Terminabstimmung mit Handwerkern durch Forderung in der Abmahnung.

Ein Muster für eine Abmahnung finden unsere Mandanten im Servicebereich unter https://www.strunz-alter.de/service/mietrecht/mietrecht-ueber-wohnraum/. Hinweise zur Vertragsgestaltung mit anderen Unternehmen, z. B. Ablesediensten, wegen der Dokumentation der Terminankündigung etc. enthält die Aktuelle Information Nr. 03/25.

 

Noreen Walther
Rechtsanwältin