Jahresabrechnungen seit Inkrafttreten der WEG-Reform am 01.12.2020

Die am 01.12.2020 in Kraft getretene Reform des Wohnungseigentumsrechts hat auch Auswirkungen auf die Erstellung und Beschlussfassung von Jahresabrechnungen.

 

1. Was gilt weiterhin?
   

Die Abrechnung ist jährlich für ein abgelaufenes Kalenderjahr zu erstellen, in der Regel im 2. Quartal, dem Beirat zur Prüfung vorzulegen, den Eigentümern zu übersenden und die Beschlussfassung zu ermöglichen. Forderungen entstehen erst ab Beschlussfassung, ihre Fälligkeit richtet sich nach den Vereinbarungen oder Beschlüssen zur Fälligkeit.

Die Abrechnung besteht aus einer Gesamtabrechnung, der zwingend das Abflussprinzip zugrunde liegt, und den Einzelabrechnungen, die hinsichtlich der Heizkosten wegen der zwingenden Geltung der Heizkostenverordnung nach dem Leistungsprinzip erstellt werden. Die Unterschiede (sog. Abgrenzungen) sind transparent zu erläutern.

• Abflussprinzip: Dieses verlangt eine Abrechnung der Kosten, die im Abrechnungsjahr durch die WEG bezahlt wurden, gleich wann sie verursacht worden sind.
• Leistungsprinzip: Dieses stellt darauf ab, wann die Kosten verursacht worden sind, auch wenn sie erst später bezahlt wurden.

Die Jahresabrechnung ist eine reine Einnahmen-/Ausgabenrechnung, keine Bilanz.

 

2. Was ist neu?

Nunmehr beschließen die Wohnungseigentümer nach Ablauf des Kalenderjahres nicht mehr über die Abrechnung selbst, sondern nur noch über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse.

• Folge 1: Darstellungsfehler in der Abrechnung berechtigen nicht mehr zur Anfechtung, denn über die Abrechnung selbst wird kein Beschluss mehr gefasst, sondern nur noch über die Abrechnungsergebnisse, die sog. Abrechnungsspitzen. Nur wenn das Ergebnis des Einzelnen fehlerhaft ist, kann dieser insoweit Beschlussanfechtungsklage erheben.
• Folge 2: Die Beschlüsse müssen anders formuliert werden. Beschlossen werden nicht mehr die Abrechnungen, sondern die Nachschüsse (Abrechnungsspitzen: Differenz aus tatsächlichen Kosten im Wirtschaftsjahr und Soll-Vorauszahlungen lt. Wirtschaftsplan) oder (bei rechnerischen Guthaben) die Anpassungen der Vorschüsse. Beschlussmuster erhalten Mandanten im Servicebereich der Kanzleihomepage https://www.strunz-alter.de/service/wohnungseigentumsrecht/.
• Folge 3: Da im Falle rechnerischer Guthaben nur noch über die nachträgliche Anpassung der Vorschüsse lt. Wirtschaftsplan beschlossen wird, kommen die damit verbundenen Vorteile im Falle des Eigentumswechsels dem Eigentümer zugute, der im abgelaufenen Wirtschaftsjahr Eigentümer war. Im Falle positiver Abrechnungsspitzen, also wenn die tatsächlichen Kosten die im Wirtschaftsplan kalkulierten übersteigen, bleibt es bei der Zuständigkeit des Eigentümers, der im Zeitpunkt der Fälligkeit der Nachforderung im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist (Ausnahme: deklaratorische Grundbuchberichtigung nach Zuschlag in der Versteigerung oder Gesamtrechtsnachfolge bei Todesfall). Über die Verfahrensweise bei rechnerischen Guthaben ist ggfs. zu beschließen, vgl. BGH, Az. V ZR 271/12.

 

Außerdem hat der Verwalter nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen und jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen. Der Bericht hat den tatsächlichen Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens zum Stand 31.12. zu enthalten. Der Bericht sollte zeitgleich mit der Jahresabrechnung erstellt und übersandt werden, Vorhaltung auf Abruf genügt nicht. Er dient dazu, offene Forderungen und Verbindlichkeiten zu erkennen, die zutreffende Verbuchung durch Verwalter zu prüfen und etwaigen Handlungsbedarf abzuleiten.

• Zu den Forderungen der WEG gehören bspw. offene Hausgelder, Ansprüche auf Schadenersatz oder Prozesskostenerstattungen, Zinsen, Forderungen gegen Dritte aus Verträgen (Versicherungsleistung, Rückerstattung von Überzahlungen, Miete für Gemeinschaftseigentum) oder aus Gesetz (z. B. Steuererstattung).
• Forderungen gegen die WEG (Verbindlichkeiten) betreffen insbesondere die Auskehr von Überzahlungen aus Wirtschaftsplänen, Schadenersatzansprüche, Darlehensrückerstattung an Banken, Steuerschulden Bezahlung von Vertragsforderungen der Dienstleister, Handwerker, Heizkosten usw.
• Auch die Bestände der Rücklagen sind darzustellen, dies war bislang Inhalt der Jahresabrechnung.
• Sonstiges Vermögen der WEG ist nur zu benennen, nicht zu bewerten, z. B. Heizmittelvorräte, technische Geräte im Eigentum der WEG (Rasenmäher, Waschmaschinen, Heizungsanlage, Fahrzeug, Spielgeräte), Grundvermögen der WEG (eine ersteigerte Eigentumswohnung, gekaufter Nachbarparkplatz) – nicht das Sonder- und Gemeinschaftseigentum (das gehört den Eigentümern, nicht der WEG).

 

Die Gestaltungsform liegt im pflichtgemäßen Ermessen des Verwalters, falls nicht eine konkrete Gestaltungsform beschlossen ist.

 

 

Noreen Walther

Rechtsanwältin